농지·산지

집을 지으며 옆 국유지 경계 철조망을 걷어내고 쓰면 시효취득되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 경계 철조망을 스스로 걷어내고 옆 국유지를 집터로 쓴 것은 남의 땅인 줄 알면서 한 무단점유여서 20년이 지나도 시효취득이 인정되기 어렵습니다. 대법원 전원합의체 판결은 이런 점유자는 타인의 소유권을 배척하고 점유할 의사가 없다고 보아 자주점유 추정을 깨뜨렸습니다. 지금은 그 땅이 행정재산인지 일반재산인지와 변상금 부과 여부부터 확인하십시오.

철조망을 걷어낸 사실이 드러났다고 곧바로 집을 허물어야 하는 것은 아닙니다. 일반재산이라면 대부계약이나 매수 협의로 정리하는 길이 있고, 관리청도 대개 협의 절차를 먼저 안내합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2004년 자기 대지에 주택을 새로 지으면서 옆 국유지와의 경계에 쳐져 있던 철조망을 걷어내고 약 40㎡를 마당과 차고 부지로 쓰기 시작했습니다. 이후 20년 넘게 아무 연락이 없다가 2025년 관리청이 무단점유 변상금을 부과하겠다며 사전 통지를 보냈습니다. A씨는 20년 넘게 썼으니 오히려 시효취득을 주장할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

철조망을 걷어내고 쓴 땅은 왜 시효취득이 안 되나요?

경계를 알면서 넘어간 무단점유이기 때문입니다. 대법원 1997. 8. 21. 선고 95다28625 전원합의체 판결은 자기 대지에 주택을 새로 지으면서 인접한 국가 소유 대지에 담장과 차고를 설치해 점유한 사건에서, 소유권을 얻을 원인이 없다는 사실을 잘 알면서 남의 부동산을 무단점유한 경우 자주점유 추정이 깨진다고 판단했습니다. 경계 철조망을 스스로 걷어냈다면 그 땅이 자기 땅이 아니라는 것을 알았다는 사정이 분명해집니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제197조 제1항은 점유자를 소유의 의사로 점유한 것으로 추정하지만, 이런 사정이 증명되면 그 추정은 유지되지 않습니다.

착오로 경계를 넘은 경우와 무엇이 다른가요?

착오라면 자주점유로 봅니다. 땅을 사면서 경계를 정확히 확인하지 않아 이웃 땅 일부를 산 땅에 속한다고 믿고 넘겨받았다면 자주점유이고, 20년 점유로 시효취득할 수 있습니다. 반면 철조망이나 경계석처럼 경계가 눈에 보이게 표시돼 있었는데 그것을 치우고 넘어갔다면 착오라고 주장하기 어렵습니다. 다만 철조망이 실제 지적 경계와 다른 곳에 설치돼 있었고 점유자가 그 철조망을 경계로 알았다면, 철조망 안쪽까지의 점유는 착오 문제로 다시 따져 볼 수 있습니다.

국유지는 누구든 시효로 가질 수 있나요?

행정재산은 가질 수 없습니다. 국유재산 가운데 행정재산은 민법 제245조에도 불구하고 시효취득의 대상이 되지 않습니다. 또 누구든지 법에서 정한 절차와 방법에 따르지 않고는 국유재산을 사용하거나 수익하지 못합니다. 일반재산이라도 시효를 주장하려면 개인 땅과 똑같이 자주점유 요건을 갖춰야 하므로, 경계를 알고 넘어간 점유라면 결론은 같습니다.

국유지 무단점유 대응 순서

• 재산 구분 확인 - 관리청에 그 땅이 행정재산인지 일반재산인지 확인합니다. 행정재산이면 시효는 처음부터 불가능합니다.
• 점유 경위 정리 - 철조망을 걷어낸 시기와 이유, 당시 경계 표시 상태를 적습니다. 착오인지 무단인지가 여기서 갈립니다.
• 변상금 통지 검토 - 부과 기간과 산정 기준, 면제 사유 해당 여부를 확인합니다. 이의가 있으면 행정 절차로 다툽니다.
• 대부·매수 협의 - 일반재산이면 대부계약이나 매수를 신청합니다. 계약이 되면 원상회복 요구를 피할 수 있습니다.
• 원상회복 대비 - 협의가 안 되면 담장·차고 철거 요구에 대비해 비용과 일정을 검토합니다. 철거 전까지의 변상금도 계속 쌓이므로 정리 시점을 함께 정합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 철조망이 원래 경계가 아닌 곳에 설치돼 있었거나 관리청이 오래전부터 점유를 알고 사용료를 받아 온 경우에는 당시 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 국유지 점유를 둘러싼 소유권 소송과 변상금 부과처분 다툼을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 철조망을 치우고 쓴 땅도 20년이면 제 땅인가요?
  원칙적으로 아닙니다. 대법원 1997. 8. 21. 선고 95다28625 전원합의체 판결은 소유권 취득 원인이 없다는 사실을 잘 알면서 남의 부동산을 무단점유한 경우 자주점유 추정이 깨진다고 보았습니다. 경계 철조망을 스스로 치웠다면 알았다는 사정이 분명해집니다.
• 경계를 착오했다고 주장할 수 있나요?
  경계 표시가 있었다면 어렵습니다. 대법원 1999. 6. 25. 선고 99다5866, 5873 판결은 경계를 확인하지 않아 착오로 인접 토지를 산 땅으로 믿고 넘겨받은 경우 자주점유로 봅니다. 철조망처럼 눈에 보이는 경계를 치우고 넘어갔다면 착오라고 보기 어렵습니다.
• 행정재산이면 어떻게 되나요?
  시효취득 대상이 아닙니다. 국유재산법 제7조 제2항은 행정재산은 민법 제245조에도 불구하고 시효취득의 대상이 되지 않는다고 정합니다. 도로·하천처럼 공공용으로 쓰이는 땅이 대표적이고, 이 경우 점유 경위와 상관없이 시효를 주장할 수 없습니다.
• 국유지 무단점유 변상금은 얼마인가요?
  사용료나 대부료의 100분의 120입니다. 국유재산법 제72조 제1항은 무단점유자에게 이 비율의 변상금을 징수한다고 정합니다. 같은 조 제2항에 따라 무단점유 경위와 경제적 사정 등을 고려해 5년의 범위에서 징수를 미루거나 나누어 내게 할 수 있습니다.
• 국유지를 허락 없이 써도 되나요?
  안 됩니다. 국유재산법 제7조 제1항은 누구든지 이 법 또는 다른 법률에서 정하는 절차와 방법에 따르지 않고는 국유재산을 사용하거나 수익하지 못한다고 정합니다. 계속 쓰려면 관리청과 대부계약 등 정해진 절차를 밟아야 합니다.
• 자주점유가 아니라는 것은 누가 증명하나요?
  국가가 증명합니다. 민법 제197조 제1항에 따라 점유자는 소유의 의사로 점유한 것으로 추정되므로, 시효를 부정하려는 국가가 점유자가 경계를 알고 무단으로 넘어갔다는 사실을 증명해야 합니다. 철조망 철거를 본 이웃의 증언 등이 그 증거가 됩니다.

비슷한 상황

• 20년 넘게 쓴 땅을 제 것으로 할 수 있나요?
• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?
• 공사를 끝냈는데 대금을 주지 않습니다

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성