명의신탁

명의신탁해 둔 부동산을 돌려받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.21 갱신

명의신탁의 형태에 따라 다릅니다. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조에 따라 명의만 맡긴 2자간 명의신탁이면 소유권이 남아 등기를 되돌릴 수 있고, 명의를 빌린 사람이 직접 매수한 계약명의신탁은 매도인이 몰랐다면 매수대금 반환만 청구합니다.

어느 형태의 명의신탁인지부터 가립니다

세 유형 중 어디에 해당하는지는 매매계약서의 매수인 이름과 대금의 흐름으로 가립니다. 계약서에 신탁자가 매수인으로 적혀 있으면 3자간 등기명의신탁이고, 수탁자가 매수인으로 적혀 있으면 계약명의신탁이며, 원래 내 부동산의 명의만 넘긴 경우가 2자간 명의신탁입니다. 유형에 따라 청구할 상대와 청구할 내용이 달라지므로 이 구분이 사건의 출발점입니다.

형태에 따라 등기를 구할지 대금을 구할지 갈립니다

2자간 명의신탁이면 신탁자에게 소유권이 남아 있으므로 수탁자 명의의 등기를 되돌리는 청구를 하게 됩니다. 계약명의신탁에서는 매도인이 명의신탁 사실을 몰랐다면 수탁자가 소유권을 취득하므로, 신탁자는 부동산 자체가 아니라 매수대금의 반환을 구하게 됩니다. 매도인이 알았는지는 계약 당시의 정황과 대금을 누가 냈는지로 다투어지니 그 자료를 함께 모아야 합니다.

청구의 성질에 따라 시효를 다르게 셉니다

소유권에 기한 등기 청구에는 소멸시효가 없으므로 오래된 사건이라는 이유만으로 포기하지 않습니다. 반면 계약명의신탁에서 매수대금의 반환을 구하는 부당이득 청구는 수탁자 명의로 등기된 날부터 원칙적으로 10년이 지나면 시효가 완성됩니다. 어느 청구를 하는지에 따라 남은 시간이 달라지므로 등기 날짜를 먼저 확인해야 합니다.

수탁자가 처분하기 전에 등기부를 묶습니다

제3자는 명의신탁 사실을 알았더라도 소유권을 취득하므로, 수탁자가 부동산을 아직 갖고 있는지가 결과를 가릅니다. 본안 소송에 앞서 수탁자 명의 부동산에 처분금지가처분을 신청해 두면 그 뒤의 처분은 신탁자에게 대항할 수 없어 반환 청구의 실효성이 지켜집니다. 대법원은 수탁자의 처분을 횡령죄로 보지 않으므로 형사 고소보다 민사 보전 조치가 먼저입니다.

준비 자료와 질문

매매계약서와 대금을 낸 이체 내역, 등기부등본, 명의를 맡길 때 주고받은 약정서와 연락을 준비합니다. 명의를 되찾는 등기에는 취득세가 문제되고 명의신탁이 드러나면 부동산실명법에 따른 과징금이 부과될 수 있으므로, 반환 소송과 세금·과징금 대응을 한 일정으로 함께 설계해야 합니다. 질문은 어느 유형인지, 지금 누구 명의로 되어 있는지, 세금과 과징금을 어디까지 감수할 것인지로 나누면 정리가 빠릅니다. 없는 자료는 없다고 표시하고 먼저 궁금한 사항부터 정리해도 됩니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 명의신탁이 불법이라 돌려받지 못한다는 말이 있는데 맞나요?
  2자간 명의신탁에서 신탁자의 반환 청구는 불법원인급여로 보지 않아 돌려받을 수 있다는 것이 대법원의 판단입니다. 다만 부동산실명법 위반에 따른 과징금과 형사처벌은 별도로 문제될 수 있습니다.
• 배우자 명의로 해 둔 아파트도 명의신탁인가요?
  배우자 명의로 한 명의신탁은 조세 포탈·강제집행 면탈·법령상 제한 회피 목적이 없으면 유효합니다. 이 경우 명의신탁 약정을 해지하고 소유권 이전을 청구할 수 있으며, 이혼이나 채무 문제가 생기면 그 목적이 다투어집니다.
• 명의를 맡은 사람이 이미 다른 사람에게 팔았으면 어떻게 되나요?
  제3자는 명의신탁 사실을 알았더라도 소유권을 취득하므로 부동산 자체는 되찾기 어렵습니다. 수탁자에게 매매대금 상당의 부당이득 반환이나 손해배상을 청구하는 쪽으로 방향을 잡게 됩니다.

비슷한 상황

• 신탁·명의신탁 부동산을 되찾아오는데 취득세를 또 내야 하나요?
• 명의만 빌려준 주식인데 증여세가 부과됐습니다
• 계약금을 걸었는데 계약을 깨고 싶습니다

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