건축·용도변경

합판 칸막이로 다가구주택 가구 수를 늘려도 건축허가가 필요한가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

네, 합판 칸막이라도 다가구주택의 가구 간 경계벽을 새로 세워 가구 수를 늘렸다면 건축허가나 신고가 필요한 대수선입니다. 건축법 시행령이 다가구주택 경계벽 증설을 재료와 상관없이 대수선으로 정하고 있어, 허가 없이 공사하면 시정명령과 이행강제금 대상이 됩니다. 허가받은 공사 범위와 실제로 늘린 가구를 층별로 비교해 두십시오.

합판이 아니라 벽돌로 쌓아야 허가 대상이 된다고 오해할 필요는 없습니다. 경계벽을 무엇으로 만들었는지와 상관없이 가구 수를 늘리려고 경계벽을 새로 세웠다면 허가나 신고 대상인 대수선입니다.

이런 상담이 많습니다

J씨는 2024년 구청에서 자기 다가구주택 2층을 2가구에서 3가구로 바꾸는 공사 허가를 받았습니다. 그런데 2025년 공사를 하면서 다른 층까지 합판 칸막이를 세워 건물 전체를 6가구에서 10가구로 늘렸습니다. 구청은 2026년 허가 없이 대수선을 했다며 시정명령을 내렸고, J씨가 원상복구를 하지 않자 이행강제금 500만 원을 부과했습니다. J씨는 합판 칸막이까지 허가가 필요한지 묻습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

합판 칸막이로 다가구 가구 수를 늘려도 허가가 필요한가요?

필요합니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「건축법 시행령」은 다가구주택의 가구 간 경계벽을 증설하거나 해체하거나 수선·변경하는 것을 대수선으로 정하고 있습니다. 이 조항은 경계벽의 재료나 두께를 따지지 않으므로, 합판 칸막이라도 가구를 나누는 경계벽으로 쓰였다면 대수선에 해당합니다.

대수선을 하려면 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 합니다. 연면적 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 대수선처럼 일정한 경우에는 신고로 허가를 대신할 수 있지만, 허가도 신고도 없이 공사했다면 위반 건축물이 됩니다.

경계벽이 내력벽이 아니어도 대수선인가요?

현행 규정으로는 내력벽이 아니어도 대수선입니다. 건축법은 대수선을 기둥·보·내력벽·주계단 등의 구조나 외부 형태를 바꾸는 것으로서 대통령령으로 정하는 것이라고 하고, 시행령이 다가구주택 경계벽 증설을 따로 대수선으로 열거해 두었기 때문입니다. 내력벽 증설은 제1호에서, 가구 간 경계벽은 제8호에서 각각 정합니다.

다만 공사가 오래전에 이루어졌다면 공사 당시 법령을 확인해야 합니다. 대법원 2011. 3. 10. 선고 2010두23316 판결은 2005년 개정 전 건축법과 2006년 개정 전 시행령이 적용된 사안에서, 경계벽 수선이 대수선이 되려면 그 경계벽이 내력벽이어야 한다고 보았습니다. 최근 공사라면 현행 규정이 적용됩니다.

허가받은 부분이 있으면 나머지도 괜찮은가요?

허가받은 범위를 넘은 공사는 따로 위반이 됩니다. 2층을 3가구로 나누는 허가를 받았더라도 다른 층의 경계벽 증설은 허가 내용에 없으므로, 그 부분은 허가 없는 대수선입니다. 허가 내용을 바꾸려면 미리 변경허가를 받거나 신고해야 합니다.

이행강제금은 계속 부과되나요?

시정명령을 이행할 때까지 반복해서 부과될 수 있습니다. 허가권자는 최초의 시정명령이 있었던 날을 기준으로 1년에 2회 이내에서 조례로 정한 횟수만큼 이행강제금을 부과·징수할 수 있습니다. 부과 전에는 이행강제금을 부과한다는 뜻을 미리 문서로 계고해야 합니다.

