건축·용도변경

시골 주택 건축신고서를 냈는데 수리 통지 전에 공사를 시작해도 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

인허가가 의제되는 건축신고는 수리를 요하는 신고여서 수리 통지 전에는 공사를 시작할 수 없습니다. 대법원 2010두14954 전원합의체 판결은 인허가의제 건축신고를 행정청이 실체 요건을 심사한 뒤 수리해야 하는 신고로 보았습니다. 지금은 신고로 의제되는 인허가가 무엇인지와 수리 통지 기한을 확인하십시오.

신고서를 냈다는 접수증만 받고 공사부터 시작해서는 안 됩니다. 수리 통지와 착공신고까지 마쳐야 공사를 시작할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

J씨는 2026년 봄 시골 토지에 연면적 90제곱미터의 단층 주택을 짓기로 하고 건축신고서를 군청에 냈습니다. 시공업자는 「신고는 내기만 하면 되니 다음 주부터 터파기를 시작하자」고 했지만, 군청은 아직 개발행위허가 기준과 농지전용 협의를 검토 중이라며 수리 여부를 알려 주지 않았습니다. J씨는 신고를 했으니 바로 공사를 시작해도 되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

건축신고는 내기만 하면 바로 공사할 수 있나요?

인허가가 의제되는 건축신고라면 아닙니다. 대법원 전원합의체는 인허가의제 효과를 수반하는 건축신고는 일반 건축신고와 달리 행정청이 실체적 요건을 심사한 뒤 수리해야 하는 「수리를 요하는 신고」라고 판단했습니다. 수리가 있어야 효력이 생기므로 수리 통지 전에는 신고 효과를 주장할 수 없습니다.

2026. 10. 4. 기준 현행 「건축법」은 건축신고에도 건축허가의 인허가의제 조항을 준용하므로, 개발행위허가나 농지전용이 함께 의제되는 신고가 많습니다. 의제되는 인허가가 하나도 없는 단순한 신고라면 적법한 신고만으로 효력이 생긴다는 종전 법리가 남아 있지만, 실무에서는 대부분 수리를 기다려야 합니다.

수리를 요하는 신고로 보는 이유는 무엇인가요?

인허가의제가 관련 법률의 요건 심사를 없애려는 제도가 아니기 때문입니다. 전원합의체 판결은 인허가의제의 취지를 창구 단일화와 절차 간소화로 보면서, 건축신고만으로 관련 인허가 요건 심사가 배제되면 중대한 공익 침해와 이해관계인 피해가 생길 수 있다고 보았습니다. 신고인이 관련 법령에서 요구하는 신청서와 구비서류를 내도록 한 것도 행정청이 그 요건을 심사하라는 뜻이라고 했습니다.

이 다수의견에는 신고와 허가가 사실상 같아진다는 반대의견이 있었지만, 결론은 판례로 굳어졌습니다.

수리 여부는 언제까지 알려 주나요?

허가권자는 신고를 받은 날부터 5일 이내에 수리 여부나 처리기간 연장 여부를 신고인에게 통지해야 합니다. 다른 법령에 따른 심의·동의·협의·확인이 필요하면 20일 이내에 통지합니다. J씨처럼 농지전용 협의가 걸린 경우에는 20일 기준이 적용될 수 있습니다.

수리 통지를 받은 뒤 공사에 착수하려면 공사계획을 따로 신고해야 하고, 허가권자는 이 착공신고를 받은 날부터 3일 이내에 수리 여부를 통지해야 합니다. 3일 안에 통지가 없으면 그 기간이 끝난 다음 날 착공신고를 수리한 것으로 봅니다.

수리 전에 공사를 시작하면 어떻게 되나요?

신고 없이 건축한 것과 같은 위험을 집니다. 허가권자는 공사 중지와 시정을 명할 수 있고, 신고를 하지 않은 건축은 벌금 대상입니다.

건축신고 후 공사 착수 대응 순서

• 의제 인허가 확인 - 신고로 개발행위허가, 농지전용, 산지전용 등이 함께 의제되는지 확인합니다. 의제가 있으면 수리를 기다려야 합니다.
• 수리 통지 확인 - 신고일부터 5일, 협의가 필요하면 20일 안에 통지가 오는지 확인합니다.
• 보완 요구 대응 - 보완 요구가 오면 기한 안에 서류를 냅니다. 보완하지 않으면 반려될 수 있습니다.
• 착공신고 - 수리 뒤 공사계획을 신고하고 3일 안의 통지나 수리 간주를 확인한 뒤 착공합니다.
• 1년 착수 기한 관리 - 신고일부터 1년 안에 착수합니다. 늦어질 사정이 있으면 연장을 요청합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 신고가 반려되거나 수리가 계속 늦어지는 경우에는 의제 인허가별 기준과 협의 경과를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 건축 인허가 반려·거부처분 취소소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 수리를 요하는 신고는 무엇인가요?
  행정청이 수리해야 효력이 생기는 신고입니다. 행정기본법 제34조는 법률에 신고의 수리가 필요하다고 명시된 경우 행정청이 수리해야 효력이 발생한다고 정합니다. 대법원은 인허가의제 건축신고를 실체 요건 심사 후 수리해야 하는 신고로 보았습니다.
• 모든 건축신고가 수리를 요하는 신고인가요?
  인허가가 의제되는 신고가 그렇습니다. 대법원 2011. 1. 20. 선고 2010두14954 전원합의체 판결은 인허가의제 효과를 수반하는 건축신고를 일반 건축신고와 구별했습니다. 의제되는 인허가가 없는 단순한 신고는 적법한 신고만으로 효력이 생긴다는 법리가 남아 있습니다.
• 건축신고 수리 통지는 언제 오나요?
  건축법 제14조 제3항에 따라 허가권자는 신고를 받은 날부터 5일 이내에 수리 여부나 처리기간 연장 여부를 통지해야 합니다. 다른 법령에 따른 심의·동의·협의·확인이 필요하면 20일 이내에 통지합니다. 이 기간이 지나도 통지가 없으면 군청에 처리 상황을 서면으로 문의하십시오.
• 수리 뒤에 착공신고도 따로 해야 하나요?
  해야 합니다. 건축법 제21조 제1항은 허가를 받거나 신고한 건축물의 공사를 착수하려는 건축주가 공사계획을 신고하도록 정합니다. 허가권자가 3일 이내에 통지하지 않으면 그 기간이 끝난 다음 날 수리한 것으로 봅니다(같은 조 제4항).
• 신고 후 공사를 늦게 시작하면 어떻게 되나요?
  신고일부터 1년 이내에 공사에 착수하지 않으면 신고의 효력이 없어집니다(건축법 제14조 제5항). 건축주의 요청으로 허가권자가 정당한 사유가 있다고 인정하면 1년 범위에서 착수기한을 연장할 수 있으므로 기한 전에 연장을 요청하십시오.
• 수리 전에 착공하면 처벌받나요?
  받을 수 있습니다. 수리를 요하는 신고에서 수리 전 착공은 신고 효력이 없는 상태의 건축이 되어, 신고를 하지 않은 건축과 같이 건축법 제111조 제1호의 벌금 대상이 될 수 있습니다. 허가권자는 제79조에 따라 공사 중지도 명할 수 있습니다.

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