행정처분 대응

도로 사업에 편입된 땅 보상금이 너무 적었는데 헌법소원으로 다툴 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

아니요, 협의로 땅을 넘기고 받은 보상금 지급행위는 사법상 계약의 이행이어서 헌법소원 대상인 공권력 행사가 아닙니다. 협의취득은 사법상 매매와 같고 보상합의는 착오 등으로 취소되지 않는 한 유효하다는 것이 헌법재판소와 대법원의 판단입니다. 지금은 받은 서류가 매매계약서인지 재결서인지와 감정평가서부터 확인해 두십시오.

보상금 지급행위를 헌법소원으로 다투려고 헌법재판소부터 찾아갈 필요는 없습니다. 협의로 맺은 보상 계약은 민사 절차로 다투는 것이 원칙입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨의 밭 1,200㎡는 2024년 시가 시행하는 도로 확장 사업 부지에 편입되었습니다. 시 담당자는 감정평가 결과대로라며 협의를 권했고, A씨는 2024년 9월 보상금 3억 2,000만원을 받는 매매계약을 맺고 소유권을 넘겼습니다. 그런데 2025년 바로 옆 땅이 그보다 훨씬 높은 값에 거래된 것을 알고, 시에 속아 헐값에 넘겼다며 보상금 지급행위를 헌법소원으로 취소할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

협의 보상금 지급행위를 헌법소원으로 취소할 수 있나요?

취소할 수 없습니다. 「헌법재판소 1992. 11. 12. 90헌마160 결정」은 공공사업에 필요한 토지를 협의로 취득하는 것은 사법상 매매계약과 다를 것이 없고, 그에 따른 보상금 지급은 권리 이전에 대한 반대급여의 교부에 지나지 않아 헌법소원의 대상인 공권력의 행사가 아니라고 보았습니다. 이런 청구는 부적법해 각하됩니다.

2026. 10. 4. 기준 현행 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」도 사업시행자가 토지소유자와 성실하게 협의하고, 협의가 성립하면 계약을 체결하도록 정하고 있습니다. 협의취득은 계약이라는 점이 법률에서도 드러납니다.

합의한 보상금보다 더 받을 방법은 없나요?

합의가 적법하게 취소되지 않는 한 더 받기 어렵습니다. 「대법원 2013. 8. 22. 선고 2012다3517 판결」은 공익사업법에 의한 보상합의는 사법상 계약의 실질을 가지므로 법정 보상 기준과 다른 금액으로도 정할 수 있고, 착오 등으로 적법하게 취소되지 않는 한 유효해 추가로 법정 기준에 따른 보상금을 청구할 수 없다고 보았습니다.

옆 땅의 거래가격이 더 높았다는 사정만으로는 합의를 뒤집기 어렵습니다. 보상액 산정의 기준이 된 감정평가서와 협의 과정에서 시가 제시한 자료를 먼저 확인해야 합니다.

속아서 계약했다면 어떻게 다투나요?

사기나 착오를 이유로 계약을 취소하고 부당이득 반환이나 손해배상을 구하는 민사소송을 냅니다. 사기에 의한 의사표시는 취소할 수 있고, 법률행위의 중요 부분에 착오가 있으면 중대한 과실이 없는 한 취소할 수 있습니다.

다만 담당자가 감정평가 결과를 그대로 알려 준 정도라면 기망으로 보기 어렵습니다. 감정평가의 전제가 된 사실을 일부러 숨기거나 거짓으로 알렸다는 자료가 있어야 취소를 주장할 수 있습니다.

협의가 아니라 수용재결로 땅을 넘겼다면 어떻게 다투나요?

수용재결에 대해서는 이의신청이나 행정소송으로 다툽니다. 재결에 이의가 있으면 재결서 정본을 받은 날부터 30일 안에 이의를 신청할 수 있고, 행정소송은 재결서를 받은 날부터 90일, 이의신청을 거쳤으면 이의재결서를 받은 날부터 60일 안에 내야 합니다.

