행정처분 대응

구청 땅인 줄 모르고 빌려 쓰며 임대료를 냈는데 변상금을 내야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 공유지를 빌려줄 권한이 없는 사람에게서 땅을 빌려 임대료를 냈더라도 직접 점유한 사람에게 변상금이 부과될 수 있습니다. 대법원은 그 임대차가 당사자 사이에서만 효력이 있고 관리청에는 효력이 없다고 보았습니다. 지금은 고지서를 받은 날부터 90일 불복기간을 계산하고 임대차계약서를 챙겨 두십시오.

땅을 빌려준 사람이 해결해 주기를 기다리며 고지서를 방치할 필요는 없습니다. 구청과의 관계와 임대인과의 관계는 따로 풀어야 합니다.

이런 상담이 많습니다

2023년 3월 P씨는 주차장 부지로 쓰려고 동네 사람에게서 공터 600㎡를 월 120만원에 빌려 차고와 자재 창고로 써 왔습니다. 2026년 5월 구청은 그 땅이 구 소유 공유재산이라며 P씨에게 3년치 무단점유 변상금을 부과했고, 땅을 빌려준 사람은 연락을 피하고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

임대료를 냈는데 구청이 저에게 변상금을 물리는 게 맞나요?

맞을 가능성이 높습니다. 대법원 1994. 10. 25. 선고 94누4318 판결은 공유재산을 직접 점용하는 사람이 대부나 사용·수익허가 없이 점용할 권한이 없는 제3자로부터 빌려 쓴 경우, 그 임대차는 두 사람 사이에서만 효력이 있고 관리청에는 효력이 없으므로 관리청은 직접 점유자에게 변상금 전액을 부과할 수 있다고 판단했습니다.

2026. 9. 29. 기준 현행 「공유재산 및 물품 관리법」도 사용·수익허가나 대부계약 없이 공유재산을 사용하거나 점유한 무단점유자에게 변상금을 징수하도록 정하고 있어 결론이 같습니다. 판결 당시 근거였던 지방재정법 조항이 이 법으로 옮겨 왔습니다. 무단점유자가 누구에게 돈을 냈는지는 변상금 부과를 막는 사유가 아닙니다.

변상금은 얼마나 나오고 어떻게 줄일 수 있나요?

변상금은 그 재산의 사용료나 대부료의 100분의 120에 해당하는 금액입니다. 등기부상 명의인을 정당한 소유자로 믿고 상당한 대가를 치러 권리를 취득했는데 나중에 공유재산으로 판명된 경우처럼 법이 정한 예외에 해당하면 변상금을 물리지 않습니다. 단순히 제3자에게 임차료를 낸 사정은 이 예외에 들어가지 않습니다.

금액을 한 번에 내기 어렵다면 징수유예나 분할납부를 신청할 수 있습니다. 지방자치단체의 장은 무단점유 경위와 경제적 사정, 무단점유지의 용도를 고려해 5년의 범위에서 징수를 미루거나 나누어 내게 할 수 있습니다. 변상금은 「지방행정제재·부과금의 징수 등에 관한 법률」에 따라 징수됩니다.

땅을 빌려준 사람에게는 무엇을 청구할 수 있나요?

권한 없이 땅을 빌려준 사람에게 그동안 낸 임차료 반환과 변상금 상당 손해의 배상을 청구하는 방안을 검토할 수 있습니다. 임대인이 자기 땅인 것처럼 속였다면 계약 취소와 손해배상을, 공유지인 줄 알면서 빌려주었다면 임대인의 담보책임을 물을 여지가 있습니다. 이 청구는 민사소송이어서 변상금 불복과 별도로 진행합니다.

공유지 무단점유 변상금 대응 순서

• 고지서 확인 - 부과 기간, 면적, 산정 기준을 확인합니다. 점유 면적이나 기간이 부풀려졌는지가 첫 쟁점입니다.
• 점유 경위 자료 수집 - 임대차계약서와 임차료 입금 내역을 모읍니다. 분할납부 신청과 민사 청구에 함께 쓰입니다.
• 불복 여부 결정 - 부과 면적·기간·산정에 잘못이 있으면 90일 안에 행정심판이나 소송을 제기합니다. 제3자 임대만을 이유로 한 불복은 받아들여지기 어렵습니다.
• 분할납부 신청 - 한 번에 내기 어렵다면 징수유예나 분할납부를 신청합니다. 체납 압류를 막는 방법입니다.
• 임대인 상대 청구 - 권한 없이 빌려준 사람에게 임차료 반환과 손해배상을 청구합니다. 계약서의 소유 표시 문구가 증거가 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임대인이 관리청에서 대부를 받은 사람이었거나 대부 기간이 끝난 뒤 빌려준 경우에는 전대 허용 여부가 문제되어 대부계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공유재산·국유재산 변상금 부과처분 취소소송과 관련 민사소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 임대료를 낸 사정은 전혀 고려되지 않나요?
  부과 여부에는 영향이 없습니다. 대법원 1994. 10. 25. 선고 94누4318 판결은 권한 없는 제3자로부터 공유재산을 임차해 점용한 경우 그 임대차는 직접점유자와 제3자 사이에서만 효력이 있어 관리청은 직접점유자에게 변상금 전액을 부과할 수 있다고 보았습니다. 다만 분할납부 심사에서는 무단점유 경위로 고려됩니다.
• 변상금은 어떻게 계산하나요?
  사용료나 대부료의 100분의 120입니다. 공유재산 및 물품 관리법 제81조 제1항은 무단점유자에게 대통령령으로 정하는 바에 따라 공유재산에 대한 사용료 또는 대부료의 100분의 120에 해당하는 금액을 변상금으로 징수한다고 정합니다. 점유 면적과 기간, 재산가액이 산정의 기초가 되므로 고지서의 세 항목을 확인하십시오.
• 변상금을 물리지 않는 경우는 언제인가요?
  같은 법 제81조 제1항 단서는 등기부 등 공부상 명의인을 정당한 소유자로 믿고 상당한 대가를 치르고 권리를 취득했는데 취득 뒤 공유재산으로 판명된 경우, 그리고 국가나 지방자치단체가 재해대책 등 불가피한 사유로 일정 기간 점유하게 한 경우에는 변상금을 징수하지 않는다고 정합니다. 단순 임차는 여기에 해당하지 않습니다.
• 변상금을 나눠 낼 수 있나요?
  신청할 수 있습니다. 같은 법 제81조 제2항은 무단점유 경위와 경제적 사정, 무단점유지의 용도 등을 고려해 대통령령으로 정하는 바에 따라 5년의 범위에서 변상금 징수를 미루거나 나누어 내게 할 수 있다고 정합니다. 체납으로 압류되기 전에 신청하는 편이 유리합니다.
• 변상금을 안 내면 어떻게 되나요?
  강제징수로 이어집니다. 같은 법 제97조 제3항은 변상금을 「지방행정제재·부과금의 징수 등에 관한 법률」에 따라 징수한다고 정하고 있어, 체납하면 가산금과 재산 압류 절차가 진행될 수 있습니다. 원안 당시에는 지방세 체납처분의 예에 따라 징수하도록 되어 있었습니다.
• 변상금 부과를 다투는 기간은요?
  고지서를 받아 처분을 안 날부터 90일입니다. 행정소송법 제20조 제1항은 취소소송을 처분 등이 있음을 안 날부터 90일 이내에 제기하도록 정하고, 행정심판도 행정심판법 제27조 제1항에 따라 같은 기간 안에 청구해야 합니다. 점유 면적이나 기간 산정 오류가 주된 다툼 대상입니다.

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