농지·산지

건축허가로 산지전용이 의제됐는데 주차장을 넓히면 공사가 멈출 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 건축허가로 산지전용허가가 의제됐어도 허가 없이 사업규모를 바꾸면 산지전용 중지명령을 받을 수 있습니다. 산지관리법 제20조 제2항은 의제 처분을 받은 자가 허가 취소 사유에 해당하면 중지를 명할 수 있다고 정합니다. 지금은 건축허가서의 의제 면적과 실제 전용 면적을 비교해 두십시오.

건축허가를 받으면서 산지전용허가가 함께 의제됐다면 산지전용허가서를 따로 받지 않았어도 허가를 받은 것과 같으므로, 서류가 없다는 이유만으로 불법 전용이라고 걱정하실 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

M씨는 2025년 5월 관리지역의 준보전산지 900제곱미터에 카페를 짓는 건축허가를 받았고, 이때 산지전용허가가 함께 의제됐습니다. 공사 중 손님 주차장을 넓히려고 허가받지 않은 옆 경사지 300제곱미터까지 깎았는데, 2026년 4월 군청 산림과에서 사업규모를 무단으로 변경했다며 산지전용 중지명령을 예고했습니다. M씨는 건축허가를 받았는데도 공사가 멈출 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

건축허가로 산지전용이 의제됐는데 사업규모를 바꾸면 영향이 있나요?

있습니다. 다른 법률에 따라 산지전용허가나 신고가 의제되는 처분을 받은 사람이 허가나 신고 없이 사업계획이나 사업규모를 바꾸면, 산림청장등은 산지전용 중지를 명할 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「산지관리법」은 의제된 경우에도 직접 허가를 받은 경우와 같은 취소 사유를 기준으로 중지명령을 할 수 있게 정합니다.

건축허가를 받으면 산지전용허가·신고를 받은 것으로 보지만, 보전산지는 도시지역인 경우에만 의제됩니다. 도시지역이 아닌 보전산지라면 산지전용허가를 따로 받아야 하므로 허가서의 의제 항목부터 확인합니다.

어떤 경우에 중지명령을 받나요?

직접 산지전용허가를 받은 경우의 취소 사유에 해당하면 중지명령을 받을 수 있습니다. 거짓이나 부정한 방법으로 허가를 받은 경우, 허가의 목적·조건을 위반하거나 허가 없이 사업계획·규모를 바꾼 경우, 대체산림자원조성비를 내지 않았거나 복구비를 예치하지 않은 경우가 대표적입니다. 재해 방지·복구 명령을 이행하지 않은 경우와 목적사업 중지 등 조치명령을 위반한 경우도 해당합니다.

대체산림자원조성비 미납이나 복구비 미예치 사유가 있으면 산림 부서가 건축허가를 내준 관청에 그 목적사업의 승인·허가 취소를 요청할 수도 있습니다.

사업규모를 바꾸려면 어떻게 해야 하나요?

전용 면적이 늘어나는 변경은 산지전용 변경허가 사항입니다. 명의변경이나 면적이 바뀌지 않는 사업계획 변경, 면적 축소 같은 경미한 사항만 신고로 갈음합니다. 의제된 경우에는 건축허가를 내준 관청에 건축허가 변경을 신청하면서 산림 부서 협의를 함께 거치는 방식으로 진행합니다.

의제 산지전용 변경 대응 순서

• 의제 범위 확인 - 건축허가서에 산지전용허가가 의제된 면적과 조건을 확인합니다. 보전산지인지도 함께 봅니다.
• 작업 중지 - 중지명령이나 사전 통지를 받으면 해당 구역 작업을 멈춥니다. 명령 위반은 형사처벌 대상입니다.
• 변경 절차 진행 - 늘어난 면적에 대해 건축허가 변경과 산지전용 변경 협의를 신청합니다. 대체산림자원조성비와 복구비도 추가로 계산됩니다.
• 의견 제출 - 처분 사전 통지를 받으면 기한 안에 변경 신청 사실과 재해 방지 조치를 담아 의견을 냅니다. 처분 수위에 영향을 줍니다.
• 처분 불복 검토 - 중지명령이 나오면 처분을 안 날부터 90일 안에 행정심판이나 취소소송과 집행정지를 검토합니다. 공사 지연 손해를 줄이는 방법입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공장 승인이나 개발행위허가처럼 여러 인허가가 함께 의제됐거나 이미 벌채가 진행된 경우에는 허가서와 현장 측량도를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 산지전용 중지명령·허가 취소 처분의 취소소송과 집행정지 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 의제된 산지전용도 따로 취소될 수 있나요?
  직접 취소되기보다 중지명령을 받습니다. 산지관리법 제20조 제2항은 의제 처분을 받은 자가 취소 사유에 해당하면 산지전용 중지를 명할 수 있다고 정하고, 같은 조 제3항은 대체산림자원조성비 미납·복구비 미예치 때 관계 행정기관에 승인·허가 취소를 요청할 수 있다고 정합니다.
• 중지명령을 어기면 어떻게 되나요?
  형사처벌을 받습니다. 산지관리법 제54조 제3호의2는 산지전용 중지명령을 위반한 자를 보전산지는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금, 보전산지 외의 산지는 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처하도록 정합니다. 명령을 받은 날부터 작업을 멈춘 사실을 기록합니다.
• 면적을 줄이는 변경도 허가가 필요한가요?
  필요 없습니다. 산지관리법 제14조 제1항 단서와 시행규칙 제10조 제4항은 산지전용면적의 축소를 경미한 변경으로 보아 신고로 갈음할 수 있게 합니다. 면적이 바뀌지 않는 사업계획 변경과 명의변경도 신고 대상이지만, 면적이 늘어나면 변경허가를 받아야 합니다.
• 보전산지도 건축허가로 의제되나요?
  도시지역인 보전산지만 의제됩니다. 건축법 제11조 제5항 제5호는 건축허가를 받으면 산지전용허가·신고를 받은 것으로 보되 보전산지는 도시지역만 해당한다고 정합니다. 도시지역 밖 보전산지라면 산지전용허가를 따로 받아야 하므로 허가서의 의제 항목을 확인합니다.
• 허가 없이 넓힌 부분은 어떻게 처리하나요?
  변경허가를 받아 적법하게 만들거나 원래 상태로 복구해야 합니다. 허가 없이 산지를 전용하면 산지관리법 제53조 제1호에 따라 보전산지는 5년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금, 그 밖의 산지는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금 대상이 될 수 있어 빨리 정리합니다.
• 중지명령에 불복할 수 있나요?
  있습니다. 산지전용 중지명령은 행정처분이므로 처분을 안 날부터 90일 안에 행정심판을 청구하거나 취소소송을 제기할 수 있습니다. 공사 지연 손해가 크다면 집행정지를 함께 신청합니다. 다만 무단 변경 사실이 분명하면 변경허가 절차를 먼저 밟는 편이 실익이 큽니다.

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