건축·용도변경

다가구주택에 경계벽을 세워 가구 수를 늘리면 대수선 허가가 필요한가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 다가구주택의 가구 간 경계벽을 새로 세우는 공사는 대수선이어서 허가를 받거나, 연면적 200㎡ 미만·3층 미만 건물이면 신고를 해야 합니다. 건축법 시행령 제3조의2 제8호가 가구 간 경계벽 증설을 대수선으로 명시하고, 허가·신고 없이 하면 시가표준액의 100분의 10을 기준으로 이행강제금이 부과됩니다. 지금은 건축물대장의 연면적과 층수부터 확인하십시오.

벽을 세우는 공사라도 내력벽이 아니면 괜찮다는 말을 믿을 필요는 없습니다. 가구 간 경계벽은 구조와 관계없이 대수선으로 정해져 있습니다.

이런 상담이 많습니다

L씨는 2024년 3층 다가구주택을 사들인 뒤 2025년 초 각 층의 큰 가구를 경계벽으로 나눠 가구 수를 6가구에서 9가구로 늘렸습니다. 인테리어 업체는 벽만 세우는 공사라 허가가 필요 없다고 했습니다. 몇 달 뒤 구청은 허가·신고 없이 가구 간 경계벽을 증설한 무단 대수선이라며 원상복구 시정명령을 내렸습니다. 임대 목적으로 가구 수를 늘린 사정도 이행강제금 가중 여부를 따질 때 함께 검토되었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

다가구주택 경계벽을 새로 세우면 대수선인가요?

네, 대수선에 해당합니다. 대수선은 건축물의 기둥·보·내력벽·주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선·변경하거나 증설하는 것으로서 시행령이 정한 것을 말하고, 2026. 9. 28. 기준 현행 「건축법 시행령」은 다가구주택의 가구 간 경계벽 또는 다세대주택의 세대 간 경계벽을 증설·해체하거나 수선·변경하는 것을 대수선으로 명시합니다.

증축·개축·재축에 해당하지 않아야 대수선입니다. 벽을 세우면서 바닥면적을 늘렸다면 증축 기준이 함께 적용됩니다. 반대로 한 가구 안에서 방을 둘로 나누는 칸막이는 가구 간 경계벽이 아니므로 이 조항의 대수선에 들어가지 않습니다.

대수선은 허가를 받아야 하나요, 신고로 되나요?

원칙은 허가이고, 작은 건물은 신고로 됩니다. 건축물을 대수선하려는 사람은 시장·군수·구청장 등의 허가를 받아야 하지만, 연면적 200㎡ 미만이고 3층 미만인 건축물의 대수선은 미리 신고하면 허가를 받은 것으로 봅니다.

연면적이 200㎡ 이상이거나 3층 이상인 다가구주택이라도 주요구조부 해체가 없는 등 시행령이 정한 대수선은 신고 대상이 될 수 있습니다. 다만 가구 간 경계벽 증설은 시행령 제11조 제2항 목록에 없어, 이런 건물에서는 허가가 필요한지 따로 확인해야 합니다.

허가 없이 경계벽을 세우면 어떤 제재를 받나요?

시정명령을 받고, 이행하지 않으면 이행강제금이 부과됩니다. 허가나 신고 없이 가구 간 경계벽을 증설하거나 해체해 대수선한 건축물은 시가표준액의 100분의 10에 해당하는 금액이 이행강제금 산정기준입니다.

임대 등 영리를 목적으로 허가나 신고 없이 다가구주택 가구 수를 5가구 이상 늘렸다면 가중 사유입니다. 이 경우 이행강제금을 100분의 100 범위에서 조례에 따라 가중해야 하고, 위반 후 소유권이 바뀐 경우는 제외됩니다.

다가구주택 경계벽 공사 대응 순서

• 건물 규모 확인 - 건축물대장에서 연면적과 층수를 봅니다. 200㎡ 미만·3층 미만이면 신고 대상입니다.
• 공사 범위 정리 - 새로 세울 벽의 위치와 늘어날 가구 수를 도면에 표시합니다. 바닥면적이 늘면 증축도 따집니다.
• 허가·신고 신청 - 공사 전에 허가를 받거나 신고합니다. 주차·피난 기준도 이때 함께 봅니다.
• 이미 공사했다면 적법화 검토 - 지금이라도 요건을 갖춰 허가·신고할 수 있는지 봅니다. 어렵다면 계고 기한 안에 원상복구합니다.
• 가중 사유 점검 - 임대 목적으로 5가구 이상 늘렸는지 확인합니다. 가중 여부가 금액을 크게 바꿉니다.

여기까지는 일반 기준이고, 늘린 가구에 이미 임차인이 입주해 있거나 매수 전부터 경계벽이 있었다면 임대차계약서와 매매계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 무단 대수선 시정명령·이행강제금 처분 다툼과 관련 임대차 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 내력벽이 아닌 칸막이도 대수선인가요?
  가구 간 경계벽이라면 대수선입니다. 건축법 시행령 제3조의2 제8호는 다가구주택의 가구 간 경계벽이나 다세대주택의 세대 간 경계벽을 증설·해체하거나 수선·변경하는 것을 대수선으로 정합니다. 한 가구 안의 방을 나누는 칸막이는 여기에 해당하지 않습니다.
• 작은 다가구주택이면 신고만 하면 되나요?
  연면적 200㎡ 미만이고 3층 미만이면 신고로 됩니다. 건축법 제14조 제1항 제3호는 이 규모 건축물의 대수선을 미리 신고하면 허가를 받은 것으로 봅니다. 규모가 이보다 크면 원칙적으로 같은 법 제11조 제1항에 따른 대수선 허가가 필요합니다.
• 다세대주택 세대 간 벽을 헐어 합치는 것도요?
  대수선입니다. 건축법 시행령 제3조의2 제8호는 경계벽의 증설뿐 아니라 해체도 대수선으로 정합니다. 그래서 두 세대를 하나로 합치려고 세대 간 벽을 허무는 공사도 허가나 신고 대상이고, 구분소유 관계와 등기 정리도 함께 문제 됩니다.
• 무단으로 경계벽을 세우면 이행강제금은요?
  시정명령을 이행하지 않으면 시가표준액의 100분의 10에 해당하는 금액이 기준입니다. 건축법 시행령 별표 15 제1호가 허가나 신고 없이 경계벽을 증설 또는 해체해 대수선한 건축물에 이렇게 정합니다. 최초 시정명령일부터 1년에 2회 이내에서 반복 부과될 수 있습니다.
• 세를 놓으려고 가구를 늘리면 더 무거워지나요?
  5가구 이상 늘렸다면 가중됩니다. 건축법 시행령 제115조의3 제2항 제3호는 임대 등 영리 목적으로 허가나 신고 없이 다가구주택 가구수를 5가구 이상 증가시킨 경우를 가중 사유로 정하고, 이때 100분의 100 범위에서 조례로 가중합니다. 위반 후 소유권이 바뀌면 적용하지 않습니다.
• 이미 세입자가 있는데 원상복구해야 하나요?
  시정명령이 확정되면 원상복구 의무는 남습니다. 건축법 제79조 제1항은 소유자뿐 아니라 점유자에게도 사용금지 등을 명할 수 있게 합니다. 늘린 가구의 임차인에게는 계약 해지와 보증금 반환 문제가 생기므로, 적법화 가능성을 먼저 검토한 뒤 명도 일정을 잡는 편이 낫습니다.

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• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
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