취득세
신탁·명의신탁 부동산을 되찾아오는데 취득세를 또 내야 하나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.21 갱신
신탁의 종류에 따라 다릅니다. 지방세법 제9조 제3항은 신탁법에 따라 신탁등기된 부동산이 신탁 종료로 위탁자에게 돌아오는 취득을 비과세로 정합니다. 반면 2자간 명의신탁을 해지해 실소유자 명의로 등기하는 것은 원칙적으로 취득세 과세대상입니다.
명의신탁의 형태부터 가립니다
내 부동산의 명의만 맡긴 2자간인지, 매수 과정에서 명의만 빌린 3자간 등기명의신탁인지, 수탁자가 직접 계약한 계약명의신탁인지에 따라 누가 언제 취득한 것으로 보는지가 달라집니다. 3자간 등기명의신탁은 실소유자가 매매대금을 완납한 때 취득한 것으로 보므로, 그때 취득세를 냈다면 명의를 되찾는 등기에 다시 과세하지 않습니다. 등기부와 매매계약서, 대금을 낸 계좌 기록을 나란히 놓고 형태를 먼저 정해야 합니다.
신탁 종료로 되돌아오는 취득은 비과세인지 확인합니다
신탁법에 따라 신탁등기된 부동산이 신탁 종료로 위탁자에게 돌아오는 경우에는 취득세가 비과세입니다. 위탁자 본인이 아니라 수익자나 제3자에게 이전되면 과세되고, 주택조합과 조합원 사이의 이전이나 주택조합의 비조합원용 부동산 취득처럼 비과세에서 빠지는 예외도 있습니다. 신탁계약서에서 위탁자가 누구인지와 종료 사유가 무엇인지를 먼저 확인해야 합니다.
명의신탁 해지 등기는 과세를 전제로 준비합니다
지방세법 제7조는 부동산 취득에 취득세를 부과하고, 명의신탁 해지를 원인으로 한 소유권이전등기는 원칙적으로 그 과세대상입니다. 유상취득으로 볼지 무상취득으로 볼지, 취득세를 이미 냈다고 볼지는 명의신탁의 형태와 당초 대금 지급 관계에 따라 갈립니다. 취득세 신고는 취득한 날부터 60일 이내이고 등기 전에 신고·납부해야 하므로, 등기 일정과 신고 일정을 함께 잡아야 합니다.
취득세와 과징금은 각각 90일 안에 다툽니다
고지서를 받은 날부터 90일 이내에 이의신청이나 심판청구를 제기합니다. 명의신탁이 확인되면 관할 지방자치단체가 부동산 가액을 기준으로 과징금을 부과하는데, 과징금 부과는 취득세 부과와 별개의 처분이므로 각각 90일 안에 따로 다투어야 합니다. 두 처분의 고지서와 수령일을 나누어 적어 두면 기한을 놓치지 않습니다.
준비 자료와 질문
등기부등본, 신탁계약서, 매매계약서와 대금을 낸 계좌 기록, 받은 고지서와 그 수령일을 준비합니다. 수탁자가 명의 이전에 협조하지 않으면 민사소송으로 반환을 구하게 되고 그 결과에 따라 취득 원인과 시점이 정리되므로, 소송을 함께 생각하고 있다면 취득세 쟁점을 같이 설계해야 합니다. 명의를 되찾는 과정에서 그동안의 임대소득·양도소득이 누구에게 귀속되는지도 질문으로 나누어 둡니다. 없는 자료는 없다고 표시하고 먼저 궁금한 사항부터 정리해도 됩니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
등기부와 신탁계약서, 받은 고지서의 날짜를 정리해 보세요.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
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