농지·산지

귀속재산인 줄 알면서 산 땅도 점유취득시효를 주장할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

원칙적으로 아니요, 개인에게는 처분 권한이 없는 귀속재산이라는 사실을 알면서 사들여 점유했다면 점유취득시효를 주장하기 어렵습니다. 소유권을 얻을 원인이 없다는 것을 알면서 한 무단점유로 보아 자주점유 추정이 깨진다는 것이 판례입니다. 지금은 매수 당시 귀속재산이라는 사실을 알았는지와 현재 그 땅이 국유재산 가운데 어떤 재산으로 분류돼 있는지부터 확인하십시오.

국가 땅이라는 이유만으로 곧바로 집을 비워야 하는 것은 아닙니다. 일반재산이라면 대부계약이나 매수 절차로 정리할 길이 있으니 관리청에 먼저 문의해 볼 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2006년 동네 주민에게서 작은 대지 100㎡를 1천 5백만원에 사면서 「원래 일본인 땅이라 나라 땅으로 넘어갔다」는 말을 들었습니다. 그래도 오래 살면 문제없다는 말을 믿고 집을 지어 살아왔습니다. 2025년 관리청에서 무단점유 변상금을 안내하는 통지를 보내오자, A씨는 20년 가까이 살았으니 시효취득을 주장할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

귀속재산을 알고 사면 왜 시효취득이 안 되나요?

소유권을 얻을 원인이 없다는 것을 알면서 한 점유로 보기 때문입니다. 귀속재산은 해방 뒤 국가에 귀속된 옛 일본인 재산으로, 개인이 사고팔 권한이 없습니다. 이를 알면서 개인에게서 사들였다면 매매라는 형식이 있어도 소유권을 얻을 수 없다는 사실을 안 것이어서, 대법원 1998. 3. 13. 선고 97다50169 판결은 귀속재산인 토지를 권원 없음을 알면서 점유한 경우 자주점유 추정이 깨졌다고 판단했습니다.

이 판단은 대법원 1997. 8. 21. 선고 95다28625 전원합의체 판결의 기준을 따른 것입니다. 소유권 취득 원인이 없다는 것을 잘 알면서 무단점유한 것이 증명되면 특별한 사정이 없는 한 소유의 의사가 있다는 추정이 깨집니다.

귀속재산이라는 것을 몰랐다면 어떻게 되나요?

자주점유로 추정됩니다. 점유자는 소유의 의사로 점유한 것으로 추정되고, 매매계약으로 넘겨받은 점유라면 알았다는 사실을 국가가 증명해야 추정이 깨집니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제197조 제1항의 추정 규정이 그대로 적용됩니다.

다만 국유재산 가운데 행정재산은 민법 제245조에도 불구하고 시효취득의 대상이 되지 않습니다. 몰랐더라도 그 땅이 공용·공공용 등 행정재산이면 시효를 주장할 수 없고, 일반재산인 경우에만 시효를 다툴 수 있습니다.

국가 땅을 쓰고 있으면 무엇을 내야 하나요?

변상금을 부과받을 수 있습니다. 관리청은 국유재산을 무단점유한 사람에게 사용료나 대부료의 100분의 120에 해당하는 변상금을 징수합니다. 다만 등기사항증명서 등 공부상 명의인을 정당한 소유자로 믿고 적절한 대가를 치르고 취득했는데 나중에 국유재산으로 밝혀진 경우에는 변상금을 징수하지 않습니다.

귀속재산 점유취득시효 대응 순서

• 재산 구분 확인 - 토지대장과 관리청 조회로 행정재산인지 일반재산인지 확인합니다. 행정재산이면 시효는 불가능합니다.
• 매수 당시 인식 정리 - 귀속재산이라는 사실을 언제 알았는지 적습니다. 알고 샀다면 자주점유 추정이 깨집니다.
• 매매 경위 자료 확보 - 매도인과의 계약서, 공부상 명의 확인 자료를 모읍니다. 변상금 면제 사유 판단에도 쓰입니다.
• 변상금 대응 - 변상금 부과 통지를 받으면 면제 사유와 산정 기준을 검토합니다. 이의가 있으면 행정 절차로 다툽니다.
• 대부·매수 협의 - 일반재산이면 관리청과 대부계약이나 매수 협의를 진행합니다. 시효보다 빠른 해결책이 되는 경우가 많습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 귀속재산 불하를 받았다는 기록이 있거나 앞 점유자가 불하 절차를 밟은 흔적이 있으면 당시 문서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 국유지 점유를 둘러싼 소유권 소송과 변상금 부과처분 다툼을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 귀속재산이란 무엇인가요?
  해방 뒤 국가에 귀속된 옛 일본인 소유 재산입니다. 개인에게는 처분 권한이 없어 개인 사이의 매매로는 소유권을 얻을 수 없습니다. 대법원 1998. 3. 13. 선고 97다50169 판결은 귀속재산인 토지를 권원 없음을 알면서 점유한 경우 자주점유 추정이 깨진다고 보았습니다.
• 귀속재산인 걸 알고 샀으면 시효가 안 되나요?
  원칙적으로 어렵습니다. 대법원 1997. 8. 21. 선고 95다28625 전원합의체 판결은 소유권 취득 원인이 없다는 것을 알면서 무단점유한 것이 증명되면 특별한 사정이 없는 한 소유의 의사가 있다는 추정이 깨진다고 보았습니다. 귀속재산을 알고 산 경우도 같습니다.
• 국가 땅은 모두 시효취득이 안 되나요?
  행정재산만 안 됩니다. 국유재산법 제7조 제2항은 행정재산은 민법 제245조에도 불구하고 시효취득의 대상이 되지 않는다고 정합니다. 행정재산이 아닌 일반재산은 시효 대상이 될 수 있지만, 자주점유 등 요건은 개인 땅과 같이 따집니다.
• 행정재산인지 일반재산인지 어떻게 아나요?
  관리청에 확인해야 합니다. 국유재산법 제6조는 국유재산을 행정재산과 일반재산으로 나누고, 공용·공공용·기업용·보존용 재산을 행정재산으로 정합니다. 등기부만으로는 구분이 안 되므로 토지대장과 관리청 조회로 확인합니다.
• 국가 땅을 쓰면 변상금을 내야 하나요?
  무단점유라면 부과될 수 있습니다. 국유재산법 제72조 제1항은 무단점유자에게 사용료나 대부료의 100분의 120에 해당하는 변상금을 징수한다고 정합니다. 공부상 명의인을 소유자로 믿고 대가를 치르고 취득했다가 국유로 밝혀진 경우 등은 징수하지 않습니다.
• 몰랐다는 것은 제가 증명해야 하나요?
  아닙니다. 민법 제197조 제1항에 따라 점유자는 소유의 의사로 점유한 것으로 추정되므로, 시효를 부정하려는 국가가 점유자가 귀속재산임을 알고 있었다는 사실을 증명해야 합니다. 다만 행정재산이라면 이 다툼과 상관없이 시효가 되지 않습니다.

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