공유·경계
옆 고층건물 때문에 햇빛이 막히면 어떤 손해까지 배상받을 수 있나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신
일조방해가 수인한도를 넘으면 집값 하락분, 늘어난 난방비와 조명비, 거주자의 위자료를 배상받을 수 있습니다. 대법원은 가격 하락 손해를 광열비와 별도로 부동산감정으로 평가해야 한다고 보았고, 건물 철거는 요건을 매우 엄격하게 봅니다. 지금은 동짓날 기준 일조시간이 얼마나 줄었는지를 측정한 자료부터 확보해 보십시오.
일조방해로 인한 손해배상청구권은 원칙적으로 가해 건물이 완공되거나 외부 골조공사가 끝난 때부터 소멸시효가 진행합니다. 손해와 가해자를 안 날부터 3년, 불법행위를 한 날부터 10년이 지나면 소멸합니다.
건물을 헐어 달라는 청구부터 할 필요는 없습니다. 법원은 철거보다 손해배상으로 조정하는 경우가 훨씬 많습니다.
이런 상담이 많습니다
A씨는 2019년부터 2층 단독주택에 살고 있는데, 2024년 남쪽에 15층 오피스텔이 완공된 뒤 겨울 한낮에도 거실에 햇빛이 거의 들지 않게 됐습니다. 전기요금과 난방비가 전년보다 크게 늘었고, 인근 중개사무소는 집값이 떨어졌다고 했습니다. 2025년 A씨는 건물 철거까지 요구할 수 있는지, 어떤 손해를 배상받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
일조방해는 언제 위법한 침해가 되나요?
일조방해의 정도가 사회통념상 서로 참아야 할 한도, 즉 수인한도를 넘어야 위법합니다. 법원은 피해 정도, 피해이익의 성질, 가해 건물의 용도, 지역성, 토지이용의 선후관계, 피해 회피 가능성, 공법적 규제 위반 여부, 교섭 경과를 모두 따집니다. 실무에서는 동짓날 08시부터 16시 사이 합계 4시간 이상, 09시부터 15시 사이 연속 2시간 이상의 일조가 확보되는지를 중요한 기준으로 봅니다.
가해 건물이 건축법 규정을 지켰다고 해서 곧바로 적법한 것은 아닙니다. 공법상 기준은 최소한의 기준이어서, 현실의 일조방해가 현저하면 위법으로 평가될 수 있습니다.
어떤 손해를 배상받을 수 있나요?
재산상 손해와 위자료로 나뉩니다. 재산상 손해는 일조방해와 상당인과관계가 있는 토지·건물의 정상가격 감소액이고, 늘어난 광열비·건조비와는 별도로 부동산감정으로 평가합니다. 분양받은 아파트 시세가 분양가보다 올랐다는 사정만으로 가격 하락 손해가 없다고 보지도 않습니다.
| 손해 항목 | 누가 청구 | 산정 방법 |
|---|---|---|
| 가격 하락 손해 | 소유자 | 정상가격 감소액 감정 |
| 광열비·건조비 증가 | 소유자·거주자 | 신축 전후 고지서 비교 |
| 위자료 | 실제 거주자 | 피해 정도 등 종합 |
| 공작물 이전비용 | 공작물 소유자 | 이전비용 또는 교환가치 |
- 가격 하락 손해
- 누가 청구: 소유자
- 산정 방법: 정상가격 감소액 감정
- 광열비·건조비 증가
- 누가 청구: 소유자·거주자
- 산정 방법: 신축 전후 고지서 비교
- 위자료
- 누가 청구: 실제 거주자
- 산정 방법: 피해 정도 등 종합
- 공작물 이전비용
- 누가 청구: 공작물 소유자
- 산정 방법: 이전비용 또는 교환가치
출처 - 대법원 98다23850, 2009다98652 판결
위자료는 수인한도를 넘는 일조방해로 생활에 불편을 겪는 실제 거주자가 청구합니다. 비닐하우스나 공작물을 더 이상 쓸 수 없게 된 경우라면 이전비용과 이전 과정의 손해를 통상손해로 청구하고, 이전이 불가능하면 교환가치 상당액을 청구합니다.
