규제·허가 기준

시청에서 사용허가 받은 지하상가 점포를 남에게 넘기거나 세줘도 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

지방자치단체에서 행정재산 사용허가를 받은 사람은 점포를 다른 사람에게 넘기거나 세를 줄 수 없습니다. 대법원 2022추5026 판결로 조례로 허용·연장해도 무효인 이유와 이미 권리금을 주고 넘겨받은 경우의 대응을 정리했습니다.

아니요, 지방자치단체에서 행정재산 사용허가를 받은 사람은 그 점포를 다른 사람에게 넘기거나 세를 줄 수 없습니다. 대법원은 조례로 양도·전대를 허용하거나 허용 기간을 늘리는 것도 공유재산법에 반해 위법하다고 보았습니다. 다만 기부채납한 사람과 그 상속인은 지방자치단체장의 승인을 받으면 예외가 인정됩니다.

이런 상담이 많습니다

E씨는 2026. 2. 23. 시가 관리하는 지하상가에서 20년 넘게 장사해 온 상인에게서 점포를 넘겨받기로 하고 권리금 5,000만 원을 건넸습니다. 그 상인은 예전부터 다들 이렇게 넘겨 왔고 명의 변경도 어렵지 않다고 했습니다. 그런데 시설 관리 기관은 사용허가는 넘길 수 없고, 다른 사람이 쓰면 원래 허가까지 취소될 수 있다고 안내했습니다. 2026. 4. 13. E씨는 권리금을 주고 받은 점포를 계속 쓸 수 있는지, 돈은 돌려받을 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공공시설 점포는 왜 넘기거나 세줄 수 없나요?

지하도상가 같은 행정재산은 사용허가를 받은 사람만 쓸 수 있기 때문입니다. 공유재산법은 누구도 법이 정한 절차와 방법에 따르지 않고는 공유재산을 사용하거나 수익하지 못한다고 정합니다. 그리고 사용허가를 받은 사람은 그 행정재산을 다른 사람에게 사용·수익하게 해서는 안 된다고 못 박고 있습니다.

이를 어기면 지방자치단체장은 사용허가를 취소할 수 있습니다. 대법원은 이런 제한이 공유재산이 사유화되어 사회적 형평에 어긋나는 결과를 막으려는 취지라고 설명했습니다. 오래 이어진 관행이나 상인들 사이의 권리금 거래가 있어도 이 원칙은 달라지지 않습니다.

대법원은 지하도상가 양도·전대 유예 조례를 어떻게 판단했나요?

대법원은 양도·전대 허용 기간을 늘린 조례안 재의결을 전부 무효라고 판결했습니다. 인천광역시 조례는 2002년부터 점포 임차인의 양도·양수와 전대를 허용해 왔습니다. 2020. 1. 31. 이를 금지하면서 기존 상인에게 2년의 유예기간을 두었는데, 시의회가 2021. 12. 14. 이를 5년으로 늘리는 조례안을 재의결했습니다.

대법원은 “지방자치단체가 조례를 통해 공유재산법에 반하는 내용으로 행정재산의 제3자 사용ㆍ수익을 허용하는 것은 위법하다고 보아야 한다”고 했습니다. 유예기간 만료를 앞둔 상인의 신뢰는 보호가치가 있다고 보기 어렵고, 코로나19로 인한 경기침체도 연장을 정당화하지 못한다고 보았습니다. 같은 날 「2025. 1. 30.까지」로 날짜만 바꾼 조례안 의결도 무효라는 판결이 나왔습니다.

이미 권리금을 주고 점포를 넘겨받았다면 어떻게 되나요?

지방자치단체와의 관계에서는 점포를 쓸 근거가 없어, 사용허가를 새로 받지 않는 한 계속 쓰기 어렵습니다. 원래 허가를 받은 상인은 허가가 취소될 수 있습니다. 넘겨받은 사람은 허가 없이 공유재산을 쓰는 것이 되어 변상금이 문제 될 수 있습니다.

