행정처분 대응

시유지 위 남의 건물을 빌려 쓰는데 제게 땅 변상금이 나왔다면요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

원칙적으로 부당합니다, 공유지 위 건물의 부지는 건물 소유자가 점용하는 것으로 보므로 건물을 빌려 쓰는 사람에게는 땅 변상금을 부과할 수 없습니다. 대법원은 소유자가 아닌 점유·관리자에게 한 변상금 부과를 위법하다고 보았습니다. 지금은 건축물대장으로 건물 소유자가 누구인지부터 확인하십시오.

건물을 실제로 쓰고 있다고 해서 그 부지의 변상금까지 내가 내야 한다고 받아들이지 않으셔도 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2022년부터 시 소유 땅 위에 있는 창고 건물을 관리하며 자재 보관 창고로 쓰고 있습니다. 창고 건물은 A씨의 사촌 B씨 소유이고, A씨는 B씨에게서 건물만 빌려 쓰고 있습니다. 구청장은 2026년 4월 A씨가 시유지를 무단으로 점용하고 있다며 최근 5년분 변상금 2,800만원을 부과했습니다. A씨는 건물 주인도 아닌데 땅 변상금을 내야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공유지 위 건물을 빌려 쓰는 사람에게 땅 변상금을 부과할 수 있나요?

원칙적으로 부과할 수 없습니다. 건물이나 공작물의 부지는 그 건물의 소유자가 점용하는 것으로 보기 때문에, 소유자가 아닌 사람은 건물을 실제로 쓰더라도 부지를 점용한 무단점유자가 아닙니다.

대법원 2009. 9. 10. 선고 2009다28462 판결은 건물 소유자가 아닌 사람은 건물을 점유·사용하더라도 그 부지를 점용하는 것으로 볼 수 없고, 부지는 건물 소유자가 점용한다고 보았습니다. 대법원 2014. 7. 24. 선고 2011두10348 판결은 이 법리가 지방자치단체 소유 공유재산 위 공작물의 소유자와 점유·사용자가 다른 경우에도 같다고 하면서, 소유자인 국가로부터 관리권만 위임받은 기관에 한 변상금 부과를 위법하다고 판단했습니다.

변상금은 얼마나, 누구에게 부과되나요?

지방자치단체의 장은 공유재산을 무단점유한 사람에게 사용료나 대부료의 100분의 120에 해당하는 변상금을 징수합니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「공유재산 및 물품 관리법」이 정한 금액입니다. 사례라면 부과 대상은 건물 소유자인 B씨이고, 건물을 빌려 쓰는 A씨가 아닙니다.

등기부 등 공부상 명의인을 정당한 소유자로 믿고 대가를 치러 권리를 취득했는데 뒤에 공유재산으로 판명된 경우처럼, 법이 정한 예외에 해당하면 변상금을 징수하지 않습니다. 부과를 받았다면 이 예외에 해당하는지도 함께 확인합니다.

건물 소유자가 변상금을 내게 되면 분할 납부는 가능한가요?

가능합니다. 지방자치단체의 장은 무단점유 경위와 경제적 사정, 무단점유지의 용도 등을 고려해 5년의 범위에서 변상금 징수를 미루거나 나누어 내게 할 수 있습니다. 부과 대상 다툼과 별도로, 소유자 쪽에서 분할 납부를 신청할 수 있는지 확인해 둡니다.

변상금 부과처분 대응 순서

• 건물 소유자 확인 - 건축물대장과 건물 등기부로 건물 소유자를 확인합니다. 부과 대상이 맞는지 여기서 갈립니다.
• 점유 관계 자료 확보 - 건물 임대차계약서나 사용대차 약정을 준비합니다. 건물만 빌려 쓴다는 사실의 증거입니다.
• 처분서 부과 사유 확인 - 처분서에 무단점유자로 적힌 이유와 부과 기간을 봅니다. 소유자가 아닌 점유자로 보고 부과했다면 위법을 주장합니다.
• 의견제출과 불복 - 사전통지 단계라면 의견서를 내고, 처분 뒤에는 90일 안에 행정심판이나 취소소송을 냅니다.
• 건물 소유자와 정리 - 소유자에게 부과가 옮겨 가면 부담을 누가 질지 임대차계약으로 정리합니다. 대부계약 체결 여부도 함께 논의합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물 외에 마당·주차장처럼 건물 부지 밖의 땅까지 직접 쓰고 있거나 건물 소유권이 사실상 점유자에게 넘어온 경우라면 사용 현황과 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 변상금 등 행정처분 취소소송과 공유재산 관련 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 변상금은 얼마나 부과되나요?
  공유재산 사용료나 대부료의 100분의 120에 해당하는 금액입니다. 공유재산 및 물품 관리법 제81조 제1항은 지방자치단체의 장이 무단점유자에게 이 금액을 변상금으로 징수한다고 정합니다. 정식 대부계약을 맺었을 때보다 20% 더 내는 셈입니다.
• 건물 부지는 누가 점용한 것으로 보나요?
  건물 소유자가 점용한 것으로 봅니다. 대법원 2009. 9. 10. 선고 2009다28462 판결은 건물 소유자가 아닌 사람은 실제로 건물을 점유·사용하더라도 그 부지를 점용하는 것으로 볼 수 없다고 보았습니다. 공작물의 부지도 같습니다.
• 관리만 맡은 기관에 변상금을 부과할 수 있나요?
  부과할 수 없습니다. 대법원 2014. 7. 24. 선고 2011두10348 판결은 지방자치단체 땅 위 궤도구축물의 관리권만 위임받아 관리하던 기관에 변상금을 부과한 것은 위법하다고 보았습니다. 공작물 소유자와 점유·사용자가 다르면 소유자가 부지를 점용한다는 이유입니다.
• 변상금을 내지 않아도 되는 예외가 있나요?
  있습니다. 공유재산 및 물품 관리법 제81조 제1항 단서는 공부상 명의인을 정당한 소유자로 믿고 상당한 대가를 치러 취득한 재산이 뒤에 공유재산으로 판명된 경우, 국가나 지방자치단체가 재해대책 등으로 점유하게 한 경우에는 변상금을 징수하지 않도록 정합니다.
• 변상금을 나눠 낼 수 있나요?
  가능합니다. 공유재산 및 물품 관리법 제81조 제2항은 무단점유 경위와 경제적 사정, 무단점유지의 용도를 고려해 5년의 범위에서 징수를 미루거나 나누어 내게 할 수 있다고 정합니다. 신청 요건은 대통령령으로 정해져 있어 해당 지방자치단체에 확인합니다.
• 변상금 부과에 불복하는 기한은요?
  처분이 있음을 안 날부터 90일 안에 행정심판이나 취소소송을 내야 합니다. 행정소송법 제20조 제1항이 정한 기간이며, 처분이 있은 날부터 1년이 지나면 원칙적으로 소를 낼 수 없습니다. 부과 대상이 틀렸다는 주장도 이 기간 안에 해야 합니다.

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