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행정처분 대응

아래층이 발코니 내력벽을 허물었는데 구청 사용승인을 취소해 달라고 할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

네, 집합건물 발코니의 내력벽을 허문 행위가 공용부분 변경에 해당하면 다른 구분소유자도 구청의 허가·사용승인 취소소송을 낼 수 있습니다. 대법원은 벽을 없애도 건물이 당장 위험해지지 않는다는 사정만으로 내력벽이 아니라고 볼 수 없다고 판단했습니다. 지금은 구청 처리 공문을 처음 안 날부터 확인해 두십시오.

기한

구청의 사용승인이나 위반 종결 처리를 다투는 취소소송은 그 처분이 있음을 안 날부터 90일 안에 내야 합니다. 공문을 직접 받지 않은 이웃 구분소유자도 처분 사실을 처음 안 날을 적어 두십시오.

처분의 직접 상대방이 아니라는 이유만으로 소송을 낼 자격이 없다고 미리 포기할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년부터 5층짜리 집합건물의 한 호실을 소유하고 있습니다. 2025년 봄 아래층 호실 소유자들이 구청 허가 없이 발코니에 있던 철근콘크리트 벽을 허물고 그 자리를 창호로 바꿨습니다. 그 벽은 위층 베란다 바닥을 받치고 있었습니다. A씨가 민원을 넣자 구청은 처음에는 원상복구를 안내했다가, 몇 달 뒤 「사용승인 처리되어 위반사항이 종결되었다」는 공문을 소유자들에게 보냈습니다. A씨는 이 처리를 취소해 달라는 소송을 낼 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

발코니 벽을 허물어도 건물이 안전하면 내력벽이 아닌가요?

아닙니다. 벽을 없앴을 때 건물 구조안전에 구체적 위험이 생기지 않는다는 사정만으로 내력벽이 아니라고 단정할 수 없습니다. 내력벽은 건축물의 하중을 견디거나 전달하는 벽이고, 건물 전체의 구조와 외부 형태, 벽의 구조와 설계·시공상 취급, 벽에 걸리는 하중의 방향과 크기를 함께 보고 판단합니다.

내력벽 판단에서 보는 요소
판단 요소이 사건에서 확인된 사정
건물 전체 구조위층 베란다 바닥 슬래브를 지지
벽의 구조철근을 배근한 콘크리트 구조물
설계·시공상 취급아래층 같은 위치에 같은 구조 벽 시공
하중의 방향과 크기슬래브 하중을 견디고 전달
해체 후 위험 여부위험이 낮아도 그것만으로 부정 불가

출처 - 대법원 2024. 3. 12. 선고 2021두58998 판결

이 사건 벽은 철근을 넣은 콘크리트 구조였고, 아래층 같은 위치에도 같은 구조의 벽이 시공되어 있었으며, 위층 베란다 바닥 슬래브의 하중을 실제로 받치고 있었습니다. 대법원은 이런 사정을 들어 내력벽으로 보았습니다. 내력벽을 해체하는 것은 대수선에 해당합니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「건축법」도 대수선하려는 자는 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장의 허가를 받도록 정합니다. 허가 없이 벽부터 허문 뒤 구청이 사후에 사용승인으로 정리했다면, 그 처리는 사후 허가와 사용승인의 성격을 갖는 처분으로 다툴 수 있습니다.

특정 호실 발코니 벽인데 왜 공용부분 변경인가요?

건물의 안전이나 외관을 유지하는 데 필요한 벽은 특정 호실 발코니에 있어도 공용부분으로 봅니다. 이 사건 벽은 발코니 창호와 함께 건물 외관을 이루고 있었고, 벽을 허물자 밖에서 보이던 벽 부분이 창호로 바뀌어 외관이 달라졌습니다. 대법원은 이 해체를 공용부분 변경으로 보았습니다.

공용부분 변경은 관리단집회 결의로 정합니다. 현행 집합건물법은 구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상의 결의를 요구합니다. 판결은 사건 당시 기준인 4분의 3을 언급했는데, 이 요건은 2020. 2. 4. 개정으로 완화되었습니다.

건축법은 집합건물 공용부분을 변경하려는 건축주가 이 결의가 있었음을 증명하도록 허가 절차에 연결해 두었습니다. 대법원은 이 규정이 공용부분을 함께 소유하고 쓰는 구분소유자 각자의 이익을 직접 보호한다고 보았습니다.

이웃 구분소유자도 구청 처분 취소소송을 낼 수 있나요?