협의와 수용재결은 다투는 길이 완전히 다릅니다. 받은 서류가 매매계약서인지 재결서인지부터 확인합니다.

토지 보상금 다툼 대응 순서

• 취득 방식 확인 - 협의 계약인지 수용재결인지 서류로 확인합니다. 민사소송과 행정소송 중 어느 길인지 정해집니다.
• 감정평가서 확보 - 보상액 산정의 근거가 된 감정평가서를 정보공개청구 등으로 받아 봅니다. 산정 오류나 누락된 요소를 찾는 출발점입니다.
• 기망·착오 자료 수집 - 협의 과정의 공문, 담당자 설명 기록, 문자를 모읍니다. 계약 취소 주장의 근거가 됩니다.
• 취소 의사표시 - 기간 안에 내용증명으로 계약 취소를 통지합니다. 취소권은 3년·10년 안에 행사해야 합니다.
• 민사소송 제기 - 부당이득 반환이나 손해배상을 청구합니다. 헌법소원은 각하되므로 이 절차가 본안입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 사업의 근거 법률이 도시개발법 등 다른 법률이거나 환지 방식이었다면 다툼의 절차가 달라지므로 계약서와 사업 고시를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공익사업 편입 토지의 보상금 증액·계약 취소 소송과 행정소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 협의 보상금 지급이 왜 공권력 행사가 아닌가요?
  사법상 계약의 이행이기 때문입니다. 헌법재판소 1992. 11. 12. 90헌마160 결정은 공공사업 토지의 협의취득은 사법상 매매계약과 다를 것이 없고 보상금 지급은 반대급여의 교부에 지나지 않는다고 보았습니다. 헌법재판소법 제68조 제1항의 공권력 행사가 아니어서 각하됩니다.
• 보상 합의 뒤 법정 기준대로 더 달라고 할 수 있나요?
  원칙적으로 할 수 없습니다. 대법원 2013. 8. 22. 선고 2012다3517 판결은 보상합의가 법정 기준과 다르더라도 착오 등으로 적법하게 취소되지 않는 한 유효해, 추가로 법정 기준에 따른 보상금을 청구할 수 없다고 보았습니다.
• 속아서 계약했다면 취소할 수 있나요?
  사기가 증명되면 취소할 수 있습니다. 민법 제110조 제1항은 사기나 강박에 의한 의사표시를 취소할 수 있다고 정합니다. 담당자가 감정평가의 전제 사실을 거짓으로 알렸거나 숨겼다는 자료가 있어야 하고, 단순히 시세보다 낮았다는 사정만으로는 부족합니다.
• 계약 취소는 언제까지 할 수 있나요?
  추인할 수 있는 날부터 3년, 계약한 날부터 10년 안입니다. 민법 제146조가 취소권의 행사 기간을 이렇게 정합니다. 두 기간 중 하나라도 지나면 취소권이 소멸하므로, 속은 사실을 안 날을 기록해 두고 내용증명으로 취소를 통지합니다.
• 수용재결로 땅이 넘어갔다면 어떻게 다투나요?
  이의신청이나 행정소송을 합니다. 공익사업법 제83조 제3항은 재결서 정본을 받은 날부터 30일 안에 이의를 신청하도록 정하고, 제85조 제1항은 재결서를 받은 날부터 90일, 이의재결서를 받은 날부터 60일 안에 행정소송을 내도록 정합니다.
• 착오를 이유로도 취소할 수 있나요?
  계약의 중요 부분에 착오가 있으면 취소할 수 있습니다. 민법 제109조 제1항이 이렇게 정하지만, 착오가 표의자의 중대한 과실로 생긴 경우에는 취소하지 못합니다. 감정평가서를 받아 보고도 확인하지 않았다면 중대한 과실 다툼이 생길 수 있습니다.

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