행정처분 대응

도로 부지로 기부채납한 땅, 도시계획이 폐지되면 돌려받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 도로 부지로 기부채납한 땅은 도시계획시설결정이 폐지되어도 원칙적으로 돌려받기 어렵습니다. 대법원은 개발행위허가의 기부채납 부관이 당연무효이거나 취소되지 않은 이상 착오를 이유로 증여계약을 취소할 수 없다고 봅니다. 지금은 기부채납 당시 허가서와 협약서에 반환 조건이 있었는지부터 확인하십시오.

도로가 생기지 않았다는 사실만으로 곧바로 소유권이전등기 말소소송을 낼 필요는 없습니다. 이길 수 있는 근거가 있는지 먼저 따져야 소송비용을 날리지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2016년 건물을 짓기 위해 형질변경허가를 받으면서 도시계획상 도로로 지정된 땅 180제곱미터를 분할해 구에 기부채납하고 등기를 넘겼습니다. 나머지 땅에는 건물을 지었지만 도로는 끝내 개설되지 않았고, 2025년 12월 그 도로 도시계획시설결정이 폐지됐습니다. A씨는 2026년 들어 쓰지도 않는 땅을 돌려받을 수 있는지 묻습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

기부채납 조건을 붙인 개발행위허가는 적법한가요?

특별한 사정이 없으면 적법합니다. 개발행위허가권자는 개발행위에 따른 기반시설 설치나 그 용지 확보를 조건으로 허가할 수 있습니다. 도시계획상 도로로 지정된 부분을 기부채납하라는 부관은 이런 조건의 전형입니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」도 같은 권한을 두고 있습니다.

대법원 1999. 5. 25. 선고 98다53134 판결은 도로 등 도시계획시설에 저촉되는 부분을 기부채납하도록 한 형질변경허가 부관이, 이행 가능하고 비례·평등원칙에 맞으며 처분의 본질적 효력을 해치지 않는 한 적법하다고 판단했습니다.

도로 계획이 폐지되면 착오를 이유로 기부를 취소할 수 있나요?

어렵습니다. 기부채납은 행정청에 대한 증여계약이고, 부관에 따라 증여한 경우 그 부관이 당연무효이거나 취소되지 않은 이상 증여계약의 중요 부분에 착오가 있었다는 이유로 취소할 수 없습니다. 도시계획시설결정의 폐지는 기부채납 이후에 생긴 사정이어서 계약 당시의 착오로 보기도 어렵습니다.

기부채납 당시 도시계획시설결정이 곧 폐지될 것을 알 수 있었다는 등의 특별한 사정이 있거나, 기부채납 협약에 「도로 개설이 무산되면 반환한다」는 해제조건이나 반환 약정이 있었다면 달리 볼 여지가 있습니다. 이런 문서가 없다면 폐지 사실만으로 반환을 구하기는 어렵습니다.

부관 자체가 무효라고 다툴 수는 없나요?

부관의 하자가 중대하고 명백하면 무효를 주장할 수 있지만 문턱이 높습니다. 부관은 처분의 목적에 위배되지 않고, 처분과 실질적 관련이 있으며, 필요한 최소한의 범위여야 합니다. 허가 대상과 무관한 토지까지 기부하게 했거나 필요 면적을 크게 넘겼다면 이 요건 위반을 들어 볼 수 있습니다. 허가 뒤 이미 오랜 기간이 지나 취소소송 제소기간은 지났을 가능성이 크므로 무효 주장만 남습니다.

이미 넘긴 땅은 증여 해제로도 돌려받을 수 없나요?

돌려받을 수 없습니다. 민법은 수증자의 범죄행위나 증여자 재산상태의 현저한 변경 등을 증여 해제 사유로 두지만, 그 해제도 이미 이행한 부분에는 영향을 미치지 않습니다. 소유권이전등기까지 마쳤다면 해제로 되찾을 길은 막혀 있습니다.

기부채납 토지 반환 검토 순서

• 허가서·협약서 확인 - 기부채납 조건, 해제조건, 반환 약정이 있는지 확인합니다. 반환 청구의 계약상 근거가 됩니다.
• 도시계획 폐지 경위 확인 - 도시계획시설결정 폐지 고시일과 사유를 확인합니다. 기부 당시 폐지를 예상할 수 있었는지 판단하는 자료입니다.
• 부관의 범위 검토 - 기부한 면적이 도로 저촉 부분에 한정됐는지 도면과 대조합니다. 넘었다면 부관 무효 주장의 근거가 됩니다.
• 구청과 협의 - 도로 용도가 없어진 토지의 매각·교환 가능성을 문의합니다. 소송보다 현실적인 경우가 많습니다.
• 소송 실익 판단 - 위 근거가 없으면 말소소송을 내지 않는 것도 선택입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 기부채납 협약에 반환 조건이 있거나 폐지된 도로 부지를 구가 다른 용도로 처분하려는 경우에는 협약서와 도시계획 고시를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 인허가 부관과 기부채납 관련 행정소송·소유권 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 도로가 안 생겼는데 기부채납이 무효가 되지 않나요?
  무효가 되지 않습니다. 기부채납은 증여계약이고, 대법원 1999. 5. 25. 선고 98다53134 판결은 기부채납 부관이 당연무효이거나 취소되지 않은 이상 부관 때문에 증여계약의 중요 부분에 착오가 있었다고 취소할 수 없다고 보았습니다. 도시계획시설결정 폐지는 뒤에 생긴 사정이어서 계약의 효력에 영향이 없습니다.
• 반환 약정이 있으면 달라지나요?
  달라집니다. 기부채납 협약에 「도로 개설이 무산되면 반환한다」는 해제조건이나 반환 약정이 있었다면 그 조건 성취를 근거로 반환을 청구할 수 있습니다. 구두 약속은 증명이 어려우므로 협약서, 공문, 회의록처럼 문서로 남은 것이 있는지 먼저 찾아야 합니다.
• 개발행위허가에 기부채납 조건을 붙일 근거가 있나요?
  있습니다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제57조 제4항은 개발행위허가를 할 때 기반시설 설치나 그 용지 확보를 조건으로 허가할 수 있다고 정합니다. 도시계획상 도로 부분의 기부채납 조건은 이 범위에 속하므로, 조건 자체의 위법을 주장하기는 쉽지 않습니다.
• 부관이 무효라고 볼 수 있는 경우는요?
  하자가 중대하고 명백해야 합니다. 행정기본법 제17조 제4항은 부관이 처분 목적에 위배되지 않고, 실질적 관련이 있으며, 필요한 최소한의 범위일 것을 요구합니다. 허가와 무관한 토지나 도로 저촉 부분을 크게 넘는 토지까지 기부하게 했다면 무효를 주장해 볼 수 있지만 인정되는 사례는 드뭅니다.
• 증여 해제로 돌려받을 수는 없나요?
  이미 등기를 넘겼다면 어렵습니다. 민법 제558조는 증여 해제가 이미 이행한 부분에 영향을 미치지 않는다고 정합니다. 기부채납 후 소유권이전등기까지 마친 토지는 이행이 끝난 부분이어서 해제 사유가 있더라도 되찾을 수 없습니다.
• 폐지된 도로 부지를 구가 팔면 어떻게 하나요?
  구의 공유재산 처분 절차에 따라 매각되며, 원래 소유자에게 우선권이 법으로 보장되지는 않습니다. 다만 인접 토지 소유자로서 매각이나 교환을 신청할 수는 있으므로, 폐지 고시가 나면 구청 재산관리 부서에 매각 계획을 문의하고 기부 경위를 설명하는 서면을 내 두는 것이 좋습니다.

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