법무법인 윤성

경매

집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.21 갱신

경매 절차의 정지에는 집행권원을 다투는 방법과 채권을 변제하는 방법이 있고, 매각기일이 기준이 됩니다. 매각허가 여부의 결정에 불복하려면 민사집행법 제129조에 따라 즉시항고를 해야 하고, 제130조는 매각허가결정에 항고할 때 매각대금의 10분의 1에 해당하는 보증을 공탁하도록 정합니다.

매각기일 전에 정지 방법을 고릅니다

경매를 멈추는 길은 민사집행법 제46조에 따라 집행권원을 다투면서 집행을 정지시키는 방법과 채권을 변제하는 방법으로 갈리고, 어느 쪽이든 매각기일 전에 조치해야 합니다. 경매는 일정이 정해져 있어 대응 가능한 구간이 짧고, 매각결정 이후에는 선택지가 급격히 줄어듭니다. 그래서 통지서를 받으면 기일까지 남은 날부터 세고, 집행권원에 다툴 사유가 있는지와 변제할 자금이 있는지를 같은 시간표 위에 놓습니다.

매각허가결정에는 즉시항고로만 다툽니다

민사집행법 제129조 제1항에 따라 이해관계인은 매각허가 여부의 결정으로 손해를 볼 경우에 즉시항고할 수 있습니다. 다만 제130조 제1항에 따라 항고 이유는 매각허가에 대한 이의신청 사유가 있다거나 결정 절차에 중대한 잘못이 있다는 것에 한정되므로, 값이 싸다는 주장만으로는 안 됩니다. 매각허가결정에 항고하려면 같은 조 제3항에 따라 보증으로 매각대금의 10분의 1에 해당하는 금전이나 법원이 인정한 유가증권을 공탁해야 하고, 제4항에 따라 항고장에 그 증명 서류를 붙이지 않으면 원심법원이 항고장을 받은 날부터 1주 안에 각하합니다. 항고를 결정하기 전에 이 금액을 마련할 수 있는지부터 계산해야 합니다.

배당 순위에 따라 남는 금액이 달라지는지 확인합니다

배당 순위에 따라 남는 금액이 달라지므로 임차인의 대항력과 당해세 우선순위를 먼저 확인합니다. 임차인이 보증금을 받을 수 있는지는 주택임대차보호법 제3조의 대항력과 제3조의2의 우선변제권 요건을 갖추었는지가 기준이고, 전입과 확정일자가 핵심입니다. 세금이 먼저 배당된다면 국세기본법 제35조에 따른 당해세의 우선 범위가 쟁점이므로 법정기일과의 선후를 확인합니다. 순위가 잘못 매겨졌으면 배당표에 이의하는 절차가 따로 있습니다.

직접 낙찰받는 길도 확인합니다

민사집행법 제121조에 따라 채무자는 매수 신청이 제한되므로 본인 명의로 낙찰받는 방법은 쓰기 어렵습니다. 대신 응찰하려는 사람이 이해관계인의 범위에 드는지를 확인해야 합니다. 응찰 전략은 정지 시도와 배당 계산의 결과에 따라 달라지므로 따로 검토합니다.

준비할 자료와 질문을 정리합니다

경매 통지서와 매각기일, 등기부, 경매의 근거가 된 집행권원과 채권 내역, 임대차 계약서와 전입·확정일자 자료, 세금 체납 내역을 준비합니다. 다음 단계는 절차 위반이 있으면 매각허가결정에 대한 이의와 즉시항고로 다투는 일이고, 순위가 잘못됐으면 배당표에 이의하는 일이므로, 어느 쪽에 사유가 있는지를 먼저 가립니다. 질문은 ‘기일까지 며칠 남았는가’, ‘집행권원을 다툴 사유가 있는가’, ‘배당 순위에서 내 몫이 얼마인가’로 나누면 좋습니다. 없는 자료는 없다고 표시하고 먼저 궁금한 사항부터 정리해도 됩니다.

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  • 강제경매 대응 및 응찰 전략 자문

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이 상황에서 자주 묻는 것

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출처

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