도시지역에서 허가 없이 대수선을 한 건축주는 형사처벌 대상도 됩니다. 이행강제금과 별개로 3년 이하의 징역이나 5억원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다.

다가구 무허가 대수선 대응 순서

• 위반 범위 확인 - 허가받은 공사와 실제 공사를 층별로 비교해 허가 범위를 넘은 경계벽을 특정합니다. 시정명령서의 위반 내용과 맞춰 봅니다.
• 원상복구 또는 허가 - 늘린 경계벽을 철거하거나, 요건이 맞으면 대수선 허가·신고를 새로 받습니다. 주차장·피난 기준 충족 여부가 걸림돌이 됩니다.
• 계고·부과 절차 점검 - 계고서를 받았는지, 부과 문서에 금액·사유·납부기한·이의제기 방법이 적혔는지 확인합니다. 빠졌다면 절차 하자로 다툽니다.
• 불복 제기 - 이행강제금 부과처분을 안 날부터 90일 안에 행정심판이나 취소소송을 냅니다. 공사 시점의 법령도 함께 검토합니다.
• 임차인 정리 - 원상복구로 가구가 줄면 임대차계약 정리가 필요합니다. 보증금 반환 일정을 함께 세웁니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공사 시점이 오래되었거나 건축물대장상 용도가 다가구주택이 아닌 경우에는 건축물대장과 허가 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 이행강제금 부과처분 취소소송과 건축 관련 행정처분 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 합판은 벽이 아니라서 괜찮지 않나요?
  괜찮지 않습니다. 시행령은 다가구주택의 가구 간 경계벽 증설을 재료와 상관없이 대수선으로 정합니다. 합판 칸막이가 독립된 가구를 나누는 벽으로 쓰였다면 허가나 신고 없이 세운 것은 위반입니다.
• 신고만으로 되는 대수선도 있나요?
  있습니다. 연면적 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 대수선, 주요구조부의 해체가 없는 등 대통령령으로 정하는 대수선은 미리 신고하면 허가를 받은 것으로 봅니다. 해당 여부는 건축물대장의 연면적과 층수로 확인합니다.
• 이행강제금 전에 반드시 시정명령이 있나요?
  있어야 합니다. 이행강제금은 시정명령을 받고 시정기간 안에 이행하지 않은 건축주등에게 다시 이행기한을 정해 부과합니다. 시정명령 없이 바로 부과했다면 그 부과처분은 위법하다고 다툴 수 있습니다.
• 계고서 없이 고지서만 받았어요.
  부과 전에 이행강제금을 부과·징수한다는 뜻을 미리 문서로 계고해야 합니다. 계고 없이 부과했다면 절차 하자로 부과처분 취소를 구할 수 있습니다. 부과 문서에는 금액, 부과 사유, 납부기한, 이의제기 방법도 적혀 있어야 합니다.
• 원상복구하면 낸 이행강제금을 돌려받나요?
  돌려받지 못합니다. 시정명령을 이행하면 새로운 이행강제금 부과는 즉시 멈추지만, 이미 부과된 이행강제금은 징수합니다. 그래서 복구를 할 생각이라면 다음 부과 전에 빨리 끝내는 편이 부담을 줄입니다.
• 공사된 상태로 건물을 샀어요.
  시정명령은 건축주뿐 아니라 소유자·관리자·점유자에게도 할 수 있습니다. 직접 공사하지 않았어도 현재 소유자에게 시정명령과 이행강제금이 부과될 수 있으므로, 매도인에 대한 책임 추궁은 매매계약서를 보고 따로 검토합니다.
• 오래전 공사라도 지금 기준으로 보나요?
  원칙적으로 공사 당시 법령을 기준으로 봅니다. 대법원은 2005년 개정 전 건축법이 적용된 사안에서 경계벽이 내력벽이어야 대수선이라고 보았습니다. 공사 시기를 계약서나 임대차계약서로 입증할 수 있다면 적용 법령부터 따져야 합니다.

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성