부동산
대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.21 갱신
대금을 다 냈어도 등기를 넘겨받기 전에는 소유자가 아니므로 소유권이전등기 청구 소송으로 받아냅니다. 민법 제186조는 부동산 물권의 득실변경이 등기해야 효력이 생긴다고 정하고, 제568조는 매도인의 권리 이전 의무와 매수인의 대금 지급 의무를 동시에 이행하는 것으로 정합니다.
등기를 마치기 전에는 소유자가 아닙니다
민법 제186조에 따라 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기해야 효력이 생깁니다. 대금을 전부 지급하고 열쇠를 받아 실제로 살고 있더라도 이전등기를 마치기 전에는 소유권을 취득하지 못하므로, 청구의 목표는 돈이 아니라 등기입니다. 등기부등본을 떼어 현재 명의와 이미 걸려 있는 권리부터 확인합니다.
대금을 다 냈는지로 동시이행 관계를 정리합니다
민법 제568조 제1항은 매도인에게 권리를 이전할 의무를, 매수인에게 대금을 지급할 의무를 지우고, 같은 조 제2항은 특별한 약정이나 관습이 없으면 이 둘을 동시에 이행하도록 정합니다. 대금을 다 냈다면 동시이행 관계가 해소되어 바로 이전을 청구할 수 있지만, 잔금이 남아 있으면 상대가 동시이행의 항변을 하게 됩니다. 이체 내역과 영수증으로 지급 사실을 건별로 세우고, 남은 금액이 있으면 공탁을 검토하는 것이 순서입니다.
소를 내는 날 처분금지가처분을 같이 냅니다
승소 판결을 받아도 그 사이에 제3자가 이전등기를 마쳐 버리면 그 사람이 소유자가 되고, 남는 것은 매도인에 대한 손해배상뿐입니다. 그래서 소 제기와 동시에 처분금지가처분으로 등기부를 묶는 것이 이 사건의 기본이고, 등기부에 이미 가압류나 근저당이 얹혀 있으면 그 순위를 확인해 실익을 먼저 계산합니다. 가처분 신청에 필요한 담보와 일정도 소장과 함께 준비합니다.
점유를 유지하는 것이 시효에서 중요합니다
등기청구권의 시효는 사안에 따라 달라지고, 부동산을 인도받아 점유하고 있는 동안에는 시효 진행이 문제되지 않는다고 보는 것이 판례의 태도입니다. 점유를 잃으면 사정이 달라지므로 인도받은 상태를 유지하는 것이 중요하고, 언제부터 어떻게 점유해 왔는지를 자료로 남겨 두어야 합니다. 관리비 납부 내역이나 공과금 고지서처럼 점유를 보여 주는 기록을 모아 둡니다.
준비 자료와 질문
매매계약서와 특약, 대금 이체 내역과 영수증, 등기부등본, 점유를 보여 주는 관리비·공과금 기록을 준비합니다. 등기가 늦어져 생긴 손해나 이중매매로 목적을 달성할 수 없게 된 경우의 배상을 함께 구하는 길이 있고, 이전이 아예 불가능해지면 청구의 성질 자체가 바뀌므로 지금 어느 단계인지를 먼저 확인해야 합니다. 질문은 잔금이 남았는지, 등기부에 다른 권리가 있는지, 지금 점유하고 있는지로 나누면 정리가 빠릅니다. 없는 자료는 없다고 표시하고 먼저 궁금한 사항부터 정리해도 됩니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
매매계약서와 대금 이체 내역, 등기부등본과 지금 점유하고 있는지를 정리해 보세요.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
비슷한 상황
출처
2026.09.21 기준으로 조문을 확인했습니다.
이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성