행정처분 대응

임야를 개간해 과수원으로 쓰던 땅이 수용되면 과수원으로 보상받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 임야를 개간해 과수원으로 써 왔다면 수용보상금은 원칙적으로 현실적인 이용상황인 과수원을 기준으로 평가합니다. 개간 전 임야로 평가하려면 사업시행자가 개간 당시 허가나 신고 의무가 있었는데 이를 어겼다는 점을 증명해야 합니다. 지금은 과수원으로 써 온 기간을 보여 줄 사진과 영농 기록부터 모아 두십시오.

개간 당시 허가를 받았다는 서류를 토지소유자가 먼저 찾아 내야 하는 것은 아닙니다. 불법형질변경이라는 사실은 그렇게 주장하는 사업시행자가 증명해야 합니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 공부상 지목이 임야인 땅 중 3,000㎡를 오래전 부모가 개간한 뒤 사과 과수원으로 이어서 가꿔 왔습니다. 2024년 이 땅이 도로사업 부지에 편입됐고, 사업시행자는 2025년 협의 단계에서 과수원 부분을 불법형질변경토지라며 개간 전 임야 기준으로 보상금을 제시했습니다. 과수원 기준 감정가와는 1억원 가까이 차이가 났습니다. 사업시행자는 개간 당시 허가를 받았다는 서류를 B씨에게 내라고 요구했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

임야를 개간한 과수원은 과수원으로 보상받나요?

원칙적으로 과수원으로 보상받습니다. 토지 보상액은 가격시점의 현실적인 이용상황을 기준으로 산정하고, 공부상 지목이 임야라는 사정만으로 임야로 평가하지 않습니다. 예외는 허가나 신고 없이 형질을 바꾼 불법형질변경토지로 증명된 경우입니다.

대법원은 국민임대주택단지 사업시행자가 과수원을 개간 전 임야로 평가한 사건에서, 토지 보상액은 현실적인 이용상황에 따라 산정하는 것이 원칙이라며 과수원 기준 평가를 인정한 원심을 유지했습니다. 수십 년간 과수원으로 쓰면서 지목을 임야로 둔 채 현황대로 보상을 청구해도 신의칙에 반하지 않는다고 보았습니다.

불법형질변경토지라는 사실은 누가 증명하나요?

사업시행자가 증명해야 합니다. 예외적인 보상액 산정방법을 적용하자고 주장하는 쪽이 수용대상 토지가 불법형질변경토지라는 점을 증명해야 하기 때문입니다.

증명의 정도도 높습니다. 형질이 공부상 지목과 다르다는 점만으로는 부족하고, 형질변경 당시 관계 법령상 허가 또는 신고의무가 있었는데도 허가나 신고 없이 형질변경했다는 점까지 증명돼야 합니다. 대법원은 지적공부에 임야로 적혀 있다는 이유로 불법형질변경을 인정한 원심을 이 기준에 따라 파기하기도 했습니다.

나무를 베고 개간했다면 불법형질변경이 되나요?

벌채만으로는 형질변경이 되지 않습니다. 형질변경은 절토·성토·정지 등으로 토지의 형상을 바꾸는 것이어서, 개간 과정에서 나무를 베고 벌채 허가나 신고가 없었다는 사정만으로 불법형질변경토지라고 할 수 없습니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」은 허가를 받거나 신고를 하고 형질변경을 해야 하는 토지를 허가·신고 없이 형질변경한 경우에만 형질변경 당시 이용상황을 상정해 평가하도록 정합니다. 따라서 사업시행자는 개간 당시 시행되던 법령에 따라 그 땅이 보안림에 속했거나 경사 20도 이상 임야의 화전경작에 해당해 개간이 허가 대상이었다는 점 등을 구체적으로 보여야 합니다.

임야 기준 보상금이 재결됐다면 어떻게 다투나요?

이의신청이나 보상금 증액소송으로 다툽니다. 이의신청은 재결서 정본을 받은 날부터 30일 안에 중앙토지수용위원회에 합니다.

