임대차
계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.21 갱신
임대차가 끝나면 보증금 반환과 목적물 인도는 민법 제536조의 동시이행 관계에 놓입니다. 주택임대차보호법 제3조의3의 임차권등기명령으로 대항력과 우선변제권을 유지한 뒤 이사할 수 있습니다. 청구에 앞서 계약이 실제로 끝났는지부터 확인해야 합니다.
계약이 끝났는지부터 확인합니다
주택임대차보호법 제6조 제1항은 임대인이 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절이나 조건 변경의 통지를 하지 않으면 기간이 끝난 때에 전 임대차와 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 임차인이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우도 같고, 같은 조 제2항은 이때의 존속기간을 2년으로 정합니다. 통지를 언제 어떤 방법으로 했는지가 남아 있지 않으면 계약이 끝났다는 전제 자체가 다투어집니다.
이사하기 전에 임차권등기를 마칩니다
임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못한 임차인은 주택임대차보호법 제3조의3에 따라 단독으로 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 등기가 마쳐지기 전에 먼저 이사하면 대항력과 우선변제권을 잃으므로, 등기가 완료된 것을 확인하고 짐을 옮겨야 합니다. 신청 사실만으로는 순위가 지켜지지 않으니 등기부에 실제로 기입되었는지를 보는 것이 순서입니다.
보증금 반환과 인도는 함께 이행하는 것으로 봅니다
민법 제536조의 동시이행 항변에 따라 임대인은 목적물을 돌려받으면서 보증금을 반환하게 됩니다. 주택임대차보호법 제4조는 임대차가 끝난 경우에도 보증금이 반환될 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 보므로, 집을 비웠다고 해서 임차인의 지위가 곧바로 사라지는 것은 아닙니다. 열쇠를 언제 넘겼는지와 보증금을 언제 요구했는지를 날짜로 정리해 두어야 합니다.
경매가 걸려 있으면 배당 순위부터 셉니다
주택임대차보호법 제3조의2는 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인에게 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 정하고, 같은 법 제8조는 소액임차인의 최우선변제를 따로 정합니다. 판결을 받은 뒤 목적물에 대한 경매를 신청하는 길도 있지만, 실제 회수는 배당에서 어느 순위에 서는지로 갈리는 경우가 많습니다. 전세보증금 반환보증에 가입해 두었다면 주택도시기금법 제26조에 따른 보증기관의 이행 청구를 함께 검토하고, 그 요건과 청구 기간을 확인해야 합니다.
준비 자료와 질문
임대차계약서, 갱신거절이나 계약 종료를 알린 문자와 내용증명, 보증금 입금 내역, 등기부등본을 준비합니다. 보증금 반환 청구는 지급명령으로 갈지 본안 소송으로 갈지 금액과 다툼의 정도에 따라 갈리고, 판결이 확정되면 목적물에 대한 경매 신청으로 이어지므로 회수까지의 일정을 처음부터 같이 봅니다. 질문은 계약이 끝났는지, 언제 이사할 수 있는지, 배당에서 어느 순위인지로 나누면 정리가 빠릅니다. 없는 자료는 없다고 표시하고 먼저 궁금한 사항부터 정리해도 됩니다.
관련 수행 이력
조사·자문 단계부터 1심까지 동일 유형을 연속하여 수행하였습니다.
- 임대보증금 반환 청구 소송
- 제소전화해 신청
- 상가·토지 임대차계약서 작성·검토
- 전대차·샵인샵 계약 검토
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
계약서와 주고받은 문자, 계약 종료일과 아직 받지 못한 보증금 액수를 정리해 보세요.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
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출처
2026.09.21 기준으로 조문을 확인했습니다.
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