건축·용도변경

창고 건축신고가 경사·배수 문제로 반려됐는데 신고도 거부할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

개발행위허가가 의제되는 건축신고는 경사도·배수·경관 같은 개발행위허가 기준을 갖추지 못하면 행정청이 수리를 거부할 수 있습니다. 대법원 2010두14954 전원합의체 판결이 이를 인정했고, 반려는 2008두167 전원합의체 판결에 따라 취소소송으로 다툴 수 있는 처분입니다. 지금은 반려 통지서의 사유와 수령일부터 확인하십시오.

반려를 받았다고 해서 곧바로 건축허가 신청으로 절차를 바꿔야 하는 것은 아닙니다. 반려 사유가 된 개발행위허가 기준을 보완해 다시 신고하는 길도 있습니다.

이런 상담이 많습니다

I씨는 2025년 관리지역의 경사진 임야 옆 토지에 연면적 180제곱미터의 단층 창고를 짓겠다고 건축신고를 했습니다. 군청은 「주변이 자연 경관 지역이고 토지 경사가 심해 배수 문제가 우려된다」며 개발행위허가 기준에 맞지 않는다는 이유로 신고를 반려했습니다. I씨는 허가가 아니라 신고인데 이런 이유로 거부할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

개발행위허가 기준에 맞지 않으면 건축신고를 거부할 수 있나요?

거부할 수 있습니다. 일정한 건축물의 건축신고는 국토계획법상 개발행위허가를 받은 것으로 의제되는데, 대법원 전원합의체는 이런 건축신고가 개발행위허가 기준을 갖추지 못하면 행정청이 이를 이유로 수리를 거부할 수 있다고 보았습니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「건축법」도 건축신고에 건축허가의 인허가의제 조항을 준용합니다.

개발행위허가 기준에는 주변지역의 토지이용실태, 건축물의 높이, 토지의 경사도, 수목의 상태, 물의 배수, 하천·호소·습지의 배수 등 주변환경이나 경관과 조화를 이룰 것이 들어 있습니다. 신고만으로 이 심사를 건너뛸 수는 없다는 것이 판례의 취지입니다.

신고인데 왜 허가 기준까지 심사하나요?

인허가의제가 신고 단계의 심사를 없애려는 제도가 아니기 때문입니다. 전원합의체 판결은 인허가의제의 취지가 창구를 하나로 모으고 절차를 줄이려는 것이지 관련 법률의 요건 심사를 배제하려는 것은 아니며, 신고인이 의제되는 인허가에 필요한 서류를 내도록 한 것도 그 요건을 심사하라는 뜻이라고 보았습니다. 이 다수의견에는 신고와 허가의 구별이 흐려진다는 반대의견이 있었지만 판례로 확립되었습니다.

현행 행정기본법도 주된 인허가를 받으려면 관련 인허가에 필요한 서류를 함께 내도록 하고, 관련 인허가 행정청이 해당 법령을 위반해 협의에 응하지 못하게 정합니다.

반려가 부당하면 어떻게 다투나요?

반려는 항고소송 대상인 처분이므로 취소소송으로 다툽니다. 대법원 전원합의체는 건축신고가 반려되면 건축주가 공사를 시작했을 때 시정명령·이행강제금·벌금의 대상이 될 위험에 놓이므로 반려 단계에서 그 적법성을 다툴 수 있어야 한다고 판단했습니다.

소송에서는 경사도와 배수 계획, 주변 토지이용 상황을 자료로 보여 반려 판단이 재량을 벗어났다고 다툽니다. 배수 설계를 보완해 다시 신고하는 편이 빠를 때도 있으므로 반려 사유를 구체적으로 확인한 뒤 정합니다.

개발행위허가 의제 건축신고 반려 대응 순서

• 반려 사유 특정 - 반려 통지서에 적힌 개발행위허가 기준이 경사도, 배수, 경관 가운데 무엇인지 확인합니다.
• 현장 자료 준비 - 측량도, 경사도 분석, 배수 계획, 주변 건축물 현황 사진을 준비합니다. 기준 충족을 보여 주는 자료입니다.
• 보완 재신고 검토 - 옹벽·배수로 설계를 보완하면 기준을 맞출 수 있는지 건축사와 검토합니다.
• 행정심판 또는 취소소송 - 보완이 어렵거나 반려가 과하다고 보면 안 날부터 90일 안에 다툽니다.
• 주변 사례 비교 - 같은 지역에 비슷한 규모로 수리된 사례가 있으면 평등원칙 위반 주장의 자료로 씁니다.

여기까지는 일반 기준이고, 같은 토지에 산지전용이나 농지전용까지 의제되는 경우에는 각 법률의 기준을 함께 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 건축 인허가 반려·거부처분 취소소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 건축신고에도 개발행위허가가 의제되나요?
  됩니다. 건축법 제14조 제2항은 건축신고에 건축허가의 인허가의제 조항인 제11조 제5항을 준용하고, 제11조 제5항 제3호는 국토계획법 제56조에 따른 개발행위허가를 의제 대상으로 정합니다. 신고로 개발행위허가까지 받은 효과가 생기는 구조입니다.
• 개발행위허가 기준에는 무엇이 있나요?
  국토계획법 제58조 제1항은 개발행위 규모의 적합성, 도시·군관리계획과의 부합, 도시·군계획사업 지장 여부, 주변환경·경관과의 조화, 기반시설 설치계획의 적절성을 기준으로 정합니다. 제4호는 토지이용실태, 건축물 높이, 경사도, 수목 상태, 배수를 구체적으로 열거합니다.
• 신고인데 기준 미달로 거부해도 되나요?
  됩니다. 대법원 2011. 1. 20. 선고 2010두14954 전원합의체 판결은 개발행위허가로 의제되는 건축신고가 국토계획법 제58조 제1항 제4호의 기준을 갖추지 못하면 행정청이 이를 이유로 수리를 거부할 수 있다고 판단했습니다.
• 반려를 소송으로 다툴 수 있나요?
  있습니다. 대법원 2010. 11. 18. 선고 2008두167 전원합의체 판결은 건축신고가 반려되면 건축주가 시정명령·이행강제금·벌금의 위험에 놓이므로 반려행위가 항고소송 대상이라고 보았습니다. 반려를 안 날부터 90일 안에 취소소송을 내야 합니다.
• 반려된 상태에서 공사를 시작하면 어떻게 되나요?
  신고 없이 건축한 것이 됩니다. 허가권자는 건축법 제79조 제1항에 따라 공사 중지와 시정을 명할 수 있고, 신고를 하지 않은 건축은 제111조 제1호의 벌금 대상입니다. 반려를 다투거나 보완해 수리를 받은 뒤 착공해야 합니다.
• 관련 인허가 서류는 꼭 함께 내야 하나요?
  내야 합니다. 행정기본법 제24조 제2항은 인허가의제를 받으려면 주된 인허가를 신청할 때 관련 인허가에 필요한 서류를 함께 제출하도록 정합니다. 불가피한 사유로 함께 내지 못하면 행정청이 정하는 기한까지 낼 수 있습니다.

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