권리금

상가 임차권 양도계약이 깨지면 함께 맺은 권리금계약도 효력을 잃나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

원칙적으로 권리금계약은 임차권 양도계약과 별개이지만, 두 계약이 하나로 묶여 어느 하나 없이는 다른 하나를 맺지 않았을 관계라면 하나의 계약처럼 함께 효력을 잃을 수 있습니다. 대법원 판례는 권리금계약이 임차권 양도계약과 경제적·사실적으로 일체로 행해진 경우 불가분의 관계에 있다고 봅니다. 지금은 두 계약서가 같은 날 같은 당사자 사이에 작성됐는지와 서로를 조건으로 삼는 문구가 있는지 확인해 두십시오.

권리금계약서에 「양도계약과 별개」라는 문구가 없다고 해서 따로 합의서를 새로 받아 둘 필요는 없습니다. 법원은 계약서 문구보다 체결 경위와 실제 거래 내용을 봅니다.

이런 상담이 많습니다

I씨는 2025년 11월 서울의 상가에서 카페를 하던 전 임차인에게서 보증금 5,000만원짜리 임차권을 넘겨받는 양도계약을 맺으면서, 같은 날 시설과 단골 영업을 넘겨받는 대가로 권리금 8,000만원을 주는 권리금계약도 맺었습니다. 그런데 건물주가 임차권 양도에 동의하지 않아 양도계약이 이행되지 못했고, 전 임차인은 「권리금계약은 별개이니 이미 받은 권리금은 돌려줄 수 없다」고 합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

권리금계약과 임차권 양도계약은 별개의 계약인가요?

원칙적으로는 별개입니다. 권리금은 영업시설·비품·거래처·신용·노하우·점포 위치에 따른 이점 같은 유형·무형의 재산적 가치를 넘기거나 쓰게 하는 대가이고, 임차권 양도는 건물을 빌려 쓸 권리를 넘기는 것이어서 대상이 다릅니다. 이 글은 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」과 민법을 기준으로 씁니다.

두 계약이 하나로 묶이는 경우는 언제인가요?

권리금계약이 임차권 양도계약과 결합해 전체가 경제적·사실적으로 일체로 행해졌고, 어느 하나가 없었다면 당사자가 다른 하나를 원하지 않았을 것으로 보이면 두 계약은 불가분의 관계에 있습니다. 대법원 2017. 7. 11. 선고 2016다261175 판결이 이 기준을 확인했습니다. 가게 자리를 쓰지 못하면 시설과 단골을 넘겨받을 이유가 없는 사례가 대표적입니다.

불가분 관계라면 법률행위 일부가 무효인 경우 전부를 무효로 하는 원칙처럼, 한쪽 계약의 효력이 없어질 때 다른 쪽도 함께 효력을 잃는다고 다툴 수 있습니다.

건물주가 양도에 동의하지 않으면 권리금은 어떻게 되나요?

임차권은 임대인의 동의 없이 양도하지 못하므로, 건물주가 끝내 동의하지 않으면 양도계약은 이행할 수 없게 됩니다. 이때 양수인은 양도계약을 해제하고, 두 계약이 불가분 관계라면 권리금계약도 함께 해제해 이미 준 권리금의 반환을 구할 수 있습니다. 해제되면 각 당사자는 원상회복 의무가 있어 받은 돈을 돌려주어야 합니다.

해제로 돌려받는 금전에는 받은 날부터 이자가 붙습니다. 계약서에 「임대인 동의를 얻지 못하면 계약은 없던 것으로 한다」는 특약이 있다면 해제 절차 없이 반환을 구하기가 더 쉽습니다.

속아서 맺은 계약이면 권리금계약도 취소할 수 있나요?

있습니다. 전 임차인이 매출이나 임대차 남은 기간을 속여 계약을 맺게 했다면 사기를 이유로 의사표시를 취소할 수 있고, 두 계약이 불가분 관계라면 권리금계약까지 함께 취소를 주장할 수 있습니다. 다만 사기는 취소를 주장하는 쪽이 증명해야 합니다.

