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주민 통행을 오래 허락한 내 땅, 새 도로가 났으면 통행을 막을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 새 도로가 생겨 토지 이용상태가 크게 바뀌는 등 사정변경이 인정되면 무상 통행을 허락했던 땅 주인도 다시 완전한 소유권을 주장해 통행을 막을 수 있습니다. 대법원은 통행을 용인했다고 해서 소유권의 사용·수익권 자체를 영구히 잃는 것은 아니라고 보았습니다. 지금은 새 도로가 개설된 날짜와 기존 통로 이용이 실제로 줄었는지부터 자료로 확인하십시오.

통행을 오래 허락했다고 해서 땅의 소유권을 잃거나 이웃에게 통행 권리를 넘겨준 것은 아니므로, 등기를 정리하거나 포기 각서를 회수하는 절차를 따로 밟을 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 부친에게서 상속받은 밭 한쪽을 마을 주민 10여 가구가 수십 년째 큰길로 나가는 통로로 써 왔습니다. 2025년 10월 마을 반대편에 시 도로가 새로 개통되어 주민들은 대부분 새 도로를 이용하게 됐습니다. A씨는 2026년 봄 그 통로 부분에 창고를 짓고 싶어 통행을 막아도 되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

통행을 허락한 땅은 소유권이 제한되나요?

제한되지만 영구적이지는 않습니다. 땅 주인이 스스로 토지를 일반 공중의 통행로로 무상 제공하면, 그 이용상태가 유지되는 동안에는 독점적·배타적 사용·수익권 행사가 제한되어 통행자에게 부당이득반환이나 인도를 구할 수 없습니다. 다만 사용·수익 권능을 대세적·영구적으로 포기하는 것은 허용되지 않으므로, 땅 주인은 통행을 방해하지 않는 범위에서 여전히 토지를 처분하거나 사용할 수 있습니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」은 소유자가 법률의 범위 안에서 소유물을 사용·수익·처분할 권리가 있다고 정합니다. 무상 통행 허락은 이 권리를 없애는 것이 아니라 신의성실의 원칙상 행사를 제한하는 것입니다.

새 도로가 생기면 왜 다시 막을 수 있나요?

사정변경의 원칙이 적용되기 때문입니다. 대법원 2013. 8. 22. 선고 2012다54133 판결은 토지이용상태에 중대한 변화가 생기는 등 배타적 사용·수익권을 배제하는 기초가 된 객관적 사정이 현저히 바뀌면, 땅 주인은 그때부터 다시 완전한 소유권에 기한 권리를 주장할 수 있다고 보았습니다. 이 사건에서는 대로 개설로 기존 도로의 이용상태가 바뀐 점이 인정됐습니다.

• 중대한 변화 - 새 도로 개설처럼 토지이용상태가 현저히 바뀌어야 합니다.
• 예견 불가 - 땅을 통행에 제공할 당시 그런 변화를 예견할 수 없었어야 합니다.
• 이해 불균형 - 제한을 계속 인정하면 당사자의 이해에 중대한 불균형이 생겨야 합니다.

상속받거나 사들인 땅도 같은가요?

상속인은 앞 주인의 제한을 그대로 이어받습니다. 경매·매매로 산 사람도 특별한 사정이 없으면 그 부담을 알고 산 것으로 보아 독점적 사용을 주장할 수 없습니다. 다만 취득 경위, 도로로 쓰인다는 사정이 외관에 드러났는지, 취득가액에 그 부담이 반영됐는지에 따라 달리 볼 여지가 있습니다. 상속인이 제한을 이어받는 이유는 상속인이 피상속인의 재산에 관한 포괄적 권리의무를 승계하기 때문입니다.

이웃에게 다른 통로가 없으면 어떻게 되나요?

막을 수 없을 수 있습니다. 어느 토지와 공로 사이에 필요한 통로가 없어 주위 토지를 지나지 않으면 공로에 나갈 수 없거나 과다한 비용이 들면, 그 토지 소유자는 법률상 주위토지통행권을 가집니다. 새 도로로 출입이 가능해졌다면 이 요건이 없어지는 경우가 많습니다. 통행권자는 통행지 소유자의 손해를 보상해야 합니다.

