권리금

전 임차인이 권리금이 잘못 전달됐다며 차액을 달라는데 줘야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

계약서에 적힌 권리금으로 합의했다면 전 임차인이 착오를 주장한다는 이유만으로 차액을 더 줄 의무가 생기지는 않습니다. 착오 취소는 중요부분의 착오와 중대한 과실 없음이 필요하고, 권리금계약이 임대차와 일체로 맺어졌다면 권리금 부분만 떼어 취소할 수도 없습니다. 지금은 권리금계약서와 중개사가 금액을 전달한 문자부터 확인하십시오.

계약서에 적힌 권리금보다 많은 돈을 전 임차인이 달라고 해도, 그 말만으로 차액을 더 내야 하는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

L씨는 2025년 봄 동네 상가의 작은 점포를 보증금 2천만원, 월 차임 50만원에 빌려 분식집을 열면서, 중개사 안내대로 전 임차인에게 권리금 3백만원을 주고 권리금계약서를 썼습니다. 몇 달 뒤 전 임차인이 찾아와 「중개사가 잘못 전했고 원래 권리금은 5백만원」이라며 차액 2백만원을 요구했습니다. 전 임차인은 자신도 앞 임차인에게 5백만원을 냈다고 주장하고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

권리금계약은 임대차계약과 별개의 계약인가요?

별개의 계약입니다. 권리금은 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 점포 위치에 따른 이점 같은 유형·무형의 재산적 가치를 넘기거나 쓰게 하는 대가이고, 임대차계약의 내용을 이루지 않습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」도 권리금계약을 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약으로 따로 정의합니다.

그래서 권리금 액수에 관한 다툼은 원칙적으로 건물주와 맺은 임대차계약이 아니라 전 임차인과의 권리금계약 문제입니다. 건물주가 권리금을 받지 않았다면 건물주에게 차액을 요구할 근거도 없습니다. 보증금 2천만원·월 차임 50만원의 임대차계약 자체는 권리금 다툼과 무관하게 유효하게 남는 것이 원칙입니다.

전 임차인이 착오를 이유로 권리금계약을 취소할 수 있나요?

요건을 갖춰야 취소할 수 있습니다. 착오 취소는 법률행위 내용의 중요부분에 착오가 있어야 하고, 착오가 표의자의 중대한 과실로 생긴 때에는 취소할 수 없습니다. 권리금 액수는 중요부분에 해당할 수 있지만, 전 임차인이 중개사에게 금액을 잘못 전하거나 계약서를 확인하지 않고 서명했다면 중대한 과실이 문제 됩니다.

권리금계약만 따로 취소할 수 있나요?

임대차계약이나 임차권 양도계약과 일체로 맺어졌다면 권리금계약만 떼어 취소할 수 없습니다. 대법원 2013. 5. 9. 선고 2012다115120 판결은 권리금계약이 임차권양도계약과 결합해 경제적·사실적으로 일체로 이뤄져 어느 하나 없이는 다른 하나를 원하지 않았을 것으로 보이면, 하나에 대한 취소는 법률행위 일부취소 법리에 따라 전체 계약에 효력이 미친다고 보았습니다.

그러므로 전 임차인이 취소를 주장하려면 권리금만 올려 받는 것이 아니라 점포를 넘긴 계약 전체를 되돌리는 결과를 감수해야 할 수 있습니다. 반대로 취소 요건이 없다면 계약서에 적힌 권리금 3백만원이 당사자 사이의 합의액입니다.

권리금 액수 다툼 대응 순서

• 계약서 확인 - 권리금계약서와 임대차계약서에 적힌 금액, 당사자, 서명 일자를 확인합니다.
• 중개 경위 정리 - 중개사가 금액을 어떻게 전달했는지 문자·중개대상물 확인설명서로 정리합니다.
• 지급 내역 확보 - 권리금을 누구 계좌로 언제 보냈는지 이체 내역을 모읍니다.
• 답변 통지 - 전 임차인에게 계약서상 금액으로 합의했다는 뜻을 서면으로 답합니다.
• 분쟁 대비 - 전 임차인이 취소를 주장하면 중대한 과실과 일체 계약 여부를 근거로 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 권리금 액수를 정하는 과정에서 중개사가 한쪽을 속였거나 건물주가 권리금을 함께 받았다면 계약서와 중개 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 권리금과 임대차 분쟁 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 권리금은 임대차계약의 일부인가요?
  아닙니다. 대법원 2013. 5. 9. 선고 2012다115120 판결은 영업용 건물의 임대차에 수반되는 권리금 지급이 임대차계약의 내용을 이루지 않고, 권리금계약은 임대차계약이나 임차권양도계약에 수반되지만 별개의 계약이라고 보았습니다. 권리금 다툼은 원칙적으로 전 임차인과 새 임차인 사이의 문제입니다.
• 착오로 계약을 취소하려면 어떤 요건이 필요한가요?
  법률행위 내용의 중요부분에 착오가 있어야 하고, 그 착오가 표의자의 중대한 과실로 생긴 것이 아니어야 합니다. 권리금 액수는 중요부분에 해당할 수 있지만, 계약서를 확인하지 않고 서명했거나 중개사에게 금액을 잘못 전한 사정은 중대한 과실로 평가될 수 있습니다.
• 권리금계약만 따로 취소할 수 있나요?
  일체로 맺어진 계약이면 어렵습니다. 여러 계약이 경제적·사실적으로 일체로 이뤄져 하나 없이는 다른 하나를 원하지 않았을 것으로 보이면, 하나에 대한 취소는 일부취소 법리에 따라 전체 계약에 효력이 미칩니다. 권리금계약만 떼어 액수를 고치는 결과는 나오기 어렵습니다.
• 착오 취소는 언제까지 할 수 있나요?
  취소권은 추인할 수 있는 날부터 3년, 법률행위를 한 날부터 10년 안에 행사해야 합니다. 착오를 안 때부터 추인할 수 있으므로, 전 임차인이 금액 차이를 안 날부터 3년이 지나면 착오를 이유로 취소할 수 없습니다. 두 기간 중 먼저 끝나는 기간이 기준입니다.
• 취소되면 임대차계약은 어떻게 되나요?
  권리금계약이 임대차계약이나 임차권 양도와 일체로 맺어졌다면 전체가 취소되고, 당사자들은 받은 것을 서로 돌려주는 원상회복 관계가 됩니다. 새 임차인은 낸 권리금과 투자 비용 반환을 다툴 수 있습니다. 반대로 별개 계약으로 보면 임대차는 그대로 유지됩니다.
• 중개사가 금액을 잘못 전했다면 중개사 책임은요?
  중개사가 권리금 액수를 잘못 전달해 손해가 생겼다면 손해를 입은 쪽이 중개사에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 개업공인중개사는 고의나 과실로 거래행위가 무효·취소·해제되면 보수를 받지 못합니다. 다만 권리금 중개는 공인중개사법상 중개대상물이 아니어서 책임 근거는 사안별로 따집니다.

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• 거래처가 갑자기 계약을 해제한다고 통보했습니다
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

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