낼 수 있습니다. 대법원은 집합건물 공용부분의 대수선과 관련한 허가, 사용승인 등 일련의 처분은 처분의 직접 상대방 외에 그 건물의 구분소유자에게도 취소를 구할 원고적격이 있다고 판단했습니다. 처분의 상대방이 아니어도 법률상 보호되는 이익이 침해되면 취소소송을 낼 수 있다는 원칙을 공용부분 대수선에 적용한 것입니다.

구분소유자의 원고적격이 인정되는 흐름
  1. 1

    내력벽 해체

    대수선에 해당해 허가 대상

  2. 2

    외관 변경

    건물 외관을 이루던 벽이 창호로 바뀜

  3. 3

    공용부분 변경

    관리단집회 결의가 필요한 사항

  4. 4

    원고적격 인정

    구분소유자도 허가·사용승인 취소를 구할 수 있음

원심은 그 벽이 내력벽이 아니라는 이유로 원고적격을 부정했지만, 대법원은 이를 파기하고 사건을 서울고등법원으로 돌려보냈습니다. 이 판결로 정리된 것은 내력벽 판단 기준과 구분소유자의 원고적격까지이고, 사용승인이 결국 취소되는지는 환송 후 심리에서 정해집니다.

내력벽 무단 해체 대응 순서

  • 처분 공문 확보 - 구청이 보낸 사용승인·위반 종결 공문과 그 사실을 안 날을 확인합니다. 제소기간 90일을 세는 출발점이 됩니다.
  • 벽의 구조 자료 수집 - 준공도면, 구조도, 해체 전 벽 사진, 아래층 같은 위치 벽의 사진을 모읍니다. 내력벽인지 다툴 때 쓰입니다.
  • 외관 변경 기록 - 해체 전후 외벽을 같은 각도로 찍은 사진을 남깁니다. 공용부분 변경을 주장하는 근거가 됩니다.
  • 관리단 결의 확인 - 관리단집회 의사록과 결의 정족수를 확인합니다. 결의가 없으면 허가 요건이 빠진 처분으로 다툴 수 있습니다.
  • 소송과 집행정지 검토 - 기간 안에 취소소송을 내고, 공사가 계속되면 집행정지 신청을 함께 검토합니다. 원상복구를 구하는 민사청구와 나란히 진행할 수도 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 벽이 발코니 확장 허용 범위에 포함되었는지나 관리규약에 따로 정한 내용이 있는 경우에는 도면과 규약을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 건축 인허가와 사용승인 처분에 대한 취소소송과 집행정지 신청을 수행합니다.

실무상 착안점

이웃 호실의 벽 철거를 문제 삼는 분들은 대개 「구청이 이미 승인했으니 끝났다」고 생각하거나, 반대로 「불법이니 당연히 원상복구된다」고 생각합니다. 실제로는 구청 처분을 소송으로 다툴 자격이 있는지와 그 벽이 내력벽인지에서 먼저 결론이 갈립니다. 구조기술사가 「철거해도 위험하지 않다」는 의견을 냈더라도 그것만으로 내력벽 판단이 끝나지 않습니다.

다툼의 재료는 해체 전 기록입니다. 해체 전 벽 사진, 준공도면, 민원 접수일, 구청이 원상복구를 안내한 문서, 위반 종결 공문을 안 날이 모두 남아 있어야 합니다. 벽이 이미 사라진 뒤에는 철근 배근이나 하중 전달 구조를 다시 확인하기 어렵습니다.

이 기록은 취소소송에서 원고적격과 내력벽 여부를 증명하는 자료가 되고, 제소기간을 지켰는지 판단하는 기준이 됩니다. 처분이 취소되면 구청은 다시 시정명령을 검토해야 하고, 관리단이 원상복구를 구하는 민사소송을 낼 때도 같은 자료가 쓰입니다.

— 허진영 변호사 · 행정·복지

관련 수행 이력

법무법인 윤성은 건축 인허가·사용승인 처분을 둘러싼 행정소송을 수행해 왔으며, 처분 공문과 해체 전 구조 자료를 먼저 확보한 뒤 원고적격과 처분의 위법성을 함께 검토하는 방식으로 대응합니다.

  • 행정처분 취소·집행정지
  • 업무정지처분 취소소송
  • 정보공개거부처분 취소소송
  • 가압류·가처분 신청

이 상황에서 자주 묻는 것

법무법인 윤성 × Lexle

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출처

2026.10.11 기준으로 조문을 확인했습니다.

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