행정처분 대응

주민 민원이 많다는 이유만으로 건축허가를 거부할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 주민 민원이 많다는 이유만으로 건축허가를 거부하는 것은 원칙적으로 위법합니다. 건축허가권자는 건축법 등 관계 법령의 제한에 걸리지 않으면 허가를 해야 하고, 중대한 공익상 필요 없이 법령에 없는 사유로 거부할 수 없습니다. 지금은 불허가 통지서에 적힌 거부 사유와 통지를 받은 날짜부터 확인하십시오.

주민들을 일일이 찾아가 동의서를 받아 와야 건축허가가 나는 것은 아닙니다. 건축법과 관계 법령이 정한 요건을 갖추었는지가 기준입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 봄 주택가 안쪽 나대지 330㎡를 사서 2025년 11월 다가구주택 건축허가를 신청했습니다. 이 땅은 도시계획시설로 결정된 적이 없지만 20년 가까이 동네 주민들이 쉼터처럼 써 왔습니다. 구청은 2026년 2월 「공원 존속을 원하는 주민 민원이 많다」는 이유만 적어 불허가처분을 통지했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

주민 민원만으로 건축허가를 거부할 수 있나요?

원칙적으로 거부할 수 없습니다. 건축허가신청이 건축법 등 관계 법규의 제한에 걸리지 않는다면 허가권자는 허가를 해야 하고, 중대한 공익상 필요가 없는데 법령에 없는 사유로 요건을 갖춘 신청을 거부할 수는 없습니다.

주민들의 반대 민원은 법령이 정한 거부 사유가 아닙니다. 민원이 많다는 사정만으로 불허가를 한다면 법령에서 정하지 않은 사유로 거부한 것이 되어 위법하다고 다툴 수 있습니다. 허가권자가 민원 외에 다른 사유를 함께 적었는지, 그 사유가 어느 법률 조항에 근거한 것인지를 불허가 통지서에서 먼저 확인해야 합니다.

2026. 9. 29. 기준 현행 「건축법」 기준으로도 건축허가는 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장이 하며, 21층 이상 등 대통령령으로 정하는 건축물을 특별시나 광역시에 지을 때는 특별시장이나 광역시장의 허가를 받습니다. 허가권자가 누구인지에 따라 소송의 피고도 달라집니다.

허가권자가 건축허가를 거부할 수 있는 경우는 언제인가요?

건축법이 허가권자에게 거부 재량을 준 경우는 위락시설·숙박시설이 주거환경이나 교육환경에 비추어 부적합한 경우, 방재지구 등 침수 우려 지역에서 일부 공간에 거실을 두는 것이 부적합한 경우처럼 한정되어 있습니다. 이때도 건축위원회 심의를 거쳐야 합니다.

그 밖의 거부 사유는 건축법이 의제하는 개발행위허가, 산지전용허가, 농지전용허가 같은 관계 법령의 기준에서 나옵니다. 예를 들어 개발행위허가 기준에 맞지 않거나 도로 요건을 채우지 못하면 거부될 수 있습니다. 따라서 거부 이유가 이런 관계 법령의 구체적 기준인지, 단순한 민원인지를 가려야 합니다.

오래 공원처럼 쓰인 땅이면 건축이 막히나요?

도시계획시설인 공원으로 결정되지 않은 땅이라면, 오랫동안 주민들이 공원처럼 써 왔다는 사정만으로 건축이 막히지는 않습니다. 행정청이 그 땅을 공원으로 남기려면 도시관리계획으로 공원을 결정하고 보상하는 절차를 밟아야 합니다.

대법원 2009두8946 판결은 개발행위를 제한하려면 제한지역·제한사유·제한대상·제한기간을 미리 고시하도록 한 국토계획법 규정의 취지에 비추어, 신청지가 수립 중인 정비계획에 들어갈 가능성이 높다는 이유만으로는 건축허가를 반려할 중대한 공익상 필요가 있다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 계획이 확정·고시되지 않은 상태의 장래 계획이나 주민 요구는 거부 사유로 쓰기 어렵다는 취지입니다.

건축허가 거부처분은 어디에 언제까지 다투나요?

불허가처분은 행정심판이나 취소소송으로 다툽니다. 행정심판을 거치지 않고 바로 취소소송을 낼 수 있고, 처분이 있음을 안 날부터 90일, 처분이 있은 날부터 1년이 지나면 소송을 낼 수 없습니다.

