행정처분 대응

송전선 구분지상권이 있는 땅이 수용되면 보상금은 어떻게 계산하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

송전선 구분지상권이 있는 땅은 권리가 없는 것으로 평가한 땅값에서 구분지상권 가액을 빼 보상합니다. 대법원 2024두65713 판결로 입체이용저해율 기준과 지료 수정 기준, 옛 지료를 그대로 빼면 안 되는 이유, 다툼 기한을 정리했습니다.

구분지상권이 없는 것으로 평가한 땅값에서 구분지상권 가액을 뺀 금액이 보상금입니다. 송전선 구분지상권처럼 양도성이 없는 권리는 입체이용저해율로 계산한 가격차액 기준과, 옛 지료를 가격시점으로 수정한 설정계약 기준 중 적절한 것으로 평가합니다. 대법원은 수십 년 전 지료를 수정 없이 그대로 뺀 원심을 파기했습니다. 설정계약서의 지료 금액이 그대로 공제액이 된다고 미리 단정할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨의 목장 땅 두 필지는 위로 고압 송전선이 지나가, 오래전 한국전력에 구분지상권을 설정해 주고 지료를 한 번에 받았습니다. 2025년 공공주택사업으로 땅이 수용되었고, 수용재결은 송전선 구분지상권 가액을 빼고 보상금을 정했습니다. A씨는 이의신청 뒤 보상금 증액 소송을 냈는데, 사업시행자는 옛 지료만 빼는 계산이 잘못이라며 공제액을 더 늘려야 한다고 맞섰습니다. 2026. 3. 9. A씨는 어떤 기준이 맞는지, 소송에서 무엇을 다투어야 하는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 어떻게 판단했나요?

중앙토지수용위원회는 2022. 2. 10. 원고의 목장용지 1,085㎡와 804㎡를 수용하는 재결을 했고, 이의재결로 보상금이 약 13억 9,738만 원과 약 9억 731만 원으로 바뀌었습니다. 두 땅에는 송전선이 지나는 지표면 153㎡와 664㎡ 상공 37m 이상 55m 이하에 구분지상권이 있었고, 지료는 일시금 35,136,450원과 155,044,000원이었습니다. 원심은 입체이용저해율 방식은 쓸 수 없다며 설정 당시 지료를 수정 없이 그대로 구분지상권 가액으로 보았습니다.

대법원은 이런 구분지상권은 “구분지상권이 설정된 토지 부분의 가격시점 가액에 ‘입체이용저해율’ 등을 적용한 ‘당해 권리의 유무에 따른 토지의 가격차액 기준’과 지가변동률, 생산자물가상승률 등을 고려하여 구분지상권 설정계약에 따른 지료 일시금을 가격시점으로 수정한 ‘권리설정계약 기준’ 중 적절한 기준을 적용하여 구분지상권 가액을 평가하여야 한다.”라고 판단했습니다. 그래서 원심판결 중 사업시행자 패소 부분을 파기하고 수원고등법원으로 돌려보냈습니다.

두 평가 기준은 어떻게 다른가요?

가격차액 기준은 구분지상권 때문에 줄어든 땅값을 계산하는 방식입니다. 구분지상권이 설정된 부분의 가격시점 가액에, 그 공간을 써서 토지 이용이 방해되는 정도를 나타내는 입체이용저해율 등을 곱합니다. 땅값이 오른 만큼 공제액도 커집니다.

설정계약 기준은 구분지상권을 설정하며 받은 지료 일시금을 출발점으로 합니다. 다만 수용재결 당시 가격을 기준으로 해야 하므로, 지가변동률이나 생산자물가상승률을 반영해 가격시점까지 수정해야 합니다. 대법원은 시행규칙이 두 기준을 「또는」으로 정하고 있어 구분지상권의 가치를 적절하게 반영하는 쪽을 고를 수 있다고 보았습니다. 어느 쪽이든 옛 지료를 그대로 빼는 방식은 맞지 않습니다.

협의로 땅을 넘길 때도 같은 기준인가요?

같은 평가 규정이 적용됩니다. 시행규칙 제28조와 제29조는 협의든 재결이든 「취득하는 토지」에 설정된 소유권 외의 권리와 그 권리의 목적이 된 토지의 평가를 정하고 있기 때문입니다. 다만 가격시점이 다릅니다. 협의로 넘기면 협의가 성립한 때의 가격, 재결로 수용되면 수용재결 당시의 가격이 기준입니다.

그래서 협의 단계에서 받은 보상 감정평가서에도 구분지상권 공제 방식이 적혀 있는지 먼저 확인해야 합니다. 협의에 응해 계약을 맺으면 나중에 증액 소송으로 다투기 어려우므로, 계산이 의심되면 협의 전에 검토를 받는 편이 안전합니다.

토지 소유자는 감정에서 무엇을 다투어야 하나요?

