농지·산지

20년 넘게 농사지은 국유지에 변상금 내고 대부계약까지 했으면 시효취득은 끝났나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 국유 일반재산의 점유취득시효가 완성된 뒤라도 변상금을 내고 대부계약을 여러 번 맺어 대부료를 냈다면 시효이익을 포기한 것으로 보아 소유권이전등기를 청구하기 어렵습니다. 대법원 2006다62546 판결은 대부계약 한 번과 대부료 납부만으로는 포기로 보기 어렵지만 변상금 납부까지 나아갔다면 포기로 본다고 했습니다. 지금은 변상금 고지서와 대부계약서의 횟수·날짜를 정리하십시오.

국유지라는 이유만으로 시효취득이 아예 불가능하다고 단정할 필요는 없습니다. 행정재산이 아닌 일반재산이면 개인 땅과 같은 기준이 적용됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2003년 밭 660㎡를 사서 농사를 지어 왔습니다. 2024년 군청 직원이 측량 결과 A씨가 국가 소유 일반재산 약 60㎡를 함께 경작하고 있다며 5년치 변상금을 내고 대부계약을 맺으라고 했고, A씨는 변상금 180만원을 낸 뒤 2024년과 2025년 두 번 대부계약을 맺고 대부료를 냈습니다. 2026년 이웃이 20년 넘게 썼으면 네 땅이라고 하자 A씨는 지금이라도 소유권을 주장할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

국유지도 점유취득시효로 가져올 수 있나요?

일반재산이라면 가능합니다. 행정재산은 민법 제245조에도 불구하고 시효취득 대상이 되지 않지만, 일반재산은 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유하면 등기를 청구할 수 있습니다. 대법원 2010. 11. 25. 선고 2010다58957 판결도 일반재산에 대한 점유취득시효를 인정하는 전제에서 판단했습니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「국유재산법」은 행정재산만 시효취득 대상에서 제외합니다. 도로·하천처럼 공공용으로 쓰이는 땅은 행정재산이어서 시효취득이 불가능하고, 단순히 국가 명의로 남아 있는 밭은 일반재산인 경우가 많습니다. 점유 기간 내내 일반재산이었는지를 토지대장과 국유재산 관리 기록으로 확인해야 합니다.

시효가 완성된 뒤 변상금을 내면 어떻게 되나요?

시효이익을 포기한 것으로 볼 수 있습니다. 대법원 2007. 4. 13. 선고 2006다62546 판결은 시효 완성 후 국유재산 대부계약을 맺고 대부료를 낸 사실만으로는 포기로 보기 어렵지만, 대부계약이 하자 없이 여러 번 체결됐거나 그 전에 밀린 점용료를 변상금 명목으로 내는 데까지 나아갔다면 국가 소유권을 인정하고 시효이익을 포기한 적극적 의사표시로 본다고 했습니다.

이 사례처럼 변상금을 내고 이후 여러 해 대부계약을 맺어 대부료를 냈다면 특별한 사정이 없는 한 포기로 평가됩니다. 반대로 변상금을 내지 않고 대부계약을 한 번 맺은 정도라면 포기를 다툴 여지가 있습니다.

변상금은 왜 이렇게 많이 나오나요?

국유재산을 대부계약 없이 쓰면 무단점유로 보아 사용료나 대부료의 100분의 120에 해당하는 변상금을 징수하기 때문입니다. 등기부상 명의인을 믿고 대가를 치러 취득한 땅이 나중에 국유재산으로 밝혀진 경우 등에는 변상금을 징수하지 않는 예외가 있습니다.

변상금 부과가 부당하다고 생각되면 부과처분에 대해 행정심판이나 취소소송을 검토합니다. 다만 부과처분을 다투는 것과 별개로 이미 낸 변상금은 시효이익 포기의 사정으로 평가될 수 있다는 점을 염두에 둬야 합니다.

소유의 의사로 점유했다고 인정되나요?

