권리금

권리금 사기로 계약을 취소했는데 상대가 권리금계약만 취소됐다고 하면요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

임차권 양도계약과 권리금계약이 한 묶음으로 맺어졌다면 권리금계약만 떼어 취소할 수 없고, 사기 취소의 효력은 임차권 양도계약에도 미칩니다. 대법원은 두 계약이 경제적·사실적으로 일체이면 하나에 대한 기망 취소가 전체 계약에 대한 취소의 효력이 있다고 봅니다. 지금은 두 계약서의 날짜와 당사자, 기존 임차인이 보여 준 매출 자료부터 모아 두십시오.

권리금계약과 임차권 양도계약을 하나씩 따로 취소 통지할 필요는 없습니다. 두 계약이 한 묶음으로 맺어졌다면 한쪽 취소가 전체에 미칠 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

K씨는 2025년 10월 기존 임차인에게서 음식점 임차권을 넘겨받으면서 권리금 9,000만원을 주는 권리금계약을 함께 맺었고, 건물주도 임차권 양도에 동의했습니다. 기존 임차인은 하루 유동인구가 수천 명이고 월 순이익이 1,000만원을 넘는다고 설명했지만, 영업을 시작해 보니 매출 자료와 유동인구 설명이 모두 부풀려진 것이었습니다. K씨가 2026년 7월 속았다는 이유로 계약을 취소하겠다고 통지하자, 기존 임차인은 「권리금계약만 취소된 것이니 임차권 양도는 그대로이고 보증금도 돌려줄 수 없다」고 답했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

권리금계약만 취소되고 임차권 양도계약은 남나요?

두 계약이 한 묶음으로 맺어졌다면 권리금계약만 떼어 취소할 수 없고 임차권 양도계약도 함께 취소됩니다. 권리금계약은 임대차계약이나 임차권 양도계약에 따라 맺어지지만 원래는 별개의 계약입니다. 권리금은 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 위치에 따른 영업상의 이점 같은 재산적 가치의 대가이기 때문입니다.

그런데 대법원 2013. 5. 9. 선고 2012다115120 판결은 임차권양도계약과 권리금계약이 경제적·사실적으로 일체로 이루어져 어느 하나가 없었다면 다른 하나도 맺지 않았을 것으로 보이는 경우, 하나에 대한 사기 취소는 전체 계약에 대한 취소의 효력이 있다고 했습니다. 이 판결은 권리금계약만 취소되었다고 본 원심을 파기했습니다. K씨 사례도 같은 날 같은 상대방과 가게 인수를 위해 두 계약을 맺었으므로, 기존 임차인의 주장은 받아들여지기 어렵습니다.

어떤 경우에 두 계약이 한꺼번에 취소되나요?

계약을 맺게 된 경위와 목적, 당사자의 의사를 종합해 판단합니다. 같은 상대방과 같은 시기에 한 가게를 넘겨받기 위해 맺었는지, 권리금 지급이 임차권 양도의 조건이었는지, 한쪽만 있었다면 계약하지 않았을지를 봅니다. 두 계약서를 따로 썼더라도 이런 사정이 인정되면 한 묶음으로 봅니다.

반대로 권리금계약을 임차권 양도와 무관하게 나중에 따로 맺었거나, 권리금 없이도 임차권을 넘겨받았을 사정이 있다면 권리금계약만 취소될 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」의 일부무효 규정도 무효 부분이 없더라도 나머지를 했을 것으로 인정되면 나머지는 유효하다고 정합니다.

취소하면 무엇을 돌려받고 무엇을 돌려줘야 하나요?

취소된 계약은 처음부터 무효로 봅니다. 두 계약이 모두 취소되면 K씨는 권리금 9,000만원과 기존 임차인에게 준 보증금 상당액을 돌려받고, 가게와 시설을 돌려주어야 합니다. 서로 돌려줄 의무는 원칙적으로 동시에 이행합니다.

K씨가 가게를 쓰는 동안 얻은 이익이나 건물주에게 낸 차임은 정산 대상이 될 수 있습니다. 사기 피해로 생긴 손해가 반환만으로 메워지지 않으면 불법행위에 따른 손해배상도 함께 청구할 수 있습니다.

