공인중개사

상가 임차권 양도를 중개한 중개사가 대항력을 설명하지 않았다면 배상받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 상가 임차권 양도를 중개한 중개사는 그 임대차가 대항력·우선변제권 보호를 받는지 판단할 자료까지 설명해야 하고, 이를 어겨 손해가 났다면 배상책임을 집니다. 대법원은 등기부만 확인해 준 것으로는 설명의무를 다했다고 보지 않습니다. 지금은 중개대상물 확인·설명서의 권리관계란에 기존 임대차 내용이 적혀 있는지 확인하십시오.

등기부를 보여 주었다는 말만으로 중개사의 설명의무가 끝났다고 받아들일 필요는 없습니다. 상가 임차권을 중개했다면 그 임대차가 상가건물 임대차보호법의 보호를 받는지 판단할 자료까지 설명해야 합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 3월 공인중개사의 중개로 B씨가 운영하던 카페의 임차권을 넘겨받았습니다. 임대차보증금 5천만원을 승계하고 권리금 3천만원을 B씨에게 냈습니다. 중개사는 건물 등기부의 근저당만 보여 주었고, B씨의 사업자등록 시점이나 상가 임대차가 대항력을 갖추었는지는 설명하지 않았습니다. 그해 말 건물이 경매로 넘어가자 A씨의 임차권은 근저당보다 늦어 새 소유자에게 대항할 수 없었고, A씨는 점포를 비워 주게 되었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

상가 임차권 양도를 중개하면 무엇까지 설명해야 하나요?

등기부상 권리관계뿐 아니라 그 임대차가 대항력·우선변제권을 갖추었는지 판단할 자료까지 확인하고 설명해야 합니다. 대법원 2017. 7. 11. 선고 2016다261175 판결은 중개업자가 상가건물 임차권 양도계약을 중개할 때는 임대차계약을 중개하는 것에 준하여, 의뢰인이 상가건물 임대차보호법상 대항력·우선변제권 등의 보호를 받을 수 있는 임대차인지 판단하는 데 필요한 상가건물의 권리관계 자료를 확인·설명할 의무가 있다고 판단했습니다.

이 판결은 중개대상물 확인·설명서의 권리관계란에 등기부 기재사항 외에 실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리사항을 적어야 하고, 여기에 상가건물 임대차보호법에 따른 임대차가 포함된다고 보았습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「공인중개사법」 시행령 제21조 제1항 제2호도 소유권·전세권·저당권·지상권 및 임차권 등 권리관계를 확인·설명사항으로 정합니다.

상가 임대차의 대항력은 어떻게 생기나요?

상가 임대차는 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에게 대항력이 생깁니다. 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항이 정한 요건입니다. 경매에서 대항력이 있는지는 이 날짜와 선순위 근저당 설정일을 비교해 정해지므로, 중개사가 사업자등록 시점을 확인하지 않으면 양수인은 위험을 알 수 없습니다.

중개사에게 손해배상을 청구할 수 있나요?

네, 중개사가 고의나 과실로 이 확인·설명의무를 어겨 재산상 손해가 생겼다면 배상을 청구할 수 있습니다. 공인중개사법 제30조 제1항은 개업공인중개사가 중개행위를 하면서 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 정합니다. 위 2016다261175 판결도 같은 취지입니다.

중개사는 업무를 시작하기 전에 보증보험이나 공제에 가입하거나 공탁을 해야 하므로, 중개사에게 재산이 없더라도 그 보증기관을 상대로 보장금액 범위에서 청구할 수 있습니다. 다만 의뢰인도 스스로 확인할 수 있었던 사정을 놓쳤다면 법원은 배상액을 정할 때 그 과실을 참작합니다.

중개사 설명의무 위반 대응 순서

• 확인·설명서 확보 - 중개사가 교부한 중개대상물 확인·설명서를 찾습니다. 중개사는 3년 동안 그 원본이나 사본을 보존해야 합니다.
• 설명 누락 특정 - 권리관계란에 기존 임대차의 대항력·사업자등록 시점이 적혀 있는지 봅니다. 빠졌다면 그 부분이 설명의무 위반의 핵심 증거입니다.
• 손해 산정 - 잃은 보증금, 권리금, 인테리어 비용 등 실제 손해를 금액별로 정리합니다.
• 보증기관 확인 - 중개사가 교부한 손해배상책임 보장 증서 사본에서 보증보험회사나 공제기관과 보장금액을 확인합니다.
• 배상 청구 - 중개사와 보증기관에 내용증명으로 배상을 청구하고, 응하지 않으면 손해배상 소송을 제기합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임대인이 따로 계약을 해지했거나 권리금 계약이 별도로 체결되었다면 각 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁과 중개사 손해배상 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 등기부를 확인해 줬으면 중개사 책임은 없나요?
  그렇지 않습니다. 대법원 2017. 7. 11. 선고 2016다261175 판결은 상가 임차권 양도를 중개하는 중개사가 등기부상 권리관계뿐 아니라 상가건물 임대차보호법상 대항력·우선변제권 보호를 받는 임대차인지 판단하는 데 필요한 자료까지 확인·설명해야 한다고 판단했습니다.
• 확인·설명서에는 무엇이 적혀 있어야 하나요?
  권리관계란에 등기부 기재사항과 함께 실제 권리관계, 공시되지 않은 권리사항이 적혀야 합니다. 공인중개사법 시행령 제21조 제1항 제2호는 임차권 등 권리관계를 확인·설명사항으로 정하고, 판례는 여기에 상가건물 임대차보호법상 임대차가 포함된다고 봅니다.
• 상가 대항력은 언제 생기나요?
  건물을 인도받고 사업자등록을 신청한 다음 날부터 생깁니다. 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항은 등기가 없어도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 정합니다. 선순위 근저당보다 늦으면 경매 매수인에게 대항하지 못합니다.
• 중개사가 돈이 없으면 어떻게 받나요?
  중개사가 가입한 보증보험·공제나 공탁금에서 받을 수 있습니다. 공인중개사법 제30조 제3항은 개업공인중개사가 업무 개시 전에 손해배상책임을 보장하기 위해 보증보험이나 공제에 가입하거나 공탁을 하도록 정하고, 같은 조 제5항은 중개 완성 때 보장금액과 기관을 설명하도록 합니다.
• 배상액이 줄어들 수도 있나요?
  네, 의뢰인에게도 과실이 있으면 줄어들 수 있습니다. 민법 제396조는 채권자에게 과실이 있으면 법원이 손해배상 책임과 금액을 정할 때 이를 참작하도록 정합니다. 의뢰인이 쉽게 확인할 수 있었던 사업자등록 여부를 전혀 묻지 않았다면 일부 과실이 인정될 수 있습니다.
• 확인·설명서를 잃어버렸으면 어떻게 하나요?
  중개사에게 사본을 요청할 수 있습니다. 공인중개사법 제25조 제3항은 중개사가 확인·설명서를 거래당사자에게 교부하고 대통령령으로 정하는 기간 동안 원본, 사본 또는 전자문서를 보존하도록 정하고, 시행령 제21조 제4항은 그 기간을 3년으로 정합니다.

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