소송에서 허가권자는 처분서에 적은 사유와 기본적 사실관계가 같은 범위에서만 사유를 보탤 수 있습니다. 그래서 불허가 통지서에 적힌 사유가 「주민 민원」뿐이라면, 소송에서 전혀 다른 법령상 사유를 새로 내세우기 어렵습니다. 통지서 원본을 그대로 보관해야 하는 이유입니다.

민원 이유 건축불허가 대응 순서

• 불허가 통지서 확인 - 거부 사유와 근거 조항이 무엇으로 적혀 있는지 봅니다. 민원만 적혀 있으면 법령에 없는 사유로 다툴 수 있습니다.
• 토지 규제 확인 - 토지이용계획확인서로 도시계획시설 결정, 개발제한구역, 개발행위허가 제한 고시가 있는지 확인합니다. 법령상 제한이 없어야 허가 의무가 생깁니다.
• 설계도서 점검 - 건폐율·용적률·도로 요건을 설계사무소와 다시 확인합니다. 형식 요건 흠이 있으면 보완 후 재신청이 빠를 수 있습니다.
• 민원 경위 기록 - 담당 공무원과의 면담 내용, 민원 접수 내역을 정보공개청구로 확보합니다. 거부의 실제 이유를 증명하는 자료가 됩니다.
• 행정심판·소송 선택 - 통지를 받은 날부터 90일 안에 취소소송이나 행정심판을 제기합니다. 공사 일정이 급하면 재신청과 병행을 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 신청지에 개발행위허가 제한 고시가 있거나 위락·숙박시설처럼 거부 재량이 있는 용도에 해당하면 토지이용계획과 심의 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 건축허가 거부처분 취소소송과 인허가 행정심판을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 주민 반대 민원이 건축허가 거부 사유가 되나요?
  그 자체로는 되지 않습니다. 대법원 2009두8946 판결은 건축허가신청이 관계 법규의 제한에 배치되지 않으면 허가를 해야 하고, 중대한 공익상 필요 없이 법령에 없는 사유로 거부할 수 없다고 보았습니다. 민원이 많다는 사정은 법령상 제한 사유가 아닙니다.
• 건축법상 허가권자가 재량으로 거부할 수 있는 경우는?
  건축법 제11조 제4항은 위락시설이나 숙박시설이 주거환경·교육환경 등 주변 환경에 비추어 부적합한 경우, 방재지구 등 침수 우려 지역에서 일부 공간에 거실을 두는 것이 부적합한 경우에 건축위원회 심의를 거쳐 허가하지 않을 수 있다고 정합니다. 일반 주택이나 근린생활시설은 여기에 해당하지 않습니다.
• 공원으로 쓰이던 땅이면 건축허가가 안 나나요?
  도시계획시설인 공원으로 결정되지 않았다면 사실상 공원으로 쓰였다는 사정만으로 허가를 거부하기 어렵습니다. 행정청이 공원으로 남기려면 도시관리계획 결정과 보상 절차를 거쳐야 합니다. 다만 개발행위허가 제한 고시가 있다면 사정이 달라지므로 토지이용계획확인서를 확인해야 합니다.
• 건축허가 거부처분 취소소송 기한은 언제까지인가요?
  처분이 있음을 안 날부터 90일 이내에 제기해야 하고, 이 기간은 불변기간입니다. 처분이 있은 날부터 1년이 지나도 원칙적으로 제기할 수 없습니다. 행정심판을 거쳤다면 재결서 정본을 송달받은 날부터 90일을 셉니다.
• 불허가 뒤 설계를 바꿔 다시 신청해도 되나요?
  됩니다. 불허가처분이 있어도 같은 땅에 다시 건축허가를 신청하는 것은 막혀 있지 않습니다. 다만 거부 사유가 민원뿐이라면 재신청해도 같은 결과가 나올 수 있어, 처분서의 사유를 먼저 분석한 뒤 재신청과 취소소송을 함께 검토하는 편이 기간을 줄입니다.
• 건축허가를 받으면 개발행위허가도 따로 받아야 하나요?
  따로 받지 않아도 됩니다. 건축법 제11조 제5항 제3호에 따라 건축허가를 받으면 국토계획법 제56조의 개발행위허가를 받은 것으로 봅니다. 다만 허가권자는 개발행위허가 기준에 맞는지를 함께 심사하므로, 그 기준에 맞지 않는다는 이유의 거부는 법령상 사유가 됩니다.

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