이번 판결로 공제액이 옛 지료보다 커질 수 있으므로, 소유자는 공제 계산의 세부를 다투는 것이 현실적입니다. 감정평가서에서 어느 기준을 썼는지, 구분지상권 범위의 면적과 높이가 등기와 맞는지 확인합니다. 가격차액 기준이면 입체이용저해율의 근거를, 설정계약 기준이면 수정에 쓴 변동률과 기간을 봅니다.

또 소유권 외의 권리가 있는 땅도 먼저 그 권리가 없는 것으로 보고 평가하므로, 그 기초 땅값이 공시지가와 이용상황에 맞게 평가되었는지가 보상금 전체를 좌우합니다. 소송 대상과 피고를 정하는 문제는 「수용재결에 이의신청해 보상금이 올랐는데 소송은 어느 재결을 상대로 하나요?」에서 자세히 설명했습니다.

송전선 구분지상권 토지 보상 대응 순서

• 등기 확인 - 구분지상권의 범위(면적, 상하 높이), 존속기간, 지료를 등기부와 설정계약서로 확인합니다.
• 감정평가서 검토 - 어느 평가 기준을 썼는지와 저해율, 수정률의 근거를 봅니다.
• 이의신청 - 수용재결서 정본을 받은 날부터 30일 안에 이의를 신청합니다.
• 보상금 증감 소송 - 이의재결서를 받은 날부터 60일 안에 사업시행자를 피고로 소송을 냅니다.
• 법원 감정 대응 - 소송 감정에서 두 기준의 결과를 비교해 달라고 요청합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 구분지상권의 범위와 존속기간, 감정에서 고른 평가 기준과 저해율·수정률에 따라 공제액과 최종 보상금이 달라집니다. 법무법인 윤성은 토지 수용보상금 이의신청과 보상금 증감 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 구분지상권은 일반 지상권과 무엇이 다른가요?
  땅 전체가 아니라 지하나 지상의 일정 공간 범위만 쓰는 지상권입니다. 송전선처럼 상공 몇 m부터 몇 m까지로 범위를 정해 등기합니다.
• 입체이용저해율이 무엇인가요?
  지하나 지상 공간을 다른 사람이 써서 토지 이용이 방해되는 정도를 비율로 나타낸 것입니다. 구분지상권이 설정된 부분의 가액에 곱해 줄어든 땅값을 계산합니다.
• 옛날에 받은 지료가 적었으면 공제액도 적어지나요?
  그대로 적어지지는 않습니다. 설정계약 기준을 쓰더라도 지가변동률 등을 반영해 수용재결 당시로 수정해야 하고, 가격차액 기준이 더 적절하면 그 방식으로 평가합니다.
• 구분지상권은 거래사례비교법으로 평가하지 않나요?
  소유권 외의 권리는 거래사례비교법이 원칙이지만, 일반적으로 양도성이 없는 경우에는 가격차액이나 권리설정계약을 기준으로 평가합니다. 송전선 구분지상권은 양도성이 없는 경우로 보았습니다.
• 보상금 증액 소송은 누구를 상대로 하나요?
  토지 소유자가 보상금 증액을 구할 때는 사업시행자를 피고로 합니다. 사업시행자가 감액을 구할 때는 토지 소유자가 피고가 됩니다.
• 보상금은 언제 가격을 기준으로 정하나요?
  재결로 수용하는 경우 수용재결 당시의 가격이 기준입니다. 해당 공익사업으로 땅값이 변동된 부분은 고려하지 않습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

이 글과 관련해 지금 상황을 남겨 주세요. 다른 상황이어도 괜찮아요. 남겨 주시면 제가 먼저 읽어 볼게요!

• 채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
• 사진 한 장이면 시작모르는 건 비워 두셔도 돼요
• 금액부터 알려 드려요보시고 맡길지 정하시면 돼요
• 10분 안에 답업무시간 기준 · 알림톡으로 알려요
• 변호사가 직접 읽어요맡을 수 있는 일인지 알려 드려요
• 결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요

지금 상황을 적어 주세요

변호사에게 보내기

휴대폰 문자로 한 번만 확인할게요 · 금액은 먼저 알려 드려요

법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요

비슷한 상황

• 수용재결에 이의신청해 보상금이 올랐는데 소송은 어느 재결을 상대로 하나요?
• 보상금 증액소송 중에 토지 보상 불복을 추가해도 제소기간이 문제없나요?
• 송전선 때문에 남은 땅을 못 쓰게 됐다면 토지 전체 사용료를 받을 수 있나요?
• 경매로 산 땅의 송전선 지상권, 지료를 올려 달라고 할 수 있나요?
• 내 땅 위로 지나는 송전선, 국가 말고 관리하는 공사에 사용료를 청구하나요?

이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지이 글에 의견 보내기