행정처분 대응

착수기간이 지난 뒤 공사를 시작했는데 건축허가를 취소할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

건축허가 착수기간이 지났어도 허가가 취소되기 전에 공사에 착수했다면, 특별한 공익상 필요가 없는 한 허가를 취소할 수 없습니다. 대법원은 허가권자의 위법한 공사중지명령 때문에 착수하지 못한 경우도 같다고 봅니다. 지금은 허가일, 착수기간 만료일, 공사중지명령일, 취소처분일을 순서대로 적어 두십시오.

착수기간을 넘겼다는 이유만으로 허가가 당연히 사라진다고 생각할 필요는 없습니다. 법은 착수기간이 지난 뒤 공사를 시작하는 것 자체를 금지하지 않습니다.

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E씨는 2023년 6월 군청에서 근린생활시설(소매점) 건축허가를 받았고, 착수기간 만료를 앞둔 2025년 6월 착공신고를 했습니다. 2025년 7월 부지의 나무를 베고 흙을 파내는 작업을 시작했는데, 군청이 곧바로 공사중지를 명령했고 몇 달 뒤 착수기간 안에 공사에 착수하지 않았다며 건축허가를 취소했습니다. 공사중지명령이 위법했다면, 그 명령이 없었을 때 허가 취소 전에 공사에 착수했을 것이므로 착수기간 경과를 이유로 허가를 취소할 수 없습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

착수기간이 지나면 건축허가는 반드시 취소되나요?

반드시 취소되지는 않습니다. 허가를 받은 날부터 2년(공장 승인을 받은 공장은 3년) 안에 공사에 착수하지 않으면 허가권자는 허가를 취소해야 하지만, 정당한 사유가 있으면 1년 범위에서 착수기간을 연장할 수 있습니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「건축법」은 착수기간이 지난 뒤의 착공을 금지하는 규정을 두고 있지 않습니다.

대법원은 허가를 받은 사람이 허가가 취소되기 전에 공사에 착수했다면, 착수기간이 지났더라도 허가를 취소해야 할 특별한 공익상 필요가 없는 한 허가를 취소할 수 없다고 보았습니다. 허가권자의 위법한 공사중지명령 때문에 착수하지 못한 경우도 같습니다.

벌목이나 땅 고르기만 해도 공사에 착수한 것인가요?

아닙니다. 신축 공사에 착수했다고 보려면 건물 부지를 굴착하거나 건물을 축조하는 공사를 시작해야 합니다. 기존 건물 철거, 벌목, 수목 식재, 부지 조성, 울타리 설치, 진입로 개설처럼 신축을 위한 준비 작업만으로는 착수로 보지 않습니다. 사례에서 나무를 베고 흙을 파낸 작업도 부지 조성에 머물렀다면 착수가 아닙니다.

그래도 결론이 달라지지 않은 이유는 공사중지명령에 있습니다. 위법한 중지명령이 없었다면 허가 취소 전에 굴착 공사로 나아갔을 것으로 보아, 취소 전에 착수한 경우와 같이 취급한 것입니다.

착수기간 연장은 어떻게 받나요?

정당한 사유를 들어 허가권자에게 착수기간 연장을 신청합니다. 연장은 1년 범위에서만 가능하므로, 자금 조달 지연이나 인근 민원처럼 착수가 늦어질 사정이 보이면 기간 만료 전에 신청서와 사유 자료를 내야 합니다. 착공신고를 먼저 해 두는 것만으로는 착수로 인정되지 않는다는 점도 함께 고려합니다.

허가 취소 뒤에도 공사를 이어갈 수 있나요?

취소처분이 효력을 유지하는 동안에는 공사를 할 수 없고, 소송을 내도 처분의 효력은 멈추지 않습니다. 공사 지연으로 회복하기 어려운 손해가 생길 긴급한 필요를 소명하면 법원에 집행정지를 신청할 수 있습니다.

건축허가 취소 대응 순서

• 기간 계산 - 허가일, 착수기간 만료일, 연장 여부, 취소처분일을 표로 정리합니다. 취소가 착공 뒤에 나왔는지가 출발점입니다.
• 착수 증거 확보 - 굴착·기초 공사 사진, 공사일지, 장비 투입 기록을 모읍니다. 준비 작업과 본공사를 구분해 보여 줘야 합니다.
• 중지명령 검토 - 공사중지명령의 근거 조항과 사유를 확인합니다. 위법한 명령이었다면 착수하지 못한 책임이 허가권자에게 넘어갑니다.
• 공익상 필요 반박 - 허가권자가 든 공익상 사유가 허가 취소를 정당화할 정도인지 따집니다. 특별한 공익상 필요가 없으면 취소는 위법합니다.
• 소송과 집행정지 - 처분을 안 날부터 90일 안에 취소소송을 내고 집행정지를 함께 신청합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 허가 조건에 착공 전 이행 사항이 따로 붙어 있거나 대지 소유권이 경매로 넘어간 사정이 있다면 허가서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 건축허가 취소처분 등 행정처분 취소소송과 집행정지 신청을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 건축허가 착수기간은 몇 년인가요?
  허가를 받은 날부터 2년입니다. 산업집적법에 따라 공장 신설·증설 승인을 받은 공장은 3년입니다. 이 기간 안에 공사에 착수하지 않으면 허가권자는 허가를 취소해야 하지만, 정당한 사유가 있으면 1년 범위에서 연장할 수 있습니다.
• 착수기간이 지난 뒤 착공하면 불법인가요?
  불법이 아닙니다. 건축법은 착수기간이 지난 뒤 공사에 착수하는 것 자체를 금지하지 않습니다. 허가가 취소되기 전에 착수했다면 특별한 공익상 필요가 없는 한 허가를 취소할 수 없습니다.
• 벌목이나 부지 조성도 착수인가요?
  착수가 아닙니다. 기존 건물 철거, 벌목, 수목 식재, 부지 조성, 울타리 가설, 진입로 개설은 건물 신축을 위한 준비행위일 뿐입니다. 착수로 보려면 신축 건물 부지의 굴착이나 건물 축조 공사를 시작해야 합니다.
• 공사중지명령 때문에 착공을 못 했다면요?
  허가권자의 공사중지명령이 위법했다면, 그 명령 때문에 착수하지 못한 경우도 취소 전에 착수한 경우와 같게 봅니다. 이때 착수기간 경과를 이유로 한 허가 취소는 위법합니다. 공사중지명령의 근거와 사유를 먼저 확인해야 합니다.
• 착수기간 연장은 언제 신청하나요?
  착수기간이 끝나기 전에 정당한 사유를 들어 신청해야 합니다. 연장은 1년 범위에서만 됩니다. 자금 사정이나 인허가 지연 같은 사유가 있다면 관련 자료를 붙여 허가권자에게 내고, 연장 승인 문서를 보관합니다.
• 허가 취소 소송 중에 공사해도 되나요?
  안 됩니다. 취소소송을 내도 취소처분의 효력은 그대로이므로 집행정지 결정을 받아야 합니다. 공사 지연으로 회복하기 어려운 손해가 생길 긴급한 필요를 소명해야 하며, 공공복리에 중대한 영향이 있으면 허용되지 않습니다.

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