건축·용도변경

상가 리모델링에서 내력벽 일부를 철거하면 건축허가를 받아야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

상가 리모델링에서 내력벽 일부를 철거하는 것은 대수선이어서 원칙적으로 건축허가를 받아야 하고, 작은 건물이거나 해체 없는 수선이면 신고로 됩니다. 건축법 제11조 제1항과 시행령 제3조의2가 대수선의 범위와 허가 의무를 정합니다. 지금은 견적서에서 구조를 건드리는 공사 항목부터 표시해 보십시오.

바닥재·도배·조명·주방 설비처럼 구조를 건드리지 않는 공사만 한다면 건축허가나 건축신고를 따로 받을 필요가 없습니다. 이런 공사는 대수선에 해당하지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

R씨는 2025년 연면적 600제곱미터인 3층 상가건물을 사서 1층을 카페로 바꾸려고 리모델링을 계획했습니다. 인테리어 업체는 공간을 넓히려고 1층의 내력벽 일부를 철거하고 기둥 두 개를 보강하겠다고 했고, 「인테리어 공사라서 허가는 필요 없다」고 했습니다. R씨는 이 정도 리모델링에도 건축허가를 받아야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

리모델링을 하면 건축허가를 받아야 하나요?

대수선에 해당하면 받아야 합니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「건축법」은 건축물을 건축하거나 대수선하려는 사람이 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장의 허가를 받도록 정합니다. 리모델링은 노후화 억제나 기능 향상을 위해 대수선하거나 일부를 증축·개축하는 행위를 말하므로, 내용에 따라 대수선 허가나 증축 허가가 필요합니다.

대수선은 내력벽을 증설·해체하거나 벽면적 30제곱미터 이상을 수선·변경하는 것, 기둥·보·지붕틀을 증설·해체하거나 세 개 이상 수선·변경하는 것, 방화벽·방화구획용 바닥이나 벽, 주계단·피난계단·특별피난계단을 증설·해체·수선·변경하는 것, 다가구·다세대주택의 경계벽을 증설·해체·수선·변경하는 것, 외벽 마감재료를 증설·해체하거나 벽면적 30제곱미터 이상 수선·변경하는 것입니다. R씨 사례처럼 내력벽을 일부라도 해체하면 대수선입니다.

허가 대신 신고로 되는 리모델링은 무엇인가요?

규모가 작거나 주요구조부 해체가 없는 대수선은 신고로 됩니다. 연면적 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 대수선, 주요구조부의 해체가 없는 등 대통령령으로 정하는 대수선은 미리 신고하면 건축허가를 받은 것으로 봅니다.

대통령령으로 정하는 대수선은 내력벽 면적을 30제곱미터 이상 수선하는 것, 기둥·보·지붕틀을 세 개 이상 수선하는 것, 방화벽·방화구획 바닥이나 벽을 수선하는 것, 주계단·피난계단을 수선하는 것처럼 해체 없이 고치는 경우입니다. 해체나 증설이 들어가면 신고가 아니라 허가 대상입니다.

미관지구 외부 변경도 대수선인가요?

지금은 아닙니다. 원안 상담에는 미관지구에서 건축물 외부형태(담장 포함)를 변경하는 것이 대수선 항목으로 들어 있었지만, 이 항목은 2019. 10. 22. 시행령 개정으로 삭제되었습니다. 외벽 마감재료를 증설·해체하거나 벽면적 30제곱미터 이상 수선·변경하는 것은 여전히 대수선이므로, 외관 리모델링이라면 마감재 공사 면적을 확인해야 합니다.

허가 없이 대수선하면 어떻게 되나요?

형사처벌과 시정명령 대상입니다. 도시지역에서 허가 없이 대수선한 건축주와 공사시공자는 3년 이하의 징역이나 5억원 이하의 벌금에 처해질 수 있고, 허가권자는 공사 중지나 원상회복 등 시정을 명할 수 있습니다. 「인테리어라서 괜찮다」는 업체 설명은 책임을 덜어 주지 않습니다.

리모델링 허가 대응 순서

• 공사 항목 분류 - 견적서의 공사를 구조 공사와 마감 공사로 나눕니다. 구조 공사가 있으면 대수선 여부를 따집니다.
• 규모 확인 - 건축물대장에서 연면적과 층수를 확인합니다. 200제곱미터 미만·3층 미만이면 신고 대상일 수 있습니다.
• 해체 여부 확인 - 내력벽·기둥·보를 해체하거나 증설하는지, 단순 수선인지 구분합니다.
• 허가 또는 신고 - 건축사를 통해 대수선 허가나 신고를 하고, 착공신고까지 마친 뒤 공사를 시작합니다.
• 용도변경 함께 검토 - 사무실을 카페로 바꾸는 것처럼 용도가 바뀌면 용도변경 절차도 함께 밟습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공동주택 리모델링이나 면적이 늘어나는 증축이 섞인 공사는 적용 법률과 절차가 달라 설계도와 대장을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 건축 인허가와 건축법 위반 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 리모델링이 법에서 무엇을 뜻하나요?
  건축법 제2조 제1항 제10호는 리모델링을 건축물의 노후화를 억제하거나 기능 향상 등을 위하여 대수선하거나 건축물의 일부를 증축 또는 개축하는 행위로 정합니다. 그래서 리모델링 내용이 대수선이면 대수선 절차, 증축이면 증축 절차를 따릅니다.
• 대수선에는 어떤 공사가 들어가나요?
  건축법 시행령 제3조의2는 내력벽 증설·해체나 30제곱미터 이상 수선·변경, 기둥·보·지붕틀 증설·해체나 세 개 이상 수선·변경, 방화벽·방화구획, 주계단·피난계단, 다가구·다세대 경계벽, 외벽 마감재료 공사를 대수선으로 정합니다.
• 작은 건물이면 신고만 해도 되나요?
  됩니다. 건축법 제14조 제1항 제3호는 연면적 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 대수선을 신고로 허가를 갈음할 수 있게 합니다. 제4호는 주요구조부 해체가 없는 등 대통령령으로 정하는 대수선도 신고 대상으로 정합니다.
• 해체 없이 고치기만 하면 신고인가요?
  대체로 그렇습니다. 건축법 시행령 제11조 제2항은 내력벽 면적 30제곱미터 이상 수선, 기둥·보·지붕틀 세 개 이상 수선, 방화벽·방화구획 수선, 주계단·피난계단 수선을 신고 대상 대수선으로 정합니다. 해체나 증설이 있으면 허가 대상입니다.
• 미관지구 외관 변경도 허가가 필요한가요?
  미관지구 외부형태 변경 항목은 2019. 10. 22. 대수선 범위에서 삭제되었습니다. 다만 건축법 시행령 제3조의2 제9호에 따라 외벽 마감재료를 증설·해체하거나 벽면적 30제곱미터 이상 수선·변경하면 여전히 대수선이므로 외관 공사 면적을 확인하십시오.
• 허가 없이 대수선하면 처벌받나요?
  받을 수 있습니다. 건축법 제108조 제1항 제1호는 도시지역에서 제11조 제1항을 위반해 대수선한 건축주와 공사시공자를 3년 이하의 징역이나 5억원 이하의 벌금에 처합니다. 허가권자는 제79조에 따라 공사 중지나 원상회복 등 시정도 명할 수 있습니다.

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