부동산
빚을 다 갚았는데 근저당이 등기부에 그대로 있습니다
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.21 갱신
말소등기를 청구해 지웁니다. 민법 제369조는 저당권으로 담보한 채권이 시효의 완성이나 그 밖의 사유로 소멸하면 저당권도 소멸한다고 정합니다. 다만 같은 법 제357조 제1항에 따라 근저당은 채무가 확정될 때까지 채무의 소멸이 저당권에 영향을 주지 않으므로 거래가 끝났는지부터 확인해야 합니다.
피담보채무가 확정됐는지부터 봅니다
근저당과 일반 저당은 다릅니다. 민법 제357조 제1항에 따라 근저당은 담보할 채무의 최고액만 정하고 확정을 장래에 보류한 것이어서, 확정될 때까지는 개별 채무를 다 갚았다는 사정만으로 저당권이 사라지지 않습니다. 계속적 거래가 종료됐는지, 거래 약정이 해지됐는지를 먼저 세워야 피담보채무가 소멸했다는 주장이 서므로 거래 종료를 알리는 통지를 남겨 두는 작업이 중요합니다. 같은 조 제2항에 따라 채무의 이자는 최고액 중에 산입한 것으로 보므로 원금과 이자를 합한 금액도 함께 계산합니다.
채권이 소멸했으면 말소등기를 청구합니다
민법 제369조에 따라 담보한 채권이 소멸하면 저당권도 소멸하지만, 권리가 소멸한 것과 등기가 지워지는 것은 별개입니다. 등기를 지우려면 말소등기 절차가 필요하고 협조를 받지 못하면 소송으로 구해야 합니다. 법정 기한은 없지만 부동산을 팔거나 담보로 다시 쓰려면 먼저 지워야 하므로 매도 일정이 있으면 그 일정에서 역산해 시작합니다.
오래 방치된 근저당은 시효부터 셉니다
담보한 채권이 시효로 소멸하면 저당권도 소멸하므로, 오래 방치된 근저당에서는 원본 채권의 시효가 완성됐는지가 가장 빠른 길입니다. 다만 중간에 일부 변제나 승인이 있었으면 시효가 새로 시작하므로 마지막 입금 일자와 그 명목을 먼저 확인해야 합니다. 통장 거래내역과 영수증, 채권자와 주고받은 문서를 시점별로 정리하면 어느 날짜를 기준으로 셀 수 있는지가 드러납니다.
준비 자료와 질문
등기부등본과 근저당권설정계약서, 거래 약정서, 상환 내역과 거래 종료를 알린 문서를 준비합니다. 채권자가 폐업했거나 연락이 닿지 않는 경우가 많으므로 법인이면 등기부로 청산 여부를 확인해 청산인을, 개인이면 상속인을 상대로 진행하게 되고 이 확인이 실질적인 첫 단계입니다. 이미 그 근저당으로 경매가 진행되고 있으면 말소 청구만으로는 멈추지 않고 집행정지를 따로 구해야 하므로 받은 경매 관련 서류가 있으면 함께 봅니다. 없는 자료는 없다고 표시하고 먼저 궁금한 사항부터 정리해도 됩니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
등기부와 상환 내역, 채권자와 주고받은 문서를 정리해 보세요.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
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출처
2026.09.21 기준으로 조문을 확인했습니다.
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