행정처분 대응

산지전용 후 개발제한으로 집을 못 지었는데 수용보상은 대지로 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 행정청의 개발행위 제한 때문에 산지전용 목적사업을 끝내지 못했다면 수용보상은 평탄화된 대지 상태를 기준으로 산정합니다. 대법원은 복구의무가 면제될 사정이 있으면 형질변경된 현상이 현실적인 이용상황이라고 봅니다. 지금은 산지전용기간 만료일과 개발행위 제한 고시일을 나란히 적어 확인하십시오.

산지전용기간 안에 건물을 다 짓지 못했다고 해서 임야 가격 보상을 그대로 받아들일 필요는 없습니다. 집을 짓지 못한 이유가 행정청의 개발행위 제한이라면 평탄화된 지금 상태로 평가받을 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2021년 5월 임야에 주택을 짓겠다며 산지전용허가를 받았고, 2022년 4월 전용기간을 1년 연장받아 부지 평탄화를 마쳤습니다. 개별공시지가도 주거나지로 매겨졌습니다. 그런데 시장이 2022년 10월 그 일대를 택지개발 예정 지역으로 묶어 개발행위허가를 제한하는 바람에 C씨는 기간 안에 건축허가를 받지 못했습니다. 2025년 택지개발사업으로 땅이 수용되면서 사업시행자는 임야를 기준으로 보상금을 제시했습니다. 이 경우 평탄화된 대지 상태를 기준으로 보상금을 산정해야 합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

산지전용기간이 끝나면 보상은 임야 기준이 원칙인가요?

원칙은 그렇습니다. 산지전용기간이 끝날 때까지 목적사업을 마치지 못하면 형질이 바뀐 부분은 원칙적으로 전부 복구의무 대상이 되고, 수용 보상에서도 불법형질변경토지로 보아 형질변경 당시의 이용상황, 곧 임야를 기준으로 평가합니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」도 불법형질변경토지는 형질변경 당시의 이용상황을 상정해 평가하도록 정합니다.

산지전용허가를 받고 형질을 바꾼 사람은 목적사업을 끝내거나 기간이 만료되면 산지를 복구해야 합니다. 복구의무가 남아 있는 땅은 현재 모습이 대지여도 보상에서는 임야로 보는 이유가 여기에 있습니다.

행정청이 개발을 막아 집을 못 지었다면 어떻게 평가하나요?

형질변경이 끝난 현재 상태, 곧 대지를 기준으로 평가해야 합니다. 대법원은 행정청이 택지개발촉진법 등에 근거해 개발행위를 제한하고 그 일대를 산지 외 용도로 쓰기로 확정해 목적사업을 끝내지 못한 경우처럼 복구의무가 면제될 사정이 있으면, 형질변경된 현상이 보상 기준인 현실적인 이용상황이라고 보았습니다. 임야 기준으로 산정한 원심은 파기됐습니다.

복구의무 면제는 산림청장 등이 복구할 토지가 없는 경우 등 대통령령으로 정하는 사유가 있으면 할 수 있습니다. 공익사업으로 산지 외 용도가 확정된 땅은 복구할 이유가 사라지므로 이 면제 사유와 맞닿습니다.

보상금은 어떤 기준으로 산정하나요?

가격시점의 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 따른 객관적 상황을 고려해 산정하고, 일시적인 이용상황이나 소유자의 주관적 가치는 고려하지 않습니다. 평탄화를 마치고 주거나지로 공시지가가 매겨졌다는 사정은 현실적인 이용상황이 대지라는 자료가 됩니다.

재결 보상금에 불복하려면 언제까지 해야 하나요?

수용재결서를 받은 날부터 90일 안에, 이의신청을 거쳤다면 이의재결서를 받은 날부터 60일 안에 행정소송을 낼 수 있습니다. 토지소유자가 보상금 증액을 구할 때는 토지수용위원회가 아닌 사업시행자를 피고로 합니다.

산지전용 토지 수용보상 대응 순서

• 허가 이력 정리 - 산지전용허가일, 연장허가일, 전용기간 만료일을 서류로 확인합니다. 제한 고시가 전용기간 안에 나왔는지가 판단의 출발점입니다.
• 개발행위 제한 고시 확보 - 제한 고시일과 대상 지역, 제한 내용을 확인합니다. 건축을 못 한 원인이 행정청에 있다는 근거가 됩니다.
• 형질변경 상태 증명 - 평탄화 공사 계약서, 사진, 주거나지 공시지가 자료를 모읍니다. 현실적인 이용상황이 대지라는 증거가 됩니다.
• 감정평가서 검토 - 사업시행자 감정평가가 임야 기준인지 대지 기준인지 확인합니다. 기준이 다르면 증액 청구의 쟁점이 됩니다.
• 이의신청과 소송 - 재결서를 받은 날부터 30일 안에 이의신청을, 90일 안에 보상금 증액 소송을 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전용허가 조건을 어긴 공사가 섞여 있거나 제한 고시 전에 이미 전용기간이 끝났다면 허가서와 고시문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지 수용보상금 증액 청구와 관련 행정소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 전용기간 안에 집을 못 지으면 임야 값인가요?
  원칙은 그렇습니다. 목적사업을 끝내지 못한 채 전용기간이 만료되면 형질변경 부분은 복구의무 대상이 되어 불법형질변경토지처럼 형질변경 당시 이용상황, 곧 임야 기준으로 평가합니다. 다만 행정청의 개발 제한처럼 복구의무가 면제될 사정이 있으면 예외입니다.
• 개발행위 제한 때문이면 대지로 평가받나요?
  받을 수 있습니다. 행정청이 법률에 근거해 개발행위를 제한하고 산지 외 용도로 사용하기로 확정해 목적사업을 끝내지 못했다면, 형질변경된 현재 상태가 현실적인 이용상황입니다. 이 경우 평탄화된 대지를 기준으로 보상금을 산정해야 합니다.
• 산지 복구의무는 언제 면제되나요?
  산림청장 등은 복구준공검사 전에 새로 허가를 받으려는 자가 복구비를 예치한 경우, 복구할 토지가 없는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우 복구의무의 전부 또는 일부를 면제할 수 있습니다. 공익사업으로 다른 용도가 확정된 땅이 여기에 해당하는지가 쟁점입니다.
• 보상금 산정의 기준 시점은 언제인가요?
  가격시점의 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황을 기준으로 합니다. 일시적인 이용상황, 토지소유자의 주관적 가치, 특별한 용도에 쓸 것을 전제로 한 가치는 고려하지 않습니다.
• 수용재결에 이의신청 기한은?
  재결서 정본을 받은 날부터 30일 안에 해야 합니다. 지방토지수용위원회 재결은 그 위원회를 거쳐 중앙토지수용위원회에 이의를 신청합니다. 이의신청을 거치지 않고 바로 행정소송으로 갈 수도 있습니다.
• 보상금 증액 소송은 누구를 상대로 하나요?
  토지소유자가 보상금 증액을 구하면 사업시행자를 피고로 합니다. 토지수용위원회를 상대로 하지 않습니다. 소송은 재결서를 받은 날부터 90일, 이의신청을 거쳤으면 이의재결서를 받은 날부터 60일 안에 제기합니다.

비슷한 상황

• 토지가 수용됐는데 감면을 안 해준다고 합니다
• 비사업용 토지라며 양도소득세가 중과됐는데 다툴 수 있나요?
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