건축·용도변경

농촌에 모텔을 지으려는데 지역 정서를 이유로 건축허가를 거부할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

건축위원회 심의 없이 막연히 지역 정서나 퇴폐 분위기 우려만 들어 숙박시설 건축허가를 거부하면 위법합니다. 다만 현행 건축법은 숙박시설이 주거환경이나 교육환경 등 주변 환경에 부적합하면 건축위원회 심의를 거쳐 허가하지 않을 수 있도록 정하고 있습니다. 지금은 반려 통지서에 건축위원회 심의를 거쳤다는 내용이 있는지부터 확인하십시오.

반려 통지를 받았다고 해서 설계를 바꿔 다시 신청부터 해야 하는 것은 아닙니다. 반려 사유가 법령에 근거한 것인지 먼저 따져 보면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 9월 농촌 지역의 자기 땅에 객실 20개 규모의 숙박시설을 짓기 위해 군청에 건축허가를 신청했습니다. 군청은 2025년 11월 「주민 정서에 부정적인 영향을 주고 퇴폐 분위기를 조성할 우려가 있다」는 이유로 신청을 반려했습니다. 반려 통지서에는 건축위원회 심의 결과나 구체적인 법령 근거가 적혀 있지 않았습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

건축허가는 법령에 없는 사유로 거부할 수 있나요?

원칙적으로 거부할 수 없습니다. 건축허가 신청이 건축법 등 관계 법규의 제한에 걸리지 않는 이상 허가권자는 허가해야 하고, 중대한 공익상 필요가 없는데도 관계 법령에 없는 사유로 거부할 수는 없습니다.

원안이 소개한 판례들은 농촌 지역의 향락·퇴폐 분위기 확산, 주민 정서와 자녀 교육에 대한 나쁜 영향 같은 사유가 법규상 근거 없는 사유라 숙박시설 건축을 불허할 수 없다고 보았습니다. 이 원칙 자체는 지금도 유지됩니다.

지금은 숙박시설을 주변 환경 때문에 불허할 수 있나요?

있습니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「건축법」은 위락시설이나 숙박시설의 용도·규모·형태가 주거환경이나 교육환경 등 주변 환경을 고려할 때 부적합하다고 인정되면, 건축위원회의 심의를 거쳐 건축허가를 하지 않을 수 있다고 정합니다.

원안의 결론은 이 조항이 생기기 전 판례를 바탕으로 한 것이어서 지금은 그대로 적용하기 어렵습니다. 다만 이 조항으로 거부하려면 세 가지가 갖추어져야 합니다.

• 대상 - 위락시설 또는 숙박시설이어야 합니다.
• 실체 요건 - 해당 대지에 짓는 건축물의 용도·규모·형태가 주거환경이나 교육환경 등 주변 환경에 비추어 부적합해야 합니다.
• 절차 요건 - 건축위원회 심의를 거쳐야 합니다.

심의 없이 담당 부서가 막연한 우려만 적어 반려했다면 절차 요건을 갖추지 못한 것입니다. 주변에 주택가나 학교가 없는데도 정서만을 들었다면 실체 요건도 다툴 수 있습니다.

개발행위허가 기준으로 거부되는 경우도 있나요?

있습니다. 건축허가를 받으면 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 개발행위허가를 받은 것으로 보는데, 개발행위허가는 주변 지역의 토지이용실태, 건축물의 높이, 주변환경이나 경관과 조화를 이루어야 합니다.

개발행위허가 의제 때문에 허가권자는 주변 환경과의 조화를 이유로 허가를 거부하기도 합니다. 이때도 반려 사유가 토지이용실태, 경관, 배수처럼 구체적 기준에 연결되어야 하고, 주민 정서라는 표현만으로는 부족합니다. 반려 통지서의 사유가 어느 법령 기준에 해당하는지 하나씩 맞추어 보는 것이 출발점입니다.

