공유

형제와 공동명의인 부동산을 정리하고 싶습니다

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.21 갱신

협의가 되지 않으면 공유물분할 소송을 제기합니다. 민법 제269조는 현물분할을 원칙으로 하고, 현물로 나눌 수 없거나 나누면 가액이 현저히 줄어들 염려가 있으면 경매를 통한 대금분할을 정합니다. 청구에 기간 제한은 없지만 5년 내의 분할금지 약정이 있으면 그 기간 동안은 막힙니다.

분할금지 약정이 있는지부터 확인합니다

민법 제268조 제1항에 따라 공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있지만, 5년 내의 기간으로 분할하지 않기로 약정한 경우에는 그 기간 동안 청구하지 못합니다. 같은 조 제2항에 따라 그 약정을 갱신할 수 있으나 갱신한 날부터 다시 5년을 넘지 못하므로 약정서와 등기를 확인해 기간이 이미 지났는지부터 봅니다. 5년을 넘는 약정은 그만큼 효력이 없습니다.

현물로 나눌 수 있는지 봅니다

민법 제269조는 분할 방법에 관한 협의가 성립되지 않으면 법원에 분할을 청구하도록 정합니다. 현물분할이 원칙이고 분할이 가능하며 가치 감소가 크지 않아야 하므로 토지는 가능한 경우가 많습니다. 현물로 나눌 수 없거나 나누면 가액이 현저히 줄어들 염려가 있으면 법원이 경매를 명해 대금으로 나눕니다.

경매로 가기 전에 매수 협상의 여지를 확인합니다

판결이 경매로 이어지면 시세보다 낮게 매각되는 경우가 있습니다. 소송 전에 누가 지분을 사고 누가 나갈지, 가격을 어떻게 정할지에 관한 협상의 여지를 먼저 확인하는 편이 낫습니다. 협의가 어디까지 오갔는지를 문서로 남겨 두면 소송에서 분할 방법을 정할 때도 자료가 됩니다.

한 사람이 단독으로 쓰고 있으면 정산을 함께 세웁니다

한 사람이 단독 사용 중이면 부당이득 정산이 함께 다루어집니다. 민법 제741조에 따라 지분 비율을 넘는 사용에 대해서는 차임 상당액을 부당이득으로 청구할 수 있으므로 언제부터 누가 어떻게 써 왔는지를 정리해야 합니다. 분할 청구와 정산 청구를 함께 세워야 한 번에 끝납니다.

준비 자료와 질문

등기부등본과 취득 경위를 알 수 있는 자료, 분할하지 않기로 한 약정이 있다면 그 약정서, 누가 언제부터 사용해 왔는지를 보여 주는 자료를 준비합니다. 분할 방법에 따라 양도소득세 문제가 생기므로 취득가액과 보유 기간을 알 수 있는 서류도 함께 챙기면 방법을 비교할 때 도움이 됩니다. 공유자들 사이에 오간 협의 내용이 있으면 시점별로 정리합니다. 없는 자료는 없다고 표시하고 먼저 궁금한 사항부터 정리해도 됩니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 상대가 「나누지 않기로 했다」고 합니다
  공유자 사이에 5년 내의 기간으로 분할하지 않기로 약정할 수 있고, 그 약정이 있으면 그 기간 동안은 분할을 청구하지 못합니다. 다만 5년을 넘는 약정은 그만큼 효력이 없고 갱신한 경우에도 갱신한 날부터 5년을 넘지 못합니다.
• 현물로 나눌 수 있나요?
  분할이 가능하고 가치 감소가 크지 않아야 합니다. 토지는 가능한 경우가 많습니다.
• 한 사람이 다 쓰고 있습니다
  지분 비율을 넘는 사용에 대해 부당이득을 청구할 수 있습니다.

비슷한 상황

• 상속받은 부동산을 형제들과 나누려는데 합의가 안 됩니다
• 계약금을 걸었는데 계약을 깨고 싶습니다
• 전 소유자가 밀린 관리비를 내라고 합니다

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성