건물 철거나 공사 중지도 청구할 수 있나요?
청구할 수는 있지만 인정되는 경우가 드뭅니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」은 소유자가 소유권을 방해하는 사람에게 방해의 제거와 예방을 청구할 수 있게 하지만, 이미 지어진 건물의 철거는 피해에 비해 가해자의 손실이 지나치게 커서 법원이 요건을 엄격하게 봅니다. 공사 초기라면 공사중지가처분이 더 현실적인 수단입니다. 가처분 신청서에는 건축허가 도면으로 예측한 일조 감정 결과를 붙입니다. 완공 전에 설계 변경이나 보상 합의를 끌어내는 경우도 많습니다.
일조권 침해 손해배상 대응 순서
- 일조 측정 - 전문 감정기관에 동짓날 기준 일조시간 측정을 의뢰합니다. 신축 전후 비교가 손해의 출발점입니다.
- 피해 기록 - 난방비와 전기요금 고지서를 신축 전후로 모읍니다. 광열비 증가분의 증거가 됩니다.
- 가격 감정 - 법원 감정으로 정상가격 감소액을 평가받습니다. 시세 상승과 관계없이 감소액을 따로 산정합니다.
- 시효 관리 - 가해 건물 완공일이나 외부 골조공사 완료일을 확인합니다. 그날부터 3년 안에 소를 제기합니다.
- 소송 또는 조정 - 손해배상 소송이나 환경분쟁조정을 신청합니다. 공사 중이면 공사중지가처분을 함께 검토합니다.
여기까지는 일반 기준이고, 피해 건물이 이미 다른 건물로 일조를 방해받고 있었거나 상업지역에 있다면 일조 감정서와 도시계획 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 일조방해 손해배상 소송과 공사중지가처분 사건을 수행합니다.
착공
공사중지가처분 검토 시점
외부 골조 완료·완공
소멸시효 기산점
완공 후 3년
안 날부터 3년 시효 완성
실무상 착안점
일조 피해를 입은 분들은 대개 건물을 헐게 하겠다는 생각부터 합니다. 그러나 법원은 완공된 건물의 철거를 좀처럼 명하지 않고, 대부분 돈으로 조정합니다. 그래서 처음부터 손해를 숫자로 보여 줄 준비를 하는 것이 더 빠른 길입니다.
기록은 날짜가 생명입니다. 가해 건물의 착공일, 외부 골조공사 완료일, 사용승인일을 건축물대장과 현장 사진으로 확인합니다. 신축 전후의 거실 사진, 난방비 고지서, 시공사와 주고받은 민원 문서도 날짜별로 모읍니다.
이 날짜들은 소송에서 두 가지 결론을 정합니다. 완공일은 소멸시효 3년이 언제 끝나는지를, 신축 전후 기록은 손해가 얼마인지를 정합니다. 시효를 넘기면 수인한도를 넘는 피해가 분명해도 청구가 막히므로, 측정과 기록을 서두르는 이유가 여기에 있습니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 일조방해 손해배상과 공사중지가처분 사건을 수행해 왔으며, 일조 감정과 가격 감정을 함께 설계하고 가해 건물 완공일 기준으로 시효를 관리하는 방식으로 대응합니다.
- 가압류·가처분 신청
- 강제집행·채권추심
- 명도·임대차 분쟁
- 행정처분 취소·집행정지
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
일조시간 측정 자료, 신축 전후 사진, 난방비·전기요금 고지서, 가해 건물의 건축물대장을 준비해 주시면, 수인한도 초과 여부, 가격 하락 손해와 위자료 산정, 소멸시효 기산점을 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
비슷한 상황
출처
- 대법원 1999. 1. 26. 선고 98다23850 판결
- 민법 제766조 제1항
- 대법원 2007. 6. 28. 선고 2004다54282 판결
- 민법 제217조 제1항
- 대법원 2011. 4. 28. 선고 2009다98652 판결
- 민법 제214조
- 민법 제751조 제1항
2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.
이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성