건축·용도변경

옆집 건축신고를 구청이 받아 줬는데 이웃이 그 수리를 행정소송으로 다툴 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

인허가가 의제되는 건축신고라면 이웃도 구청의 신고 수리를 행정소송으로 다툴 여지가 있습니다. 대법원 2010두14954 전원합의체 판결은 인허가의제 건축신고를 실체 심사 후 수리해야 하는 신고로 보았고, 신고 수리를 처분이 아니라고 한 종전 판례는 2008두167 전원합의체 판결로 변경되었습니다. 지금은 정보공개청구로 신고서와 의제된 인허가 목록부터 받으십시오.

이웃의 건축신고에 반대한다고 해서 구청에 낼 별도의 이의신청서 양식을 찾을 필요는 없습니다. 신고 서류는 정보공개청구로 받아 볼 수 있고, 다툴 방법은 그 내용을 보고 정합니다.

이런 상담이 많습니다

G씨의 집 바로 옆 필지에 2025년 가을 연면적 150제곱미터 남짓한 2층 건물을 짓는 건축신고가 들어갔고, 구청은 며칠 만에 신고를 수리했습니다. G씨는 경사가 심한 땅을 깎아 짓는 공사라 배수와 옹벽이 걱정된다며 구청에 문의했지만 「허가가 아니라 신고라서 요건만 맞으면 받아 줄 수밖에 없다」는 답을 들었습니다. G씨는 구청의 신고 수리를 행정소송으로 다툴 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

이웃이 건축신고 수리를 행정소송으로 다툴 수 있나요?

인허가가 의제되는 건축신고라면 다툴 여지가 있습니다. 대법원 전원합의체는 개발행위허가 같은 인허가가 의제되는 건축신고는 일반 건축신고와 달리 행정청이 실체적 요건을 심사한 뒤 수리해야 하는 「수리를 요하는 신고」라고 보았습니다. 수리가 있어야 효력이 생기는 신고라면 그 수리는 처분의 성격을 띠게 됩니다.

2026. 10. 4. 기준 현행 「건축법」은 건축신고에도 건축허가의 인허가의제 조항을 준용하므로, 신고로 국토계획법상 개발행위허가 등이 함께 의제되는 경우가 많습니다. 다만 이웃이 소송을 내려면 그 수리의 취소를 구할 법률상 이익이 있어야 합니다. 배수·일조·붕괴 위험처럼 근거 법령이 보호하는 개별적 이익이 침해되는지를 구체적으로 보여야 합니다.

예전에는 신고 수리가 처분이 아니라고 하지 않았나요?

그랬습니다. 원안 상담은 1996. 12. 30. 개정 전 건축법에서 신고만 하면 수리 같은 조치를 기다리지 않고 건축할 수 있으므로 신고 수리는 건축주나 이웃의 권리의무에 직접 변동을 주는 처분이 아니라고 본 대법원 1999. 10. 22. 선고 98두18435 판결을 따랐습니다. 이 판결은 그 뒤 전원합의체 판결로 변경되었습니다.

2008두167 전원합의체 판결은 건축신고 반려가 시정명령·이행강제금·벌금의 위험을 남겨 건축주를 불안정한 지위에 두므로 항고소송의 대상이라고 판단했고, 98두18435 판결 등 이와 다른 종전 판결을 변경했습니다. 이어 2010두14954 전원합의체 판결이 인허가의제 건축신고를 수리를 요하는 신고로 보면서, 신고 단계의 행정청 판단을 소송으로 다툴 길이 넓어졌습니다.

소송 말고 이웃이 할 수 있는 일은 무엇인가요?

공사가 신고 내용이나 법령에 어긋난다면 허가권자에게 조사와 시정 조치를 요청할 수 있습니다. 허가권자는 법령에 위반되는 건축물에 공사 중지, 개축·수선 등 필요한 조치를 명할 수 있고, 위반 건축물의 실태를 파악하기 위해 조사를 할 수 있습니다.

