행정처분 대응

이재민이 지은 무허가 집을 샀는데 저에게도 변상금이 나오나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 지방자치단체가 이재민에게 무상 거주를 허락한 무허가 건물을 이재민에게서 산 양수인에게는 변상금이 부과될 수 있습니다. 대법원은 재해대책에 따른 예외가 최초 이재민의 한시적 사용에 그치고, 양수인의 점유는 권원 없는 무단점유라고 보았습니다. 지금은 매매계약서와 전입일로 실제 점유 시작일을 확인해 두십시오.

앞 주인이 이재민으로 무상 거주를 허락받았다는 서류를 받아 두지 못했다고 걱정할 필요는 없습니다. 그 서류가 있어도 양수인의 점유에는 예외가 적용되지 않는 것이 판례입니다.

이런 상담이 많습니다

2022년 10월 Q씨는 1970년대 수해 이재민 정착지에 있는 무허가 단층집을 원래 이재민의 자녀에게서 4,500만원에 사서 이사했습니다. 2026년 6월 구청은 Q씨가 점유를 시작한 2022년 10월부터의 무단점유 변상금을 부과했고, Q씨는 앞 주인도 내지 않던 돈을 왜 자신이 내야 하는지 묻고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

이재민에게서 산 무허가 집인데 변상금을 내야 하나요?

내야 할 가능성이 높습니다. 대법원 1999. 12. 21. 선고 97누8021 판결은 지방자치단체가 이재민이 자립할 때까지 국공유지에 무허가 건물을 짓고 무상으로 살도록 한 경우, 그 무허가 건물과 부지를 이재민에게서 양수하거나 전전 양수한 사람의 점유는 법률상 권원 없는 무단점유이므로 변상금 부과가 적법하다고 판단했습니다.

양수인이 그런 사정을 알면서 점유해 온 것이어서 무허가 건물과 부지에 관한 양도·양수는 소유자인 국가나 지방자치단체에 대항할 수 없다는 것이 이유입니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「공유재산 및 물품 관리법」도 사용·수익허가나 대부계약 없이 공유재산을 점유한 사람에게 사용료나 대부료의 100분의 120을 변상금으로 징수하도록 정합니다.

재해대책으로 점유를 허락한 경우 변상금을 안 받는 것 아닌가요?

그 예외는 최초 이재민의 점유에만 적용되고 양수인에게는 넘어가지 않습니다. 국가나 지방자치단체가 재해대책 등 불가피한 사유로 일정 기간 점유하게 한 경우는 변상금을 징수하지 않지만, 이는 이재민이 자립할 때까지 한시적으로 무상 사용을 허락한 것이지 땅을 나눠 주거나 영구히 쓰게 한 것이 아닙니다.

부지가 국유재산이면 국유재산법에 같은 구조의 변상금 조항과 예외가 있습니다. 관리청이 어디인지에 따라 적용 법률만 달라지고 결론은 같습니다.

변상금 부과를 줄이거나 다툴 방법은 있나요?

부과 기간과 면적, 산정 기준에 잘못이 있으면 다툴 수 있고, 금액 자체는 분할납부로 부담을 줄일 수 있습니다. 변상금은 점유를 시작한 때부터 계산되므로 실제 양수일보다 앞선 기간이 포함됐다면 바로잡아야 합니다. 지방자치단체의 장은 무단점유 경위와 경제적 사정을 고려해 5년 범위에서 징수를 미루거나 나누어 내게 할 수 있습니다.

장기적으로는 대부계약을 맺거나 매수하는 방법을 관리청과 협의할 수 있습니다. 대부계약이 체결되면 그 뒤로는 변상금이 아니라 대부료를 냅니다.

무허가건물 양수인 변상금 대응 순서

• 양수일 확인 - 매매계약서와 전입일로 실제 점유 시작일을 확인합니다. 부과 기간의 출발점입니다.
• 관리청 확인 - 부지가 공유재산인지 국유재산인지 확인합니다. 적용 법률과 협의 상대가 달라집니다.
• 부과 내역 검토 - 면적, 기간, 재산가액 산정을 점검합니다. 오류가 있으면 90일 안에 불복합니다.
• 분할납부 신청 - 5년 범위의 징수유예나 분할납부를 신청합니다. 체납 압류를 막는 조치입니다.
• 대부·매수 협의 - 관리청과 대부계약이나 매수 가능성을 협의합니다. 변상금이 계속 쌓이는 것을 멈추는 방법입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 관리청이 양수 사실을 알고도 오랜 기간 사용료를 받아 왔거나 부지가 정비사업에 편입된 경우에는 권원 인정 여부가 달라질 수 있어 납부 내역과 고시를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공유재산·국유재산 변상금 부과처분 취소소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 앞 주인은 변상금을 안 냈는데 왜 저만 내나요?
  최초 이재민의 점유만 예외였기 때문입니다. 대법원 1999. 12. 21. 선고 97누8021 판결은 지방자치단체가 이재민에게 자립할 때까지 무상 사용을 허락한 것은 한시적 사용 허락에 불과하고, 이재민에게서 무허가 건물과 부지를 양수한 사람의 점유는 재해대책에 따른 점유가 아니어서 변상금 부과가 적법하다고 보았습니다.
• 재해대책 예외 조항은 무엇인가요?
  공유재산 및 물품 관리법 제81조 제1항 제2호는 국가나 지방자치단체가 재해대책 등 불가피한 사유로 일정 기간 공유재산을 점유하게 하거나 사용·수익하게 한 경우 변상금을 징수하지 않는다고 정합니다. 판례는 이 예외가 관리청이 점유를 허락한 그 사람에게만 적용되고 양수인에게는 적용되지 않는다고 봅니다.
• 집을 샀으니 땅 쓸 권리도 있는 것 아닌가요?
  관리청에는 주장할 수 없습니다. 대법원 1999. 12. 21. 선고 97누8021 판결은 이재민 등으로부터 무허가 건물과 부지에 관한 권리를 양수한 사람들이 그 사정을 알면서 점유해 왔으므로, 그 양도·양수는 소유자인 국가나 지방자치단체에 대해 대항력을 가질 수 없다고 보았습니다. 지상권이 생긴다는 주장도 받아들이지 않았습니다.
• 국유지라면 다른 법이 적용되나요?
  국유재산법이 적용되지만 구조는 같습니다. 국유재산법 제72조 제1항은 무단점유자에게 사용료나 대부료의 100분의 120에 상당하는 변상금을 징수하고, 재해대책 등 불가피한 사유로 일정 기간 점유하게 한 경우는 예외로 합니다. 같은 조 제2항도 5년 범위의 징수유예·분할납부를 허용합니다.
• 변상금을 나눠 낼 수 있나요?
  신청할 수 있습니다. 공유재산 및 물품 관리법 제81조 제2항은 무단점유 경위와 경제적 사정, 무단점유지의 용도 등을 고려해 5년의 범위에서 변상금 징수를 미루거나 나누어 내게 할 수 있다고 정합니다. 이재민 정착지라는 경위와 주거용이라는 용도는 신청서에 적을 사정입니다.
• 변상금을 체납하면 어떻게 되나요?
  압류 등 강제징수가 진행될 수 있습니다. 같은 법 제97조 제3항은 변상금을 「지방행정제재·부과금의 징수 등에 관한 법률」에 따라 징수한다고 정합니다. 고지서를 받았다면 불복할지, 분할납부를 신청할지를 90일 안에 정하는 것이 안전합니다.

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