규제·허가 기준

논에 지을 축사 건축허가, 개발행위허가가 빠졌다며 취소될 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

지목이 답인 땅에 축사 건축허가를 받았더라도 형질변경 허가 없이 개발행위허가 기준 심사가 빠졌다면 허가는 위법해 직권취소될 수 있습니다. 대법원 2019두31839 판결로 부지 확보 요건과 소규모 환경영향평가 면적 계산을 정리했습니다.

네, 지목이 답인 땅에 축사 건축허가를 받았더라도 형질변경 허가 없이 개발행위허가 기준 심사가 빠졌다면 허가가 취소될 수 있습니다. 대법원은 이런 건축허가는 위법해 행정청이 직권으로 취소할 수 있다고 보았습니다. 다만 취소 사유가 심사 누락이라면 개발행위허가 자료와 소규모 환경영향평가서를 갖춰 다시 신청하는 길이 남습니다. 취소됐다고 곧바로 땅을 처분할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

D씨는 2025. 9. 농림지역에 있는 지목 답 토지를 사서 돼지 축사를 짓기로 하고, 설계를 맡긴 건축사를 통해 건축허가를 받았습니다. 건축사는 허가 서류에 형질변경이 필요 없다고 적었고, 축사 부지 면적은 7,400㎡로 잡았습니다. 근로자 숙소와 진입도로 부지는 따로 표시해 축사 부지에서 뺐습니다. 2026. 4. 인근 주민 민원이 이어지자 시는 청문을 열고 허가를 직권으로 취소하겠다고 통지했습니다. D씨는 허가를 믿고 대출까지 받았는데 취소를 막을 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 어떻게 판단했나요?

축사 건축허가 직권취소를 위법하다고 본 원심을 파기했습니다. 원고는 농림지역이자 농업진흥구역인 답 4필지 11,284㎡ 중 7,457㎡에 돼지 축사 10개 동을 짓겠다며 2016. 12. 14.경 건축허가를 신청했습니다. 설계 건축사가 낸 조서에는 형질변경이 필요 없다고 적혀 있었고, 행정청은 이를 믿고 2017. 1. 12. 허가했다가 주민 민원 뒤 2017. 9. 28. 직권취소했습니다. 민원 자체가 취소 사유가 된 것이 아니라, 민원을 계기로 드러난 형질변경 허가 누락과 환경영향평가 누락이 사유였습니다.

대법원은 건축은 부지를 적법하게 확보한 경우에만 허용되고, 부지 확보에는 토지가 관계 법령상 건축이 가능한 법적 성질을 갖추는 것도 포함된다고 보았습니다. 지목과 달리 쓰려면 실제 형상을 바꾸는 공사가 필요 없더라도 형질변경 허가를 받아야 합니다. 또 건축허가 절차에서 개발행위허가 기준 심사가 빠졌다면 “그 건축법상 건축허가는 위법하므로 취소할 수 있다.”라고 판시했습니다.

소규모 환경영향평가 면적은 어떻게 계산하나요?

축사 건물 부지만이 아니라 사업에 필요한 인허가를 받아야 하는 모든 토지 면적을 더해 계산합니다. 원고는 축사 부지를 7,457㎡로 잡아 농림지역 기준 7,500㎡에 미달하게 했지만, 근로자 숙소·주차장 부지 345㎡와 진입도로 부지 135㎡도 축사의 부속시설과 진입도로였습니다. 대법원은 사업계획 면적이 적어도 7,937㎡로 소규모 환경영향평가 대상인데 이를 거치지 않은 허가는 위법하다고 보았습니다.

현행 환경영향평가법 시행령 [별표 4]도 농림지역 7,500㎡ 기준을 유지하고 있습니다. 여기에 가축분뇨 배출시설과 처리시설 면적의 합이 5,000㎡ 이상이면 대상에 포함한다는 비고 규정도 있어, 축사는 이 기준도 함께 보아야 합니다. 개발행위허가 기준과 건축허가의 관계는 「건축법 요건을 갖췄는데 개발행위 기준으로 건축 변경허가를 거부할 수 있나요?」에서 자세히 설명했습니다.