권리금 반환 다툼 대응 순서

• 두 계약서 대조 - 작성일·당사자·연결 문구를 비교합니다. 불가분 관계를 주장하는 출발점입니다.
• 협상 기록 수집 - 권리금 액수를 정할 때 주고받은 문자를 모읍니다. 자리를 전제로 권리금을 정했다는 증거가 됩니다.
• 건물주 동의 여부 확인 - 건물주에게 동의 여부를 문자로 받아 둡니다. 이행 불능과 해제 사유를 보여 줍니다.
• 해제·취소 통지 - 양도계약과 권리금계약을 함께 해제하거나 취소한다는 내용증명을 보냅니다. 도달일부터 반환 청구가 명확해집니다.
• 반환 청구와 보전 - 전 임차인이 돈을 돌려주지 않으면 보증금 반환채권 가압류와 소송을 검토합니다. 전 임차인의 보증금이 가장 확실한 재산인 경우가 많습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 권리금계약서에 「어떤 경우에도 반환하지 않는다」는 특약이 있거나 공인중개사가 중개했다면 계약서와 중개 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 권리금이란 정확히 무엇인가요?
  상가건물에서 영업하려는 사람이 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업 노하우, 위치에 따른 이점 같은 재산적 가치를 넘겨받거나 쓰는 대가로 보증금과 차임 외에 지급하는 돈입니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의3 제1항이 이렇게 정의하고, 제2항은 새 임차인이 권리금을 주기로 하는 계약을 권리금 계약으로 정합니다.
• 두 계약서가 따로 있으면 별개 계약인가요?
  형식만으로 정해지지 않습니다. 대법원 2017. 7. 11. 선고 2016다261175 판결은 두 계약이 경제적·사실적으로 일체로 행해졌고 어느 하나 없이는 다른 하나를 원하지 않았을 경우 불가분의 관계라고 보았습니다. 계약서가 둘이어도 체결 경위와 내용에 따라 하나의 계약처럼 다뤄집니다.
• 건물주 동의 없는 임차권 양도는 효력이 있나요?
  양도인과 양수인 사이의 계약 자체는 성립하지만, 건물주에게는 대항하지 못합니다. 민법 제629조 제1항은 임차인이 임대인의 동의 없이 권리를 양도하지 못한다고 정하고, 제2항은 이를 어기면 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 그래서 동의를 받지 못하면 양수인은 가게를 쓸 수 없습니다.
• 권리금을 돌려받을 때 이자도 받을 수 있나요?
  해제로 돌려받는 경우 받을 수 있습니다. 민법 제548조 제2항은 계약 해제로 반환할 금전에는 받은 날부터 이자를 붙여야 한다고 정합니다. 전 임차인이 권리금을 받은 날부터 계산하므로, 권리금 이체 내역의 날짜를 확인해 두십시오.
• 권리금 반환하지 않는다는 특약이 있으면요?
  특약의 효력은 계약 내용 전체를 보고 판단합니다. 양도계약이 양도인 쪽 사정으로 이행되지 못한 경우까지 반환하지 않는다는 취지로 보기는 어렵고, 사기로 맺은 계약이라면 민법 제110조 제1항에 따라 특약을 포함한 의사표시를 취소할 수 있습니다. 특약 문구와 체결 경위를 함께 보아야 합니다.
• 전 임차인이 돈이 없다고 하면 어떻게 하나요?
  전 임차인이 건물주에게서 돌려받을 보증금반환채권을 가압류하는 방법을 검토합니다. 전 임차인은 임대차가 끝나면 건물주에게서 보증금을 받게 되므로, 그 채권을 먼저 묶어 두면 판결을 받은 뒤 추심할 수 있습니다. 가압류는 소송 전에 신청할 수 있습니다.

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