매수한 땅을 경작하면서 경계 너머 국유지 일부를 함께 쓴 경우라면 자주점유로 추정됩니다. 점유자는 소유의 의사로 평온·공연하게 점유한 것으로 추정되기 때문입니다. 다만 침범 면적이 매수한 면적보다 지나치게 크면 자주점유 추정이 깨질 수 있어, 이 사례처럼 660㎡를 사서 60㎡ 정도를 넘어 쓴 경우와는 판단이 달라집니다.

국유지 시효취득 대응 순서

• 재산 구분 확인 - 토지대장과 국유재산 관리청 자료로 행정재산인지 일반재산인지 확인합니다. 행정재산이면 시효취득이 불가능합니다.
• 점유 시작일 확정 - 매매계약서·농지원부·항공사진으로 경작 시작일을 확인합니다. 20년 완성일을 계산하는 기준입니다.
• 변상금·대부 이력 정리 - 변상금 고지서, 대부계약서, 대부료 영수증을 날짜순으로 모읍니다. 완성일 이후인지가 포기 판단의 기준입니다.
• 포기 여부 판단 - 변상금 납부와 반복 대부계약이 있으면 포기로 볼 가능성이 큽니다. 1회 대부만 있으면 다툴 여지가 있습니다.
• 청구 또는 매수 검토 - 포기가 아니면 국가를 상대로 소유권이전등기를 청구합니다. 포기로 보이면 일반재산 매각 신청을 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 대부계약서에 「국가 소유임을 인정한다」는 문구가 있었는지나 점유 기간 중 행정재산이었던 기간이 있는지는 계약서와 관리 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 국유재산 변상금 처분 다툼과 소유권이전등기 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 행정재산은 왜 시효취득이 안 되나요?
  국유재산법이 행정재산은 민법 제245조에도 불구하고 시효취득 대상이 되지 않는다고 정하기 때문입니다. 도로·하천·청사 부지처럼 공공 목적에 쓰이는 재산입니다. 용도폐지돼 일반재산이 된 뒤부터 점유기간을 셉니다.
• 대부계약을 한 번만 맺었다면요?
  그것만으로는 시효이익 포기로 보기 어렵습니다. 대법원 2006다62546 판결은 대부계약 체결과 대부료 납부 사실만으로는 포기의 적극적 의사표시가 아니라고 보았습니다. 반복 체결이나 변상금 납부가 더해지면 포기로 봅니다.
• 시효 완성 전에 변상금을 냈으면요?
  완성 전 납부는 포기 문제가 아니라 점유의 성질 문제로 다퉈집니다. 국가 소유를 인정하고 대부를 받았다면 그때부터 타주점유로 바뀌어 20년 기간이 끊길 수 있습니다. 납부 시점이 완성일 전후인지 먼저 확인합니다.
• 변상금이 너무 많은데 다툴 수 있나요?
  변상금 부과는 행정처분이므로 행정심판이나 취소소송으로 다툴 수 있습니다. 공부상 명의인을 믿고 대가를 치러 취득한 재산이 나중에 국유재산으로 밝혀진 경우 등은 변상금을 징수하지 않는 예외에 해당하는지 확인합니다.
• 포기로 보이면 땅을 살 방법은 없나요?
  일반재산은 매각할 수 있으므로 관리청에 매각을 신청하는 방법이 있습니다. 오래 경작해 온 점유자라는 사정이 수의계약 사유가 되는지 관리청과 협의합니다. 매각가격은 감정평가액을 기준으로 정해집니다.
• 소유권이전등기는 누구를 상대로 청구하나요?
  국가(대한민국)를 피고로 합니다. 소송에서는 법무부장관이 국가를 대표하고, 실제로는 관리청이나 한국자산관리공사가 소송을 수행합니다. 점유 시작과 20년 완성 사실은 점유자가 주장·증명해야 합니다.

비슷한 상황

• 20년 넘게 쓴 땅을 제 것으로 할 수 있나요?
• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 형제와 공동명의인 부동산을 정리하고 싶습니다

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