넘겨준 상인에게 낸 권리금을 돌려받을지는 두 사람 사이의 계약 문제입니다. 허가가 넘어가지 않는다는 사실을 숨겼는지, 허가 명의 변경이 되지 않으면 돌려준다는 약정이 있었는지가 중요합니다. 공공 소유 땅이나 시설을 남에게서 빌려 쓴 경우의 변상금 문제는 「구청 땅인 줄 모르고 빌려 쓰며 임대료를 냈는데 변상금을 내야 하나요?」에서 자세히 설명했습니다.

사용허가를 받은 상인은 점포를 언제까지 쓸 수 있나요?

사용허가기간은 허가받은 날부터 5년 이내이고, 갱신 횟수도 법으로 제한됩니다. 수의 방법으로 받은 허가는 기간 범위 안에서 갱신할 수 있지만, 수의로 사용할 수 있는 경우가 아니면 한 차례만 갱신됩니다. 그 밖의 허가도 1회에 한해 5년 범위에서 갱신할 수 있습니다.

갱신을 받으려면 허가기간이 끝나기 1개월 전까지 신청해야 합니다. 그래서 기존 상인에게서 권리금을 주고 넘겨받는 거래는, 허가 명의 문제가 없더라도 남은 허가기간과 갱신 가능성에 따라 가치가 크게 달라집니다.

공공시설 점포 양도·전대 대응 순서

• 허가 내용 확인 - 시설 관리 기관에 점포의 사용허가 명의자, 허가기간, 허가 조건을 확인합니다.
• 조례 경과규정 확인 - 그 지방자치단체 조례에 기존 양수인·전차인에 대한 경과규정이 있는지, 기한이 지났는지 봅니다.
• 약정서 점검 - 넘겨준 사람과의 계약서에 허가 명의 변경이 안 될 때 돈을 돌려준다는 조항이 있는지 확인합니다.
• 반환 요구 - 허가가 넘어가지 않는다는 점을 숨겼다면 내용증명으로 계약 취소나 해제와 권리금 반환을 요구합니다.
• 허가 절차 검토 - 직접 점포를 쓰려면 일반입찰 등 사용허가 절차에 참여할 수 있는지 확인합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 점포가 행정재산인지 일반재산인지와 넘겨준 사람이 허가 승계 불가 사실을 알렸는지에 따라 점포 사용과 권리금 반환 결과가 달라집니다. 법무법인 윤성은 공유재산 사용허가·변상금 분쟁과 점포 양도 계약의 반환 청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 지하상가 점포 사용허가도 상속되나요?
  사용허가는 허가받은 사람에게 주어진 것이어서 당연히 상속된다고 단정하기 어렵습니다. 상속인이 계속 쓰려면 관리 기관에 허가 승계가 가능한지, 새로 허가를 받아야 하는지 확인해야 합니다.
• 가족이 함께 장사하는 것도 전대에 해당하나요?
  허가받은 사람이 계속 직접 영업하면서 가족이 돕는 것과, 가족이 독립해 운영하고 수익을 가져가는 것은 다르게 볼 수 있습니다. 실제 운영자와 수익 귀속을 기준으로 다른 사람에게 사용·수익하게 했는지가 판단됩니다.
• 기부채납한 건물도 전대가 금지되나요?
  기부자와 그 상속인 등 포괄승계인이 사용허가를 받은 경우에는 지방자치단체장의 승인을 받아 다른 사람에게 사용·수익하게 할 수 있습니다. 다만 목적이나 원상회복에 장애가 되면 승인되지 않습니다.
• 사용허가가 취소되면 점포는 어떻게 돌려줘야 하나요?
  허가가 취소되거나 기간이 끝나면 원래 상태로 돌려놓고 반환해야 합니다. 지방자치단체장이 미리 원상 변경을 승인했다면 변경된 상태로 반환할 수 있습니다.
• 조례에 경과규정이 있으면 양도해도 되나요?
  조례가 정한 유예기간 안이라면 그에 따를 여지가 있으나, 기간을 늘리는 개정은 공유재산법에 반해 무효가 될 수 있습니다. 대법원은 2년 유예를 5년으로 늘린 조례안을 무효로 보았습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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