규제·허가 기준

경사진 땅을 깎고 메워 축사를 지으면 건축신고만으로 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

아니요, 절토나 성토로 지반 높이가 50cm를 넘게 바뀌면 토지형질변경 개발행위허가가 따로 필요합니다. 대법원 2022두31143 판결로 기존 대지 면제의 범위, 부지 확보 요건, 건축신고 수리가 위법해지는 경우를 정리했습니다.

아니요, 절토나 성토로 지반 높이가 50cm를 넘게 바뀌면 토지형질변경 허가가 따로 필요합니다. 대법원은 그 허가 없이 받아 준 축사 건축신고 수리를 「부지 확보」 요건을 못 갖춘 위법한 처분으로 보았습니다. 건축신고만 수리됐다고 형질변경까지 해결된 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025. 6. 산 아래 경사진 밭을 사서 한우 축사를 짓기로 하고 면사무소에 건축신고를 했습니다. 신고는 수리됐지만 별도의 개발행위허가 신청은 하지 않았습니다. 공사 과정에서 위쪽은 3m가량 깎고 아래쪽은 1m 넘게 흙을 쌓아 바닥을 평평하게 만들었습니다. 2026. 7. 이웃 B씨 등이 수리처분 취소소송을 내면서, 형질변경 허가 없이 땅을 깎았다고 주장했습니다. A씨는 면사무소가 받아 준 신고인데도 취소될 수 있는지, 지금이라도 허가를 받으면 되는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

기존 대지에 짓는 건물인데도 형질변경 허가가 필요한가요?

절토나 성토로 지반 높이가 50cm를 넘게 바뀌면 필요합니다. 국토계획법 시행령은 「조성이 완료된 기존 대지에 건축물을 설치하기 위한 토지의 형질변경」을 허가 없이 할 수 있는 경미한 행위로 두면서도, 괄호에서 터파기와 되메우기 외의 절토·성토는 제외합니다.

대법원은 이 면제를 땅의 외형을 사실상 바꾸지 않고 건물 기초를 파는 정도로만 지을 수 있는 경우로 좁게 보았습니다. 높이·깊이 50cm 이내의 절토·성토는 따로 면제되지만, 그보다 크면 비탈면이나 절개면이 생겨 토지 외형이 실질적으로 바뀐다는 이유입니다. 현행 시행령은 이 50cm를 여러 차례 공사한 높이를 누적해 계산하도록 정해 두어, 나누어 깎는 방식으로 피하기도 어렵습니다.

대법원은 어떻게 판단했나요?

이웃 주민들이 낸 우사 건축신고 수리처분 취소소송에서 수리처분이 위법하다고 본 원심을 유지했습니다. 건축주는 경사진 땅에 우사를 지으면서 최대 1,211mm를 성토하고 4m를 절토했습니다. 건축주와 시청·읍사무소는 기존 대지 위 건축이라 형질변경 허가가 필요 없다고 보아 의제 협의도 하지 않았습니다.

대법원은 “절토나 성토를 한 결과 최종적으로 지반의 높이가 50cm를 초과하여 변경되는 경우에는 비탈면 또는 절개면이 발생하는 등 그 토지의 외형이 실질적으로 변경되므로, 토지형질변경에 대한 별도의 개발행위허가를 받아야 할 것이고”라고 했습니다. 그리고 「부지 확보」에는 땅이 적법하게 형질변경되어 있을 것도 포함된다고 보았습니다. 건축주와 행정청이 상고심까지 허가가 필요 없다고 주장한 이상 장래에도 허가를 받지 않을 것이 명백했다며 수리처분을 위법하다고 판단했습니다.

형질변경 허가를 나중에 받기로 하고 신고를 받아 줄 수는 없나요?

받아 줄 수는 있지만, 나중에 허가를 받을 것이 명시적 조건이거나 묵시적 전제여야 합니다. 인허가 의제는 건축주를 위한 제도여서 건축신고 때 형질변경 의제를 꼭 함께 신청할 의무는 없습니다. 행정청이 가까운 장래에 허가를 받을 것을 전제로 수리했다면 그 수리는 위법하지 않다는 것이 대법원 판단입니다.

문제는 이번 사건처럼 건축주와 행정청 모두 허가가 필요 없다고 보는 경우입니다. 이때는 앞으로도 허가를 받지 않을 것이 명백하므로 수리 당시 이미 요건이 빠진 처분이 됩니다. 건축주라면 착공 전에 형질변경 범위를 측량해 의제 협의를 요청하거나 별도 허가를 받는 편이 안전합니다. 경사·배수 문제로 신고 자체가 반려되는 경우는 「창고 건축신고가 경사·배수 문제로 반려됐는데 신고도 거부할 수 있나요?」에서 자세히 설명했습니다.

