부동산
20년 넘게 쓴 땅을 제 것으로 할 수 있나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.21 갱신
요건을 갖추면 됩니다. 민법 제245조 제1항은 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 부동산을 점유한 사람이 등기함으로써 소유권을 취득한다고 정합니다. 기간만 채우면 자동으로 내 것이 되는 것이 아니라 등기를 넘겨받는 절차가 남아 있다는 점이 이 제도의 핵심입니다.
20년과 등기를 함께 갖춥니다
민법 제245조 제1항의 요건은 20년의 점유, 소유의 의사, 평온·공연한 점유, 그리고 등기입니다. 기간을 채웠더라도 등기를 넘겨받기 전에는 소유권을 취득하지 못하므로 등기명의자를 상대로 한 소유권이전등기 청구가 실제 목표가 됩니다. 등기명의자가 누구인지, 그 사이에 명의가 바뀌었는지를 등기부로 먼저 확인해야 합니다.
점유를 시작한 날부터 셉니다
민법 제247조 제1항에 따라 소유권 취득의 효력은 점유를 개시한 때로 소급합니다. 개시 시점을 특정해야 하므로 항공사진·지적도·세금 납부 내역·이웃의 진술처럼 날짜가 남는 자료로 20년을 이어 붙여야 합니다. 중간에 점유가 끊긴 기간이 있으면 그만큼 뒤로 밀리므로, 상속이나 매매로 점유를 승계한 경우에는 앞사람의 점유까지 합산할 수 있는지를 함께 정리합니다.
어떤 자격으로 썼는지를 봅니다
소유의 의사가 부정되는 자료가 있는지 먼저 봅니다. 차임이나 사용료를 낸 기록, 사용을 허락받은 문서, 소유자에게 매수를 제안한 이력이 있으면 그 점유가 소유의 의사에 기한 것이 아니라고 평가되기 쉽습니다. 오래 썼다는 사실보다 어떤 자격으로 썼는지가 결론을 정하므로 그동안 주고받은 문서를 시점별로 모아야 합니다.
상대가 움직인 시점을 기록합니다
민법 제247조 제2항은 소멸시효의 중단에 관한 규정을 취득기간에 준용합니다. 상대가 소를 제기하거나 점유를 침탈하면 기간이 끊기므로, 20년에 가까워진 시점에 상대가 움직이면 그 날짜와 내용을 기록해 두어야 합니다. 소송 중에 점유를 잃으면 기초가 무너지므로 상대가 인도를 요구하거나 실력으로 들어오려 하면 점유이전금지가처분으로 상태를 먼저 고정합니다.
준비 자료와 질문
등기부등본과 지적도, 언제부터 어떻게 썼는지를 보여 주는 항공사진·세금 납부 내역·공과금 자료, 앞사람에게서 점유를 넘겨받은 경위를 적은 문서를 준비합니다. 요건을 갖추었으면 등기명의자를 상대로 이전등기를 청구하는 것이 실제 절차이므로 상대를 특정할 수 있는 자료가 필요합니다. 상대가 인도를 요구하는 문서를 보내 왔다면 받은 날짜와 내용을 함께 정리합니다. 없는 자료는 없다고 표시하고 먼저 궁금한 사항부터 정리해도 됩니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
등기부와 언제부터 어떻게 썼는지를 보여 주는 자료, 궁금한 점을 정리해 보세요.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
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