건축·용도변경

건축법 요건을 갖췄는데 개발행위 기준으로 건축 변경허가를 거부할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

네, 개발행위허가가 의제되는 건축허가 변경신청이 국토계획법의 개발행위허가 기준에 맞지 않으면 건축법 요건을 갖췄어도 거부할 수 있습니다. 대법원은 허가권자가 건축허가 때 개발행위허가 기준도 확인해야 하고 변경허가에서도 같다고 봅니다. 지금은 거부 처분서에 개발행위허가 기준 중 어느 항목이 적혔는지부터 확인하십시오.

처음 건축허가를 받았으니 변경허가도 당연히 나와야 한다고 생각할 필요는 없지만, 거부 사유가 막연하다면 그대로 받아들일 필요도 없습니다.

이런 상담이 많습니다

D씨는 2022년 건축허가를 받아 3층 근린생활시설을 짓고 사용해 왔습니다. 2026년 4층을 올리는 증축으로 건축허가사항 변경허가를 신청했는데, 구청은 건축법상 요건은 갖췄지만 주변 건축물 높이와 경관에 맞지 않아 개발행위허가 기준에 어긋난다며 변경허가를 거부했습니다. D씨는 건축법 요건을 다 갖췄는데 다른 법의 기준으로 거부할 수 있는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

건축허가를 받으면 개발행위허가도 받은 것인가요?

건축허가를 받으면 국토계획법에 따른 개발행위허가를 받은 것으로 봅니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「건축법」은 건축허가를 받으면 개발행위허가 등을 받거나 신고한 것으로 보는 의제 규정을 두고 있습니다.

건축물의 건축은 국토계획법상 개발행위이고, 개발행위허가는 개발행위허가 기준에 맞는 경우에만 할 수 있습니다. 주변 토지이용실태, 건축물의 높이, 경관과의 조화가 그 기준에 들어 있습니다. 그래서 허가권자는 건축허가를 할 때 그 대지에 짓는 것이 국토계획법 개발행위 관련 규정에 맞는지 확인해야 합니다.

건축허가 변경허가에도 같은 기준이 적용되나요?

적용됩니다. 건축허가 사항의 변경허가에도 건축허가의 의제 규정이 준용되므로, 개발행위허가의 변경이 의제되는 변경허가라면 개발행위허가 기준을 다시 확인합니다.

대법원 2016. 8. 24. 선고 2016두35762 판결은 개발행위허가가 의제되는 건축허가신청이 개발행위허가 기준에 부합하지 않으면 허가권자가 거부할 수 있고, 이는 개발행위허가의 변경이 의제되는 건축허가사항의 변경허가에서도 마찬가지라고 보았습니다. 원안의 결론도 이 판결과 같습니다. D씨 사례처럼 증축으로 높이가 달라지면 경관 기준을 다시 심사받게 됩니다.

그러면 어떤 거부든 다툴 수 없나요?

다툴 수 있는 경우가 있습니다. 위 판결도 건축허가권자는 관계 법령의 제한에 배치되지 않으면 허가를 해야 하고, 중대한 공익상 필요가 없는데도 법령에 없는 사유로 거부할 수는 없다는 원칙을 전제로 했습니다. 실제로 그 사건에서도 처분 자체는 위법하다고 본 원심이 유지됐습니다.

불허가를 할 때 행정청은 그 사유를 서면 등으로 알려야 합니다. 처분서가 개발행위허가 기준 중 어느 항목에 어떻게 어긋나는지 밝히지 않았다면, 거부 사유의 구체성과 판단의 근거 자료를 다툴 여지가 있습니다.

건축 변경허가 거부 대응 순서

• 거부 사유 특정 - 처분서에서 개발행위허가 기준의 어느 항목을 들었는지 확인합니다. 높이, 경관, 기반시설 중 무엇인지가 쟁점을 정합니다.
• 주변 현황 조사 - 주변 건축물 높이와 토지이용실태를 사진과 도면으로 정리합니다. 조화 여부를 반박하는 자료가 됩니다.
• 설계 조정 검토 - 높이나 배치를 바꿔 기준에 맞출 수 있는지 봅니다. 재신청이 소송보다 빠를 수 있습니다.
• 정보공개 청구 - 심의 자료와 관계 부서 의견을 받아 봅니다. 판단 근거의 빈틈을 찾는 데 씁니다.
• 불복 제기 - 처분을 안 날부터 90일 안에 행정심판이나 취소소송을 냅니다. 재량 판단의 일탈·남용을 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 지구단위계획구역이나 성장관리계획구역처럼 별도 계획이 있는 곳이라면 해당 계획 문서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 건축허가·변경허가 거부처분 취소소송과 집행정지 신청을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 건축허가를 받으면 개발행위허가도 받은 건가요?
  그렇습니다. 건축법은 건축허가를 받으면 국토계획법 제56조에 따른 개발행위허가를 받은 것으로 봅니다. 그래서 허가권자는 건축허가를 할 때 개발행위허가 기준에 맞는지도 함께 확인합니다.
• 건축법 요건을 다 갖춰도 거부될 수 있나요?
  거부될 수 있습니다. 개발행위허가가 의제되는 건축허가신청이 국토계획법령의 개발행위허가 기준에 부합하지 않으면 허가권자는 이를 거부할 수 있습니다. 대법원 2016. 8. 24. 선고 2016두35762 판결의 태도입니다.
• 증축 변경허가에도 같은 기준이 적용되나요?
  적용됩니다. 건축허가 사항의 변경허가에도 개발행위허가 의제 규정이 준용됩니다. 개발행위허가의 변경이 의제되는 변경허가라면 개발행위허가 기준을 다시 심사받으므로, 당초 허가 때와 주변 여건이 달라졌다면 결과도 달라질 수 있습니다.
• 개발행위허가 기준에는 무엇이 있나요?
  개발행위 규모, 도시·군관리계획과의 부합, 도시·군계획사업 지장 여부, 주변 환경이나 경관과의 조화, 기반시설 확보계획 등이 있습니다. 건축물 높이와 주변 토지이용실태도 조화 판단에 들어갑니다.
• 불허가 이유를 서면으로 받을 수 있나요?
  받을 수 있습니다. 개발행위허가권자는 허가나 불허가 처분을 할 때 지체 없이 신청인에게 허가내용이나 불허가처분의 사유를 서면 등으로 알려야 합니다. 사유가 막연하면 그 자체를 다툴 근거가 됩니다.
• 변경허가를 받아야 하는 경우는 언제인가요?
  건축허가를 받았거나 신고한 사항을 바꾸려면 바꾸기 전에 허가권자의 허가를 받거나 신고해야 합니다. 대통령령으로 정하는 경미한 사항은 예외입니다. 층수를 늘리는 증축은 통상 변경허가 대상인지 먼저 확인합니다.
• 거부 처분은 언제까지 다퉈야 하나요?
  처분이 있음을 안 날부터 90일 안에 취소소송을 내야 합니다. 행정심판을 거쳤다면 재결서 정본을 송달받은 날부터 90일입니다. 설계를 바꿔 재신청하는 방법도 함께 검토하면 시간을 줄일 수 있습니다.

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