명도
임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.21 갱신
계약이 끝났거나 해지 사유가 인정되면 민법 제618조의 임대차관계를 근거로 목적물의 인도를 청구할 수 있습니다. 차임 연체는 민법 제640조에 따라 2기에 이르면 해지 사유가 되며, 소송과 함께 점유이전금지가처분을 검토합니다.
해지 사유가 섰는지부터 확인합니다
민법 제640조는 건물 임대차에서 차임 연체액이 2기의 차임액에 이르면 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 정하고, 상가건물 임대차보호법 제10조의8은 상가의 경우 3기의 차임액에 이를 때로 정합니다. 주택인지 상가인지에 따라 기준이 다르므로 어느 법이 적용되는 임대차인지부터 가려야 합니다. 연체가 기준에 이른 날과 해지를 통지한 날을 구분해 적어 두면 해지 시점이 분명해집니다.
소를 내면서 점유이전금지가처분을 함께 신청합니다
점유가 다른 사람에게 넘어가면 인도 판결을 받아도 그 판결로 집행할 수 없게 됩니다. 민사집행법 제300조의 가처분으로 점유의 이전을 막아 두는 것이 소 제기와 같은 날 해야 할 일이고, 사정에 따라 명도단행가처분을 함께 검토합니다. 현재 누가 실제로 점유하고 있는지를 현장에서 확인하고 기록으로 남겨 두어야 합니다.
상가라면 갱신요구권과 권리금까지 같이 봅니다
상가 임대차에서는 임차인의 계약갱신요구권과 상가건물 임대차보호법 제10조의4의 권리금 회수 기회 보호가 함께 걸립니다. 해지 사유를 어떻게 구성하는지에 따라 인도 청구의 결론과 권리금 분쟁의 결론이 달라지므로, 두 쟁점을 하나로 묶지 않고 나누어 검토해야 합니다. 임대인이 신규 임차인과의 계약을 방해했다고 볼 사정이 있었는지도 함께 정리합니다.
계약할 때 화해조서를 받아 두는 길도 있습니다
민사소송법 제385조의 제소전화해를 이용하면 소송 전에 법원에서 화해조서를 받아 둘 수 있습니다. 화해조서에는 집행력이 있어 뒤에 다툼이 생겼을 때 절차가 단축되므로, 계약을 체결하는 시점에 함께 진행하는 경우가 많습니다. 이미 분쟁이 벌어진 뒤라면 이 방법보다 인도 소송과 보전 처분을 먼저 봅니다.
준비 자료와 질문
임대차계약서와 차임 입금·연체 내역, 해지를 알린 내용증명과 문자, 등기부등본, 현재 점유 상태를 보여 주는 사진을 준비합니다. 인도 청구에는 인도할 때까지의 사용이익에 해당하는 차임과 부당이득 청구를 함께 걸어 두는 것이 보통이고, 판결을 받은 뒤에는 인도집행으로 이어지므로 집행까지의 일정과 비용을 미리 보아야 합니다. 질문은 해지가 되었는지, 지금 점유자가 누구인지, 상가라면 권리금 문제가 함께 걸리는지로 나누면 정리가 빠릅니다. 없는 자료는 없다고 표시하고 먼저 궁금한 사항부터 정리해도 됩니다.
관련 수행 이력
조사·자문 단계부터 1심까지 동일 유형을 연속하여 수행하였습니다.
- 건물인도·명도 청구 소송
- 토지인도 청구 소송(다수 상대방)
- 건물철거 등 청구 소송
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
임대차계약서와 차임 연체 내역, 해지를 알린 날짜와 지금 누가 점유하고 있는지를 정리해 보세요.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
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출처
2026.09.21 기준으로 조문을 확인했습니다.
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