매매
계약금을 걸었는데 계약을 깨고 싶습니다
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.21 갱신
민법 제565조는 당사자 한쪽이 이행에 착수하기 전까지 매수인은 계약금을 포기하고 매도인은 그 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있도록 정합니다. 이행에 착수한 뒤에는 계약금에 의한 해제가 되지 않으므로, 착수가 있었는지부터 확인해야 합니다.
이행에 착수하기 전인지부터 확인합니다
계약금에 의한 해제는 민법 제565조가 정한 기간, 곧 당사자 한쪽이 이행에 착수하기 전까지만 가능합니다. 매수인이라면 계약금을 포기하는 방식이고 매도인이라면 배액을 상환하는 방식이며, 어느 쪽이든 이 시점을 넘기면 다른 해제 사유를 따로 세워야 합니다. 계약서에 정한 중도금 지급일과 실제로 오간 돈의 날짜를 먼저 맞춰 봅니다.
중도금 지급이나 잔금 준비가 착수로 평가되는지 봅니다
이행의 착수 시점이 이 사건의 다툼 전부라고 해도 지나치지 않습니다. 중도금의 일부만 지급한 경우나 잔금을 준비한 행위가 착수로 평가되는 경우가 있어, 금액이 작다는 이유만으로 착수가 없었다고 단정하지 않습니다. 입금 내역과 문자, 잔금 마련 정황을 시간순으로 정리해 두어야 판단이 섭니다.
배액 상환은 통지만으로 끝나지 않습니다
매도인이 배액을 상환하여 해제하려면 상환하겠다는 통지만으로는 부족하고 현실 제공이 필요한 것이 통상입니다. 상대가 수령을 거절하면 공탁을 검토하게 되므로, 해제 의사를 언제 어떤 방법으로 전했는지가 그대로 결과를 정합니다. 통지는 내용이 남는 방식으로 하고 발송일과 도달일을 함께 보관합니다.
준비 자료와 질문
매매계약서와 특약 사항, 계약금·중도금 입금 내역, 상대와 주고받은 문자와 내용증명, 등기부등본을 준비합니다. 해제 사유가 다투어지면 계약금 반환에서 끝나지 않고 손해배상 청구로 이어지며, 반대로 계약을 살려 소유권이전등기를 구하는 방향으로 갈 수도 있으므로 어느 쪽을 원하는지를 먼저 정해 두면 준비가 달라집니다. 질문은 착수가 있었는지, 지금 해제하면 얼마를 잃는지, 상대가 먼저 해제를 통지했는지로 나누면 정리가 빠릅니다. 없는 자료는 없다고 표시하고 먼저 궁금한 사항부터 정리해도 됩니다.
관련 수행 이력
조사·자문 단계부터 상고심까지 동일 유형을 연속하여 수행하였습니다.
- 부동산 매매대금 반환 소송
- 계약금 반환 소송
- 대물변제 계약서 검토
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
매매계약서와 계약금·중도금 입금 내역, 상대와 주고받은 연락을 정리해 보세요.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
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출처
2026.09.21 기준으로 조문을 확인했습니다.
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