행정처분 대응

밭에 성토하고 건축허가까지 받았는데 준공 전에 수용되면 대지로 보상받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 개발행위허가를 받아 성토·정지 공사를 마쳐 땅의 형상이 원상회복하기 어려울 만큼 바뀌었다면 준공검사나 지목 변경 전이라도 수용보상에서 대지로 평가받을 수 있습니다. 토지보상법 제70조 제2항은 가격시점의 현실적인 이용상황을 기준으로 보상액을 정하고, 대법원 2011두24033 판결은 형질변경에 준공검사나 지목 변경까지 필요하지 않다고 보았습니다. 지금은 공사를 마친 날짜와 현장 모습을 보여 줄 사진·측량 자료부터 챙겨 두십시오.

지목이 아직 「전」이라는 이유로 지목변경 신청부터 서두를 필요는 없습니다. 보상 평가는 공부상 지목이 아니라 가격시점의 실제 상태로 합니다.

이런 상담이 많습니다

Q씨는 2023년 지목이 밭인 땅에 창고를 짓기 위해 개발행위(형질변경) 허가를 받아 성토와 땅고르기 공사를 마쳤고, 2024년 건축허가도 받았습니다. 준공검사를 받거나 지목을 대지로 바꾸기 전인 2025년, 이 땅이 도로 부지로 수용 대상에 들어갔습니다. 사업시행자 측 감정평가는 공부상 지목대로 밭을 기준으로 이뤄졌고, Q씨는 대지로 평가받을 수 없는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

수용보상은 지목과 실제 모습 중 무엇을 기준으로 하나요?

실제 모습이 기준입니다. 토지 보상액은 가격시점의 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 따른 객관적 상황을 고려해 정하고, 일시적인 이용상황이나 소유자의 주관적 가치는 고려하지 않습니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제70조 제2항이 이 원칙을 정합니다.

가격시점은 협의 성립 당시 또는 수용 재결 당시입니다. 그때까지 공사가 끝나 땅의 형상이 바뀌어 있었다면 그 상태로 평가해야 합니다.

준공검사를 안 받았어도 형질변경이 끝난 건가요?

끝난 것으로 볼 수 있습니다. 토지의 형질변경은 절토·성토·정지·포장 등으로 토지의 형상을 바꾸는 행위이고, 외형상 사실상 바뀌어 원상회복이 어려운 상태면 됩니다. 대법원 2012. 12. 13. 선고 2011두24033 판결은 형질변경허가에 관한 준공검사를 받거나 지목을 변경할 필요까지는 없다고 보고, 밭 기준으로 평가한 원심을 파기했습니다.

허가 없이 흙을 쌓았다면 어떻게 되나요?

대지로 평가받기 어렵습니다. 허가를 받거나 신고를 해야 하는데 이를 하지 않고 형질을 바꾼 불법형질변경토지는 형질변경 당시의 이용상황을 상정해 평가합니다. 그래서 개발행위허가를 받고 그 내용대로 공사했는지가 대지 평가의 전제입니다.

대지 평가를 받기 어려운 경우는 없나요?

형질변경 공사가 중간에 멈춰 원상회복이 쉬운 상태이거나, 법령상 준공검사를 받을 수 없어 대지로 바뀔 가능성이 없는 경우에는 결론이 달라질 수 있습니다. 대법원도 준공검사를 받을 수 없어 지목을 대지로 바꿀 가능성이 없었던 사안은 사정이 다르다고 구분했습니다.

형질변경 토지 수용보상 대응 순서

• 허가 서류 확보 - 개발행위허가서와 건축허가서를 준비합니다. 적법한 형질변경임을 보여 줍니다.
• 공사 완료 증빙 - 공사 완료 사진, 측량 성과, 공사 대금 영수증을 모읍니다. 원상회복이 어려운 상태임을 증명합니다.
• 감정평가서 검토 - 평가 기준 이용상황이 「전」으로 적혔는지 확인합니다. 대지 평가를 요구할 근거가 됩니다.
• 의견 제출·이의신청 - 재결 단계에서 대지 평가를 주장하고, 재결서를 받은 날부터 30일 안에 이의를 신청합니다.
• 보상금증액 소송 - 재결서를 받은 날부터 90일 안에 사업시행자를 상대로 소송을 내고 법원 감정을 신청합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공사가 어느 단계에서 멈췄는지, 허가 조건을 지켰는지에 따라 평가가 달라지므로 허가서와 현장 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 수용 재결 이의신청과 보상금증액 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 준공검사를 안 받으면 형질변경이 아닌가요?
  아닙니다. 대법원 2012. 12. 13. 선고 2011두24033 판결은 토지의 형질을 외형상 사실상 바꾸고 원상회복이 어려운 상태면 형질변경이고, 준공검사를 받거나 지목을 변경할 필요는 없다고 보았습니다. 공사를 실제로 마쳤는지가 기준이므로 공사 완료 자료가 필요합니다.
• 보상 가격은 언제를 기준으로 하나요?
  협의로 취득하면 협의 성립 당시, 재결로 수용하면 수용 재결 당시의 가격이 기준입니다. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제67조 제1항의 규정입니다. 그 시점까지 형질변경 공사가 끝났다면 바뀐 상태로 평가해야 하므로 완료 날짜를 증명해야 합니다.
• 허가 없이 성토한 땅은 어떻게 평가하나요?
  불법형질변경토지로 보아 형질변경될 당시의 이용상황을 상정해 평가합니다. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제24조의 기준입니다. 허가를 받지 않고 흙을 쌓았다면 밭 상태를 기준으로 평가되므로, 허가서가 있는지부터 확인해야 합니다.
• 건축허가만 받고 공사를 안 했다면요?
  건축허가만으로는 대지로 평가되지 않습니다. 보상은 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제70조 제2항에 따라 가격시점의 현실적인 이용상황으로 하므로, 성토·정지 등 실제 형질변경이 이루어져 있어야 합니다. 허가만 있는 상태라면 그 허가 자체의 가치는 따로 다툴 문제입니다.
• 감정평가가 밭으로 나오면 어떻게 하나요?
  재결 단계에서 대지 평가를 주장하고, 재결서를 받은 날부터 30일 안에 이의신청을 하거나 90일 안에 보상금증액 소송을 냅니다. 소송에서는 법원 감정을 신청해 현실적인 이용상황을 다시 평가받을 수 있습니다. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제85조 제1항의 기간입니다.
• 공사를 중간에 멈췄다면요?
  원상회복이 쉬운 상태라면 형질변경이 끝났다고 보기 어렵습니다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제51조 제1항 제3호의 형질변경은 형상을 바꾸는 행위이고, 판례는 원상회복이 어려운 상태를 요구합니다. 공사 진행 정도를 보여 주는 측량 자료와 사진으로 어디까지 바뀌었는지 증명해야 합니다.

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