국유지는 절대 시효취득이 안 되나요?

아니요, 일반재산은 시효취득 대상이 될 수 있습니다. 행정재산만 민법 제245조에도 불구하고 시효취득 대상이 되지 않습니다. 다만 취득시효기간 20년 내내 일반재산이었어야 합니다.

안 쓰는 공공용지는 일반재산이 되나요?

용도폐지가 되지 않았다면 일반재산이 아닙니다. 대법원은 행정재산이 본래 용도로 쓰이지 않는 상태라는 사정만으로는 묵시적 공용폐지도 인정하지 않았습니다. 용도폐지 여부는 관할 기관의 공문으로 확인합니다.

국유지인 줄 알고 살았으면 시효취득이 안 되나요?

원칙적으로 안 됩니다. 소유권을 얻을 근거가 없다는 사실을 잘 알면서 남의 땅을 무단점유했다면 자주점유 추정이 깨집니다. 점유 기간이 20년을 넘어도 이 결론은 달라지지 않습니다.

시유지나 군유지도 같은 기준인가요?

같습니다. 지방자치단체 소유 공유재산 중 행정재산도 민법 제245조에도 불구하고 시효취득의 대상이 되지 않습니다. 일반재산이라면 국유지와 같은 기준으로 20년간 일반재산이었는지와 자주점유 여부를 따집니다.

변상금은 얼마나 나오나요?

무단점유자에게는 사용료나 대부료의 100분의 120에 상당하는 변상금이 부과됩니다. 공부상 명의인을 믿고 대가를 치러 샀는데 나중에 국유재산으로 밝혀진 경우 등에는 부과하지 않습니다. 부과 근거와 기간을 고지서로 확인합니다.

변상금을 나눠 낼 수는 없나요?

나눠 낼 수 있습니다. 무단점유 경위, 용도, 점유자의 경제적 사정을 고려해 대통령령에 따라 5년의 범위에서 징수를 미루거나 나누어 내게 할 수 있습니다. 분할납부 신청서에 사정을 적어 냅니다.

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국유지에 무허가주택을 짓고 30년 살았으면 그 땅을 시효취득할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

어렵습니다. 국유지인 줄 알면서 무허가주택을 지어 점유를 시작했다면 소유의 의사가 없는 무단점유로 보아 점유취득시효가 인정되지 않고, 행정재산이라면 기간과 관계없이 시효취득 대상도 아닙니다. 지금은 그 땅이 행정재산인지 일반재산인지부터 관할 기관에 확인해 보십시오.

그 자리에서

대부계약을 권유받았다면 서명 전에 대부료 산정 근거와 기존 무단점유 기간의 변상금 부과 여부를 서면으로 받아 두십시오. 무단점유 기간에는 사용료나 대부료의 100분의 120에 상당하는 변상금이 부과됩니다.

국유지라서 무조건 시효취득이 막힌다고 단정할 필요는 없습니다. 일반재산은 시효취득 대상이 될 수 있지만, 이 사안처럼 국유지임을 알고 점유를 시작했다면 소유의 의사가 문제 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 1994년 국유지인 줄 알면서 115㎡ 위에 무허가주택을 지어 지금까지 살고 있습니다. 2023년부터 관할 기관이 대부계약을 맺으라며 연 수백만원의 대부료를 제시했고, 그동안의 변상금도 고지했습니다. A씨는 30년을 살았으니 시효취득을 주장할 수 있는지 2025년 상담을 청했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

국유재산도 점유취득시효의 대상이 되나요?

일반재산은 대상이 되고 행정재산은 되지 않습니다. 국유재산은 용도에 따라 행정재산과 일반재산으로 나뉘고, 행정재산에는 공용재산, 공공용재산, 기업용재산, 보존용재산이 있습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「국유재산법」은 행정재산은 민법 제245조에도 불구하고 시효취득의 대상이 되지 않는다고 정합니다.

국유지 시효취득 가능성 판단 순서

1
재산 구분
행정재산이면 시효취득 대상 아님
2
20년 내내 일반재산
용도폐지 전 기간은 제외
3
점유 시작 경위
국유지임을 알고 무단점유했으면 자주점유 부정
4
결론
세 단계를 모두 통과해야 소유권이전등기 청구 가능

시효취득이 되려면 그 땅이 취득시효기간 20년 내내 일반재산이어야 합니다. 행정재산이 본래 용도로 쓰이지 않는 상태라도 용도폐지가 되지 않았다면 일반재산이 되지 않습니다. 지방자치단체 소유의 행정재산도 마찬가지로 시효취득 대상이 아닙니다.