허가를 믿고 땅을 샀는데 신뢰보호를 받을 수 없나요?

허가 서류가 부정확하게 작성됐다면 보호받기 어렵습니다. 대법원은 행정청의 착오에 건축주 책임이 있는지는 대리인과 피용인 등 관계자 모두를 기준으로 보아야 한다고 했습니다. 건축주가 의뢰한 건축사가 건축주 이익을 위해 부정확한 조서를 냈고, 부지를 인위적으로 나눈 데서 평가를 피하려는 의도도 인정된다고 보았습니다.

원심은 허가가 취소되면 강화된 조례 때문에 재허가가 불가능하다는 점 등을 들어 원고 편을 들었지만, 대법원은 받아들이지 않았습니다. 손해도 크지 않다고 보았습니다. 원고는 사전결정을 받고 땅을 산 것이 아니었고, 땅을 되팔 수 있으며 공사에 착수하지도 않았다는 이유입니다. 2021. 3. 23. 시행된 행정기본법 제18조도 거짓이나 부정한 방법으로 처분을 받았거나 위법성을 알았거나 중대한 과실로 몰랐다면 이익형량 없이 취소할 수 있게 정하고 있어, 현행 법령에서도 같은 결론에 이를 가능성이 큽니다.

축사 건축허가 취소 대응 순서

• 취소 사유 확인 - 청문 통지서에서 형질변경 누락, 환경영향평가 누락 등 사유를 나눕니다.
• 부지 면적 다시 계산 - 숙소, 주차장, 진입도로, 분뇨 처리시설을 모두 더해 봅니다.
• 보완 계획 제출 - 청문 단계에서 개발행위허가 신청과 소규모 환경영향평가서 작성 계획을 냅니다.
• 현행 조례 확인 - 가축사육 제한 조례가 강화됐는지 보고 재신청 가능성을 따집니다.
• 불복 기한 관리 - 취소 처분을 안 날부터 90일 안에 행정심판이나 소송을 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 지목과 실제 이용 상황, 부속시설을 포함한 사업 면적, 허가 서류 작성 경위에 따라 취소의 적법성이 달라집니다. 법무법인 윤성은 건축허가 직권취소 대응과 개발행위허가 불복 행정소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 농지에 축사를 지을 때 농지전용허가도 받아야 하나요?
  판결은 농지를 축사 부지로 이용하는 데에는 농지전용허가가 필요하지 않다고 보았습니다. 다만 농지전용허가와 개발행위허가는 목적과 기준이 달라, 농지전용 대상이 아니어도 형질변경 허가는 따로 받아야 한다고 했습니다.
• 땅 모양을 바꾸는 공사가 없어도 형질변경 허가가 필요한가요?
  필요합니다. 지목과 다르게 쓰려면 실제 현황이 이미 달라졌거나 물리적 공사가 필요 없더라도 형질변경 허가로 용도를 먼저 바꾸고 지목변경을 신청해야 한다는 것이 대법원 판단입니다.
• 건축허가를 받은 뒤 형질변경 허가를 받아도 되나요?
  가까운 장래에 형질변경 허가를 받을 가능성이 높다면 그것을 조건으로 건축허가를 내줄 수 있습니다. 그러나 건축주가 절차를 거부하거나 허가 가능성이 사라지면 행정청은 건축허가를 취소하거나 철회해야 합니다.
• 건축허가가 취소되면 다시 신청할 수 있나요?
  심사 누락이 취소 사유라면 개발행위허가 자료와 소규모 환경영향평가서를 갖춰 다시 신청할 수 있습니다. 다만 재신청 때는 그 당시 법령과 조례가 적용되므로, 가축사육 제한 거리가 늘어났다면 허가가 어려울 수 있습니다.
• 건축사가 서류를 잘못 써서 허가가 취소됐다면 누구 책임인가요?
  행정청과의 관계에서는 건축주의 책임으로 봅니다. 대법원은 착오 유발 책임을 건축주 본인뿐 아니라 대리인과 피용인 등 관계자를 기준으로 판단했습니다. 건축사에 대한 손해배상은 계약 내용에 따라 따로 따져 볼 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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