건축·용도변경

단독주택을 85㎡ 이내로 증축하면 허가 없이 신고만 하면 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

대부분 그렇지만, 3층 이상 건물은 증축 면적이 연면적의 10분의 1 이내여야 해서 85㎡ 이내라도 건축허가가 필요할 수 있습니다. 건축법 제14조는 바닥면적 합계 85㎡ 이내 증축을 미리 신고하면 허가를 받은 것으로 보되, 3층 이상 건축물에는 이 추가 한도를 둡니다. 지금은 증축할 바닥면적 합계와 기존 건물의 층수·연면적부터 확인하십시오.

신고 대상이라고 해서 설계도면 없이 말로 알리면 되는 것은 아닙니다. 다만 허가 절차에서 거치는 심의 단계는 대부분 생략됩니다.

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D씨는 2025년 봄 2층 단독주택 1층 뒤편에 바닥면적 30㎡짜리 주방과 다용도실을 덧붙이려 했습니다. 인테리어 업체는 면적이 작으니 허가도 신고도 필요 없다고 했습니다. D씨가 구청에 문의하니 85㎡ 이내 증축이라 허가 대신 건축신고로 처리할 수 있지만, 신고는 반드시 공사 전에 해야 한다는 답을 들었습니다. D씨는 신고수리 통지를 받은 뒤 착공했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

증축은 원래 허가를 받아야 하나요?

네, 증축은 원칙적으로 건축허가 대상입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「건축법」은 건축물을 건축하거나 대수선하려는 사람이 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장의 허가를 받도록 정하고, 증축도 건축에 포함됩니다. 증축은 기존 건축물이 있는 대지에서 건축면적·연면적·층수 또는 높이를 늘리는 것을 말하므로, 마당에 창고를 덧붙이거나 베란다를 방으로 넓히는 공사도 여기에 들어갑니다.

허가를 받으면 하수도법상 개인하수처리시설 설치신고, 농지전용허가 같은 다른 법률의 허가·신고도 함께 처리된 것으로 봅니다. 신고로 허가를 대신하는 경우에도 이 규정이 준용되므로, 증축과 함께 정화조를 바꾸는 공사라면 신고서에 관련 서류를 같이 내면 됩니다.

85㎡ 이내 증축이면 신고만 하면 되나요?

대부분 신고로 충분하지만 항상 그렇지는 않습니다. 증축하는 바닥면적의 합계가 85㎡ 이내이면 미리 신고해 허가를 받은 것으로 볼 수 있습니다. 다만 3층 이상 건축물은 증축하려는 부분의 바닥면적 합계가 건축물 연면적의 10분의 1 이내여야 신고 대상이 됩니다.

예를 들어 연면적 400㎡인 4층 다가구주택이라면 85㎡가 아니라 40㎡ 이내 증축까지만 신고로 처리됩니다. 85㎡와 연면적 10분의 1 가운데 더 작은 쪽이 한도가 되는 셈입니다. 이 밖에 높이를 3m 이하 범위에서 증축하는 건축물처럼 시행령이 정한 소규모 건축물도 신고 대상입니다.

대수선도 신고로 할 수 있나요?

연면적 200㎡ 미만이고 3층 미만인 건축물의 대수선은 신고 대상입니다. 규모가 이보다 커도 주요구조부 해체가 없는 대수선, 예를 들어 내력벽 30㎡ 이상 수선, 기둥·보·지붕틀 세 개 이상 수선 등은 신고로 처리됩니다.

신고 없이 증축하면 어떻게 되나요?

신고 대상인데 신고 없이 증축하면 무단 증축이 되어 시정명령과 이행강제금 대상이 됩니다. 신고를 하지 않고 건축한 경우 이행강제금은 시가표준액의 100분의 50에 위반면적을 곱한 금액에 100분의 70을 곱한 금액이 기준입니다. 건축조례로 이 비율을 낮출 수 있지만 100분의 60 이상이어야 합니다.

증축 신고 대응 순서

• 증축 면적 계산 - 새로 늘어나는 바닥면적 합계를 계산합니다. 85㎡를 넘으면 허가 대상입니다.
• 층수·연면적 확인 - 기존 건물이 3층 이상인지 봅니다. 3층 이상이면 연면적의 10분의 1이 추가 한도입니다.
• 다른 기준 확인 - 건폐율·용적률·주차·조경 기준을 따로 봅니다. 신고 대상이어도 이 기준은 그대로 적용됩니다.
• 신고서 제출 - 설계도서를 갖춰 공사 전에 신고합니다. 수리 통지는 5일 이내(협의 필요 시 20일 이내)에 옵니다.
• 1년 안 착공 - 신고일부터 1년 이내에 공사를 시작합니다. 넘기면 신고 효력이 없어집니다.

여기까지는 일반 기준이고, 지구단위계획구역이나 개발제한구역처럼 별도 규제가 있는 대지라면 토지이용계획확인서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 건축 신고·허가 반려와 시정명령 처분 다툼을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 85㎡ 이내면 층수와 상관없이 신고 대상인가요?
  아닙니다. 건축법 제14조 제1항 제1호 단서는 3층 이상 건축물의 경우 증축하려는 부분의 바닥면적 합계가 건축물 연면적의 10분의 1 이내일 때만 신고 대상으로 봅니다. 연면적 300㎡인 3층 건물이라면 30㎡를 넘는 증축은 85㎡ 이내라도 허가를 받아야 합니다.
• 신고하면 언제부터 공사할 수 있나요?
  수리 통지를 받은 뒤 착공하는 것이 안전합니다. 건축법 제14조 제3항은 신고를 받은 날부터 5일 이내에 수리 여부를 통지하도록 하고, 다른 법령에 따른 심의·협의 등이 필요하면 20일 이내로 늘어납니다. 수리 전 착공은 다툼의 소지가 됩니다.
• 신고해 놓고 공사를 미루면 어떻게 되나요?
  신고일부터 1년 이내에 공사에 착수하지 않으면 신고의 효력이 없어집니다. 건축법 제14조 제5항이 이렇게 정하고, 건축주가 요청해 허가권자가 정당한 사유를 인정하면 1년 범위에서 착수기한을 늘릴 수 있습니다. 효력이 없어진 뒤 공사하면 무신고 건축이 됩니다.
• 지붕을 올려 높이만 조금 높여도 신고 대상인가요?
  신고 대상일 수 있습니다. 건축법 시행령 제11조 제3항 제2호는 건축물의 높이를 3m 이하 범위에서 증축하는 건축물을 신고 대상 소규모 건축물로 정합니다. 층수가 늘거나 구조를 바꾸는 공사가 함께 있으면 허가 대상이 될 수 있어 도면으로 확인해야 합니다.
• 신고 없이 작은 방을 늘리면 이행강제금이 얼마인가요?
  신고 없이 건축한 경우 건축법 시행령 제115조의3 제1항 제4호에 따라 시가표준액의 100분의 50에 위반면적을 곱한 금액에 100분의 70을 곱한 금액이 기준입니다. 건축조례로 비율을 낮출 수 있지만 100분의 60 이상이어야 하고, 시정명령을 이행하지 않을 때 부과됩니다.
• 관리지역 시골집은 신고 범위가 더 넓나요?
  그렇습니다. 건축법 제14조 제1항 제2호는 관리지역·농림지역·자연환경보전지역에서 연면적 200㎡ 미만이고 3층 미만인 건축물의 건축을 신고 대상으로 정합니다. 다만 지구단위계획구역과 방재지구·붕괴위험지역은 제외되므로 토지이용계획확인서를 먼저 봐야 합니다.

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