국유지인 줄 알고 점유했으면 어떻게 되나요?

소유의 의사가 없는 점유로 보아 시효취득이 인정되지 않습니다. 점유를 시작할 때 소유권을 얻을 근거가 없다는 사실을 잘 알면서 남의 땅을 무단점유했다면 자주점유 추정이 깨집니다. 무허가주택을 짓고 30년을 살았어도 결론은 같습니다.

점유자는 원래 소유의 의사로 점유한 것으로 추정되고, 이를 깨는 증명책임은 국가에 있습니다. 국가는 대부 신청서, 변상금 납부 기록, 무허가건물 대장 기재처럼 점유자가 국유지임을 알았다는 자료로 추정을 깨려고 합니다.

대부계약을 맺으면 무엇이 달라지나요?

대부계약을 맺으면 그때부터는 국가의 소유를 인정하고 빌려 쓰는 점유가 됩니다. 이미 무단점유로 시효취득이 어려운 상황이라면, 대부계약은 변상금보다 낮은 대부료로 합법적으로 쓰는 방법이 됩니다. 일반재산이면 나중에 매각 대상이 될 수 있으므로 대부 기간 중 매수 신청 가능성도 함께 확인합니다. 대부계약서에는 대부 면적, 대부료 산정 기준, 계약 기간, 갱신 조건이 적힙니다. 실제로 쓰는 면적보다 넓게 잡혔다면 서명 전에 측량 결과를 내고 고쳐 달라고 요청합니다.

국유지 점유 대응 순서

재산 구분 확인 - 관할 기관에 토지의 재산 구분과 용도폐지 여부를 문의합니다. 행정재산이면 시효취득 논의가 끝납니다.
점유 시작 경위 정리 - 주택을 지은 해, 국유지임을 안 시점, 매수했다면 매도인의 설명을 정리합니다. 자주점유 추정이 유지되는지 가르는 자료입니다.
변상금 부과 내역 확인 - 과거 변상금 고지서와 납부 기록을 모읍니다. 부과가 과도하면 이의나 행정소송을 검토합니다.
대부료 산정 검토 - 제시받은 대부료의 산정 기준과 면적을 확인합니다. 실제 점유 면적보다 넓게 잡혔는지 봅니다.
매수 가능성 확인 - 일반재산이면 연고자 매각 요건을 확인합니다. 대부계약 유지와 함께 준비합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 점유를 시작할 때 국유지인 줄 몰랐다는 자료가 있거나 땅이 오래전에 용도폐지된 일반재산이라면 대장과 매수 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 국유지 변상금 부과처분 취소와 점유취득시효 소송을 수행합니다.

실무상 착안점

30년을 살았으니 내 땅이 된다고 기대하는 분이 많습니다. 그러나 국유지에서는 기간보다 먼저 두 가지를 봅니다. 그 땅이 행정재산인지, 그리고 처음 들어갈 때 국유지인 줄 알았는지입니다. 둘 중 하나라도 걸리면 기간은 의미가 없어집니다.

그래서 처음 들어간 날의 사정을 기록으로 되살려야 합니다. 주택을 지은 해, 땅을 소개한 사람의 말, 국유지라는 사실을 처음 안 날, 첫 변상금 고지서를 받은 날을 정리합니다. 관할 기관과 주고받은 공문과 문자도 날짜 순으로 모읍니다.

이 기록은 두 방향으로 쓰입니다. 국유지인 줄 몰랐다는 자료가 있으면 시효취득 소송의 근거가 되고, 알았다는 자료만 있으면 변상금과 대부료를 줄이는 협상 자료가 됩니다. 어느 쪽이든 날짜가 분명한 문서가 있어야 관할 기관과 대화가 시작됩니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

토지 등기사항증명서, 무허가건물 확인 자료, 변상금 고지서와 납부 내역, 대부계약 안내 공문을 준비해 주시면, 행정재산 해당 여부, 자주점유 추정 유지 가능성, 변상금·대부료 산정의 적정성을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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출처

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