등기·명의신탁

근저당 한도액이 약속과 다르면 대출은 두고 근저당만 취소할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

근저당 한도액이 약속과 다르다는 이유로 근저당만 취소하면 대출계약까지 함께 취소될 수 있어, 대출은 그대로 두고 근저당만 떼어 내기는 어렵습니다. 대법원은 근저당권설정계약이 대출계약과 경제적·사실적으로 일체로 이뤄졌다면 한쪽의 취소가 전체에 미친다고 보고, 민법 제137조의 일부무효 법리를 함께 적용합니다. 지금은 서명한 근저당권설정계약서에 적힌 금액과 대출 상담 때 받은 안내 자료를 대조해 두십시오.

한도액이 대출금보다 높게 등기돼 있다고 해서 은행이 그 금액만큼 돈을 받아 갈 수 있는 것은 아닙니다. 근저당으로 은행이 회수할 수 있는 돈은 실제로 남은 대출 원리금 범위입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 3월 살고 있는 아파트를 담보로 은행에서 4억원을 빌렸습니다. 창구에서는 근저당 한도액이 5억원이라고 들었는데, 몇 달 뒤 등기사항증명서를 떼어 보니 7억원으로 등기돼 있었습니다. 은행에 고쳐 달라고 하자 은행은 서류에 그 금액이 적혀 있고 A씨가 서명했다며 책임이 없다고 답했습니다. 이율이 좋아 대출은 그대로 두고 근저당만 문제 삼을 수 있는지 묻는 상담이었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

근저당만 취소하면 대출계약은 그대로 남나요?

그대로 남는다고 장담할 수 없습니다. 근저당권설정계약이 대출계약과 한 번에 묶여 이뤄졌고 어느 하나가 없었다면 다른 하나도 하지 않았을 관계라면, 근저당에 대한 취소는 대출계약에도 미칩니다.

대법원은 지능이 낮은 사람을 꾀어 돈을 빌려주고 실제 빌려준 돈의 두 배 가량을 한도로 근저당을 설정한 사건에서, 근저당권설정계약은 독자적으로 존재하는 것이 아니라 금전소비대차계약과 결합해 전체가 일체로 행해진 것이라고 보았습니다. 그래서 근저당권설정계약을 취소한다는 의사표시가 대출계약을 포함한 전체에 효력이 있다고 판단했습니다.

민법은 법률행위의 일부가 무효이면 전부를 무효로 하고, 그 부분이 없더라도 나머지 행위를 했을 것이라고 인정될 때만 나머지를 살려 둡니다. 대출을 유지하고 싶다는 차주의 뜻은 이 단서를 주장할 재료가 됩니다. 다만 은행은 담보 없이 같은 조건으로 돈을 빌려주지 않았을 것이므로, 근저당만 떼어 내고 대출을 남기는 결론은 인정되기 어렵습니다.

근저당 한도액을 잘못 안 것도 착오 취소 사유가 되나요?

계약 내용의 중요부분에 대한 착오이고 차주에게 중대한 과실이 없으면 취소 사유가 됩니다. 담보 한도가 5억원인지 7억원인지는 담보 제공자에게 중요한 사항이어서 중요부분의 착오로 볼 여지가 큽니다.

문제는 중대한 과실입니다. 중대한 과실은 직업, 행위의 종류와 목적에 비추어 보통 요구되는 주의를 현저히 게을리한 것을 말합니다. 7억원이 또렷이 적힌 계약서에 읽지 않고 서명했다면 은행은 이 점을 들어 취소를 막으려 합니다. 반대로 창구 직원이 5억원이라고 설명했고 그 설명이 상담 메모나 문자로 남아 있다면 착오가 은행 쪽에서 비롯됐다는 사정이 됩니다.

대출은 두고 한도액만 줄일 방법은 없나요?

은행과 합의해 한도액을 줄이는 근저당권 변경등기를 하는 것이 대출을 유지하는 현실적인 방법입니다. 서명한 설정계약서에는 5억원이 적혀 있는데 등기만 7억원으로 올라갔다면, 등기가 당사자 합의와 달라 초과 부분의 효력을 다툴 수 있습니다.

부동산에 관한 물권은 당사자 합의와 등기가 함께 있어야 생깁니다. 계약서 금액과 등기 금액이 다르면 계약서 사본과 등기사항증명서를 나란히 제출해 은행에 변경등기를 요구하고, 받아들이지 않으면 소송으로 다투게 됩니다. 계약서에도 7억원이 적혀 있다면 이 방법은 쓰기 어렵고 착오 취소와 그 위험을 함께 따져야 합니다.

취소하면 서로 무엇을 돌려줘야 하나요?

계약 전체가 취소되면 대출계약은 처음부터 무효가 되어 차주는 받은 대출금을 돌려줘야 하고, 은행은 근저당 등기를 말소해야 합니다. 이 두 의무는 동시이행 관계라서 대출금을 갚지 않은 채 등기만 먼저 지워 달라고 할 수는 없습니다.