이웃은 무엇을 근거로 다툴 수 있나요?

건축신고 수리는 다툴 수 있는 처분이고, 축사 악취·토사 유출 등으로 직접 피해를 볼 수 있는 이웃은 취소를 구할 법률상 이익을 주장할 수 있습니다. 이웃이 수리를 행정소송으로 다투는 요건은 「옆집 건축신고를 구청이 받아 줬는데 이웃이 그 수리를 행정소송으로 다툴 수 있나요?」에서 자세히 설명했습니다. 소송에서는 실제로 깎고 메운 높이를 측량 자료로 보여 주는 것이 핵심입니다.

경사지 축사 건축신고 대응 순서

• 현황 측량 - 원지반과 계획 지반의 높이 차이를 지점별로 측량해 50cm 초과 여부를 확인합니다.
• 용도지역과 필지 면적 확인 - 시행령 제53조 제3호 나목 등 다른 면제 요건과 조례 기준이 있는지 봅니다.
• 의제 협의 또는 별도 허가 - 건축신고 때 형질변경 개발행위허가 의제를 요청하거나 따로 허가를 받습니다.
• 공사 기록 보관 - 절토·성토 전후 사진과 반출입 토량을 남겨 둡니다.
• 소송 대응 - 이웃이 소송을 내면 사후 허가 신청 여부와 그 가능성을 함께 주장합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 실제 절토·성토 높이와 용도지역, 행정청이 형질변경 허가를 전제로 수리했는지에 따라 결론이 달라집니다. 법무법인 윤성은 건축신고·개발행위허가 분쟁과 행정소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 50cm는 어디를 기준으로 재나요?
  절토나 성토를 마친 뒤 최종 지반 높이가 원래 지반에서 얼마나 바뀌었는지를 봅니다. 현행 시행령은 여러 차례 나누어 공사한 경우 높이와 깊이를 누적해 계산합니다.
• 작은 필지라면 50cm를 넘어도 허가가 필요 없나요?
  도시지역·자연환경보전지역·지구단위계획구역 밖의 660제곱미터 이하 토지에서 지목변경 없이 하는 절토·성토는 따로 면제됩니다. 지목이 바뀌거나 조례가 따로 정하면 달라집니다.
• 건축신고 수리가 취소되면 지은 축사는 어떻게 되나요?
  수리처분이 취소되면 신고 없이 지은 건축물이 되어 시정명령이나 이행강제금 대상이 될 수 있습니다. 사후에 요건을 갖춰 다시 신고할 수 있는지 함께 검토해야 합니다.
• 형질변경 허가와 건축허가는 심사 기준이 다른가요?
  다릅니다. 형질변경 개발행위허가는 비탈면·절개면의 안전조치 등 건축물 기준과 구별되는 고유 기준으로 심사합니다. 그래서 건축 심사만으로 형질변경 심사를 대신할 수 없다고 보았습니다.
• 이웃이 수리처분을 1년 뒤에 알았다면 소송을 낼 수 있나요?
  처분이 있은 날부터 1년이 지나면 원칙적으로 취소소송을 낼 수 없습니다. 다만 정당한 사유가 있으면 예외가 인정될 수 있어, 수리 사실을 알게 된 경위를 정리해 두어야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

이 글과 관련해 지금 상황을 남겨 주세요. 다른 상황이어도 괜찮아요. 남겨 주시면 제가 먼저 읽어 볼게요!

• 채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
• 사진 한 장이면 시작모르는 건 비워 두셔도 돼요
• 금액부터 알려 드려요보시고 맡길지 정하시면 돼요
• 10분 안에 답업무시간 기준 · 알림톡으로 알려요
• 변호사가 직접 읽어요맡을 수 있는 일인지 알려 드려요
• 결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요

지금 상황을 적어 주세요

변호사에게 보내기

휴대폰 문자로 한 번만 확인할게요 · 금액은 먼저 알려 드려요

법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요

비슷한 상황

• 옆집 건축신고를 구청이 받아 줬는데 이웃이 그 수리를 행정소송으로 다툴 수 있나요?
• 창고 건축신고가 경사·배수 문제로 반려됐는데 신고도 거부할 수 있나요?
• 닭 축사 건축허가가 악취·소음 우려로 반려됐는데 다툴 수 있나요?
• 시골 주택 건축신고서를 냈는데 수리 통지 전에 공사를 시작해도 되나요?
• 밭에 성토하고 건축허가까지 받았는데 준공 전에 수용되면 대지로 보상받나요?
• 이웃 땅 허가를 8개월 뒤 알았는데 행정심판을 낼 수 있나요?

이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지이 글에 의견 보내기