소송은 사업시행자를 피고로 보상금 증액을 청구합니다. 소송에서는 과수원으로 이용해 온 기간과 현황을 보여 주는 자료를 내고, 불법형질변경이라는 증명이 부족하다는 점을 지적합니다. 법원 감정은 과수원 기준으로 다시 해 달라고 신청합니다.

개간 과수원 수용보상 대응 순서

• 현황 자료 확보 - 과수원 사진, 항공사진, 영농 기록, 농산물 판매 자료를 모읍니다. 현실적인 이용상황이 과수원이라는 점을 보여 주는 자료입니다.
• 개간 시기 확인 - 언제 개간했는지 항공사진과 이웃 진술로 좁힙니다. 그 시점의 법령이 허가 대상이었는지 판단 기준이 됩니다.
• 사업시행자 근거 요구 - 협의 단계에서 불법형질변경으로 본 근거 법령과 자료를 서면으로 요청합니다. 증명책임이 사업시행자에게 있다는 점을 분명히 합니다.
• 재결 단계 의견 제출 - 수용재결 신청이 들어가면 토지수용위원회에 과수원 기준 평가 의견서를 냅니다. 재결 감정에 반영될 수 있습니다.
• 이의신청·증액소송 - 재결서를 받은 날부터 30일 안에 이의신청하거나 90일 안에 증액소송을 냅니다. 기한이 지나면 평가 기준을 바꿀 수 없습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 개간 당시 보안림 지정이나 산지 관련 허가 이력이 있는 경우에 해당하면 산림 관련 기록과 토지대장을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지 수용보상금 증액 행정소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 지목이 임야인데 과수원으로 보상받을 수 있나요?
  현실적인 이용상황이 과수원이면 과수원으로 평가하는 것이 원칙입니다. 토지보상법 제70조 제2항은 가격시점의 현실적인 이용상황을 기준으로 보상액을 산정하도록 정합니다. 공부상 지목과 현황이 다르다는 사정만으로 임야로 평가하지 않습니다.
• 불법형질변경은 누가 증명하나요?
  사업시행자가 증명합니다. 대법원 2011두2521 판결은 불법형질변경토지라는 이유로 형질변경 당시 이용상황에 따라 보상액을 산정하려면 그 예외를 주장하는 쪽이 증명해야 한다고 보았습니다. 토지소유자가 적법성을 먼저 증명할 필요는 없습니다.
• 무엇까지 증명돼야 불법형질변경인가요?
  형질이 지목과 다르다는 점만으로는 부족합니다. 형질변경 당시 관계 법령상 허가 또는 신고의무가 있었고, 그런데도 허가나 신고 없이 형질변경했다는 점이 증명돼야 합니다. 대법원 2014두10271 판결도 이 기준으로 원심을 파기했습니다.
• 나무를 베고 개간하면 형질변경인가요?
  벌채만으로는 형질변경이 되지 않습니다. 형질변경은 절토·성토·정지 등으로 토지 형상을 바꾸는 것이므로, 벌채 허가나 신고가 없었다는 사정만으로 불법형질변경토지라고 할 수 없다는 것이 대법원 2011두2521 판결의 판단입니다.
• 불법형질변경토지로 인정되면 어떻게 평가하나요?
  토지가 형질변경될 당시의 이용상황을 상정해 평가합니다. 토지보상법 시행규칙 제24조가 정한 방식입니다. 임야를 허가 없이 과수원으로 바꾼 것으로 인정되면 과수원이 아니라 개간 전 임야 상태로 평가돼 보상금이 줄어듭니다.
• 수용재결 보상금에 이의신청은 언제까지 하나요?
  재결서 정본을 받은 날부터 30일 이내입니다. 지방토지수용위원회 재결이면 그 위원회를 거쳐 중앙토지수용위원회에 신청합니다. 이의신청을 하지 않고 재결서를 받은 날부터 90일 안에 바로 증액소송을 낼 수도 있습니다.

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