같은 사건에서 대법원은 취소 결과 생긴 근저당 등기 말소 의무와 차주의 부당이득 반환 의무를 동시이행 관계로 보았습니다. 대출을 유지하려는 목적이라면 취소는 오히려 한꺼번에 돈을 갚아야 하는 결과가 될 수 있습니다.

근저당 한도액 착오 대응 순서

• 서류 대조 - 서명한 근저당권설정계약서, 대출약정서, 등기사항증명서의 금액을 나란히 확인합니다. 어느 서류에서 금액이 달라졌는지에 따라 다툴 방법이 갈립니다.
• 설명 기록 확보 - 창구 상담 메모, 은행이 보낸 문자, 대출 안내문을 모읍니다. 착오가 은행 설명에서 비롯됐다는 증거가 됩니다.
• 변경등기 요청 - 은행에 한도액을 합의한 금액으로 줄이는 변경등기를 서면으로 요청합니다. 대출을 유지하려면 이 단계에서 정리되는 것이 가장 부담이 적습니다.
• 취소 여부 결정 - 은행이 거절하면 착오 취소가 대출 전체 반환으로 이어질 위험까지 따져 결정합니다. 취소는 착오를 안 날부터 3년 안에 해야 합니다.
• 소송 준비 - 변경등기 청구나 취소를 원인으로 한 말소 청구 중 어느 쪽으로 갈지 정하고, 계약서와 등기부를 증거로 정리합니다. 청구 방식에 따라 필요한 증거가 다릅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 대출약정서에 한도액 산정 방식이 따로 적혀 있거나 여러 건의 대출이 한 근저당으로 묶여 있으면 약정서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」을 기준으로 정리했습니다. 법무법인 윤성은 근저당권 말소·변경 등기 청구와 대출 관련 민사소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 은행은 왜 한도액을 대출금보다 높게 잡나요?
  근저당은 앞으로 생길 이자와 지연손해금까지 담보하려고 원금보다 높은 한도를 정하는 것이 보통입니다. 민법 제357조는 담보할 채무의 상한만 정하고 채무 확정을 뒤로 미루는 근저당을 인정합니다. 한도액은 담보의 상한일 뿐 빚의 크기가 아니므로, 경매가 되더라도 은행은 실제 남은 채권액만 배당받습니다.
• 근저당만 취소하고 대출은 살릴 수 있나요?
  어렵습니다. 민법 제137조는 일부가 무효이면 전부를 무효로 하고, 그 부분이 없더라도 나머지 행위를 했을 것이라고 인정될 때만 나머지를 살립니다. 은행이 담보 없이 같은 조건으로 돈을 빌려주었을 것이라고 보기 어려우므로, 근저당 취소는 대출계약 취소로 이어질 가능성이 큽니다.
• 계약서 금액을 못 보고 서명했으면 중과실인가요?
  사정에 따라 다릅니다. 중대한 과실은 직업과 거래 목적에 비추어 보통 요구되는 주의를 현저히 게을리한 것을 말합니다. 금액이 크게 적힌 서류를 읽지 않고 서명한 사정은 불리하지만, 은행 직원이 다른 금액을 설명했고 그 기록이 남아 있으면 중과실이 부정될 여지가 생깁니다.
• 금액이 다른 걸 안 지 3년이 지나면요?
  취소권이 사라집니다. 민법 제146조는 취소권을 추인할 수 있는 날부터 3년, 법률행위를 한 날부터 10년 안에 행사하도록 정합니다. 착오의 경우 금액이 다르다는 것을 안 날이 기준이 되므로, 등기부를 처음 확인한 날짜를 남겨 두어야 합니다. 기간이 지나면 변경 합의 외에는 다툴 방법이 좁아집니다.
• 직원이 5억원이라고 설명했다면 사기인가요?
  은행 직원이 일부러 다른 금액을 말해 서명하게 했다면 사기로 취소할 수 있습니다. 민법 제110조 제1항은 사기에 의한 의사표시를 취소할 수 있다고 정합니다. 다만 고의로 속였다는 사실을 차주가 증명해야 하므로, 단순한 설명 착오라면 착오 취소 요건으로 다투는 편이 현실적입니다.
• 대출을 다 갚으면 근저당은 어떻게 지우나요?
  대출을 모두 갚으면 담보할 채권이 없어지므로 근저당도 소멸하고, 은행에 말소등기를 요구할 수 있습니다. 민법 제369조는 저당권으로 담보한 채권이 소멸하면 저당권도 소멸한다고 정합니다. 다만 한도 거래 약정이 남아 있으면 약정을 해지해야 채무가 확정되므로 은행에 거래 종료를 함께 요청합니다.

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