신고 수리 전이라면 허가권자는 신고를 받은 날부터 5일 이내에, 다른 법령에 따른 심의·협의가 필요하면 20일 이내에 수리 여부를 통지해야 합니다. 이 기간 안에 배수·옹벽 문제를 구체적으로 적은 의견서를 내면 개발행위허가 기준 심사에 반영될 수 있습니다.

이웃 건축신고 다툼 대응 순서

• 신고 내용 확보 - 정보공개청구로 건축신고서, 배치도, 의제된 인허가 목록을 받습니다. 의제 여부가 소송 가능성을 가릅니다.
• 피해 내용 정리 - 배수, 옹벽, 일조처럼 근거 법령이 보호하는 이익이 침해되는지 사진과 측량으로 정리합니다. 원고적격의 근거입니다.
• 의견서 제출 - 수리 전이면 구청에 의견서를 내고, 수리 후라도 조사와 시정 조치를 요청합니다.
• 제소기간 계산 - 수리를 안 날부터 90일, 수리가 있은 날부터 1년을 계산합니다. 둘 중 먼저 끝나는 날이 기준입니다.
• 취소소송과 집행정지 - 공사가 진행 중이면 취소소송과 함께 집행정지를 신청해 공사 진행을 막을지 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 이웃이 건축신고 수리를 직접 다툰 사건에서 원고적격과 처분성이 어디까지 인정되는지는 신고로 의제된 인허가의 종류와 피해 내용을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 건축 인허가를 둘러싼 취소소송과 집행정지를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 건축신고는 허가가 아니라서 이웃이 다툴 수 없나요?
  단정할 수 없습니다. 대법원 2011. 1. 20. 선고 2010두14954 전원합의체 판결은 개발행위허가 등 인허가가 의제되는 건축신고를 행정청이 실체 요건을 심사한 뒤 수리해야 하는 신고로 보았습니다. 그런 신고의 수리는 처분 성격을 띠므로, 법률상 이익이 있는 이웃은 취소소송을 검토할 수 있습니다.
• 종전 판례는 신고 수리가 처분이 아니라고 했나요?
  그렇습니다. 대법원 1999. 10. 22. 선고 98두18435 판결은 구 건축법상 신고 수리가 건축주나 이웃의 권리의무에 직접 변동을 주는 처분이 아니라고 보았습니다. 이 판결은 대법원 2010. 11. 18. 선고 2008두167 전원합의체 판결로 변경되었습니다.
• 이웃이면 누구나 소송을 낼 수 있나요?
  아닙니다. 행정소송법 제12조는 처분의 취소를 구할 법률상 이익이 있는 자만 취소소송을 낼 수 있다고 정합니다. 배수, 붕괴 위험, 일조처럼 근거 법령이 보호하는 개별적 이익이 침해되는지를 사진·측량 자료로 보여야 하고, 막연한 불편만으로는 부족합니다.
• 신고 수리는 얼마나 걸리나요?
  건축법 제14조 제3항에 따라 허가권자는 신고를 받은 날부터 5일 이내에 수리 여부나 처리기간 연장 여부를 통지해야 합니다. 다른 법령에 따른 심의·동의·협의·확인이 필요하면 20일 이내에 통지합니다. 이웃 의견서는 이 기간 안에 내야 심사에 반영될 가능성이 큽니다.
• 수리를 다투는 소송은 언제까지 내야 하나요?
  수리가 있음을 안 날부터 90일, 수리가 있은 날부터 1년 안에 내야 합니다(행정소송법 제20조 제1항·제2항). 이웃은 수리 통지를 직접 받지 않으므로 안 날을 증명할 기록이 중요하고, 1년이 지나면 정당한 사유가 없는 한 소를 낼 수 없습니다.
• 공사가 법령을 어기면 구청에 무엇을 요청하나요?
  조사와 시정 조치를 요청합니다. 건축법 제79조 제1항은 허가권자가 법령에 위반되는 건축물에 공사 중지나 개축·수선 등 필요한 조치를 명할 수 있다고 정하고, 같은 조 제5항은 위반 건축물의 실태 조사를 할 수 있게 합니다. 위반 내용을 사진과 함께 서면으로 내십시오.

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