숙박시설 건축허가 반려 대응 순서

• 반려 사유 확인 - 통지서에 적힌 사유와 근거 조문을 적어 둡니다. 근거 조문이 없으면 이유 제시를 요구합니다.
• 심의 여부 확인 - 건축위원회 심의를 거쳤는지 정보공개로 확인합니다. 심의가 없었다면 건축법 제11조 제4항으로 거부할 수 없습니다.
• 주변 환경 자료 수집 - 반경 안의 주택, 학교, 기존 숙박시설 현황을 지도와 사진으로 정리합니다. 부적합하지 않다는 반박 자료입니다.
• 불복 방법 선택 - 행정심판이나 취소소송 중 하나를 고릅니다. 처분을 안 날부터 90일 안에 청구해야 합니다.
• 재신청 검토 - 객실 규모나 배치를 바꾸면 허가 가능성이 높아지는지도 함께 봅니다. 소송과 병행할 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 대지가 지구단위계획구역이나 보전 용도 지역에 있거나 지방자치단체 조례가 숙박시설 입지를 따로 제한한다면 토지이용계획확인서와 조례를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 건축허가 거부 등 인허가 처분의 취소소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 주민 반대가 있으면 건축허가가 안 나오나요?
  주민 반대만으로는 거부 사유가 되지 않습니다. 허가권자는 관계 법령의 제한에 걸리지 않으면 허가해야 하고, 법령에 없는 사유로 거부할 수 없습니다. 다만 숙박시설은 주변 환경에 부적합하면 건축위원회 심의를 거쳐 불허할 수 있으므로 반대 사유가 이 기준에 해당하는지 봐야 합니다.
• 건축위원회 심의 없이 반려하면 위법인가요?
  숙박시설을 주변 환경 부적합을 이유로 불허하려면 건축위원회 심의를 거쳐야 합니다. 심의 없이 이 사유로 반려했다면 절차 요건을 갖추지 못한 것이어서 다툴 수 있습니다. 다른 법령상 제한 사유가 있는지는 따로 확인해야 합니다.
• 모든 건축물에 주변 환경 기준이 적용되나요?
  건축법상 건축위원회 심의를 거친 불허 규정은 위락시설과 숙박시설, 상습 침수 지역의 거실 설치에 한정됩니다. 일반 주택이나 근린생활시설은 이 조항으로 불허할 수 없습니다. 다만 개발행위허가 기준의 주변환경 조화 요건은 별도로 적용될 수 있습니다.
• 건축허가를 받으면 개발행위허가도 받은 건가요?
  네, 건축허가를 받으면 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 개발행위허가를 받은 것으로 봅니다. 그래서 건축허가 심사 때 개발행위허가 기준도 함께 검토되고, 그 기준에 맞지 않으면 건축허가가 거부될 수 있습니다.
• 개발행위허가 기준에는 무엇이 있나요?
  용도지역별 개발 규모, 도시·군관리계획과의 적합성, 도시·군계획사업 지장 여부, 주변 토지이용실태와 경관과의 조화, 기반시설 확보계획 등이 있습니다. 반려 사유가 이 중 어느 기준에 해당하는지 구체적으로 적혀 있어야 다툴 범위가 정해집니다.
• 반려처분은 언제까지 다투어야 하나요?
  건축허가 반려처분은 처분이 있음을 안 날부터 90일 안에 취소소송을 내야 합니다. 행정심판을 먼저 청구했다면 재결서 정본을 송달받은 날부터 90일입니다. 반려 통지서를 받은 날짜를 기록해 두십시오.
• 누가 건축허가를 하나요?
  건축허가는 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장이 합니다. 21층 이상 건축물 등 대통령령으로 정하는 용도와 규모의 건축물을 특별시나 광역시에 지을 때는 특별시장이나 광역시장의 허가를 받습니다. 반려처분 취소소송의 피고도 이 허가권자입니다.

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성