속은 사실을 알았다면 언제까지 취소해야 하나요?

속은 사실을 알게 된 날부터 3년 안, 계약을 맺은 날부터 10년 안에 취소해야 합니다. K씨처럼 2026년 7월에 부풀려진 매출 자료를 확인했다면 그때부터 3년이 기준입니다. 취소는 상대방에게 의사를 표시하면 되고, 내용증명으로 두 계약 모두를 취소한다고 적어 보내는 편이 분명합니다.

권리금계약 사기 취소 대응 순서

• 기망 증거 수집 - 기존 임차인이 보여 준 매출 자료, 광고 문구, 설명 녹음과 실제 매출 자료를 함께 모읍니다. 사기 취소의 요건을 증명하는 자료입니다.
• 계약 관계 정리 - 권리금계약서, 임차권 양도계약서, 건물주 동의서의 날짜와 당사자를 대조합니다. 한 묶음인지 판단하는 기준이 됩니다.
• 취소 통지 - 두 계약을 모두 취소한다는 내용을 적어 내용증명으로 보냅니다. 통지 도달일이 취소 시점이 됩니다.
• 반환 범위 계산 - 돌려받을 권리금·보증금과 돌려줄 시설·사용이익을 정리합니다. 소송 청구액의 기초가 됩니다.
• 보전과 소 제기 - 기존 임차인의 재산에 가압류를 하고 부당이득 반환 소송을 냅니다. 사기 정도가 크면 형사 고소도 함께 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물주가 새 임대차계약을 따로 맺어 주었거나 권리금을 여러 번에 나눠 냈다면 계약서와 이체 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 권리금 분쟁의 계약 취소·부당이득 반환 소송과 사기 고소 대리를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 권리금계약은 임대차계약과 별개인가요?
  원칙적으로 별개입니다. 권리금계약은 임대차계약이나 임차권 양도계약에 따라 맺어지지만, 권리금은 영업상 재산적 가치의 대가여서 임대차계약의 내용을 이루지 않습니다. 대법원 2013. 5. 9. 선고 2012다115120 판결도 이 점을 확인했습니다.
• 권리금계약만 취소하면 양도계약도 취소되나요?
  두 계약이 한 묶음이라면 함께 취소됩니다. 대법원 2013. 5. 9. 선고 2012다115120 판결은 어느 하나가 없었다면 다른 하나를 맺지 않았을 관계라면 하나에 대한 기망 취소가 전체 계약에 대한 취소의 효력이 있다고 했습니다.
• 사기 취소권은 언제까지 행사하나요?
  속은 사실을 알게 되어 추인할 수 있는 날부터 3년, 계약을 맺은 날부터 10년 안에 행사해야 합니다. 둘 중 먼저 끝나는 기간이 지나면 취소할 수 없으므로, 기망 사실을 알게 되면 바로 내용증명으로 통지하는 편이 좋습니다.
• 취소하면 보증금도 돌려받나요?
  임차권 양도계약까지 취소되면 기존 임차인에게 준 보증금 상당액과 권리금을 돌려받을 수 있습니다. 취소된 계약은 처음부터 무효로 보기 때문입니다. 대신 넘겨받은 가게와 시설을 돌려주어야 하고, 사용이익은 정산 대상이 될 수 있습니다.
• 반환 외에 손해배상도 청구할 수 있나요?
  청구할 수 있습니다. 기존 임차인의 기망은 불법행위가 될 수 있으므로, 권리금과 보증금 반환만으로 메워지지 않는 인테리어 비용이나 영업 손실 같은 손해는 민법 제750조에 따라 배상을 청구합니다. 손해와 기망 사이의 인과관계는 청구하는 쪽이 증명해야 합니다.
• 건물주에게 낸 권리금도 돌려받을 수 있나요?
  건물주에게 권리금을 냈다면 별도 기준으로 판단합니다. 대법원 2011. 1. 27. 선고 2010다85164 판결은 보장 기간 동안 이용했다면 반환 의무가 없고, 임대인 사정으로 중도에 계약이 끝나면 남은 기간에 대응하는 부분을 반환해야 한다고 했습니다.

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