무상 통행 토지 대응 순서

• 변화 입증 - 새 도로 개설 고시, 준공일, 항공사진을 모읍니다. 사정변경이 인정되는 시점의 증거가 됩니다.
• 통로 대체성 확인 - 이웃 토지가 새 도로로 출입할 수 있는지 현장 사진과 지적도로 확인합니다. 대체 통로가 없으면 주위토지통행권이 문제됩니다.
• 통지 - 통행 제한 예정일과 이유를 알리는 내용증명을 보냅니다. 일정한 유예기간을 주면 형사 분쟁을 줄일 수 있습니다.
• 부당이득 검토 - 국가나 지방자치단체가 도로로 쓰고 있다면 사정변경 이후의 사용료를 부당이득으로 청구합니다. 청구 시점 이후만 인정될 수 있습니다.
• 물리적 차단 전 확인 - 담장이나 펜스를 세우기 전에 소송이나 협의로 권리를 확정합니다. 일방적 차단은 일반교통방해 문제가 생길 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 토지가 도로법상 도로나 도시계획시설로 지정됐거나 지방자치단체가 포장·관리해 온 땅이라면 공법상 제한과 보상 절차를 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 사실상 도로로 쓰이는 사유지의 인도·부당이득 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 통행을 허락했으면 땅 소유권을 잃나요?
  잃지 않습니다. 사용·수익 권능을 대세적·영구적으로 포기하는 것은 물권법정주의에 반해 허용되지 않습니다. 통행 허락으로 제한되는 것은 일반 공중의 통행과 양립하기 어려운 독점적·배타적 사용뿐이고, 땅 주인은 통행을 방해하지 않는 범위에서 토지를 처분하거나 사용할 수 있습니다.
• 통행하는 사람들에게 사용료를 받을 수 있나요?
  이용상태가 유지되는 동안에는 어렵습니다. 스스로 통행을 허락해 독점적 사용·수익권 행사가 제한되면 손해가 생긴다고 볼 수 없어 부당이득반환을 청구할 수 없습니다. 사정변경이 인정되면 그때부터는 다시 사용료 상당 부당이득을 청구할 수 있습니다.
• 통로를 바로 막으면 처벌받을 수 있나요?
  처벌 위험이 있습니다. 육로를 불통하게 하거나 그 밖의 방법으로 교통을 방해하면 일반교통방해죄가 문제되고, 법정형은 10년 이하의 징역 또는 1천500만원 이하의 벌금입니다. 여러 사람이 오래 다닌 통로라면 막기 전에 협의나 소송으로 권리를 먼저 확정하는 편이 안전합니다.
• 사정변경은 어떤 사정을 보고 판단하나요?
  토지의 위치와 물리적 형태, 통행에 제공하게 된 동기와 경위, 인근 토지와의 관계, 이용상태가 바뀐 경위와 종전 상태와의 동일성, 일반 공중의 신뢰가 침해될 가능성 등을 종합해 판단합니다. 새 도로 개설만으로 곧바로 인정되는 것은 아니고, 기존 통로 이용이 실제로 줄었는지가 함께 검토됩니다.
• 이웃이 주위토지통행권을 주장하면 어떻게 되나요?
  공로로 나갈 다른 통로가 없거나 과다한 비용이 드는 경우에만 인정됩니다. 새 도로로 출입할 수 있게 됐다면 요건을 갖추기 어렵습니다. 통행권이 인정되더라도 손해가 가장 적은 장소와 방법을 골라야 하고, 통행권자는 땅 주인의 손해를 보상해야 합니다.
• 땅을 산 사람도 사정변경을 주장할 수 있나요?
  주장할 수 있습니다. 특정승계인은 원칙적으로 앞 주인의 제한을 알고 산 것으로 보지만, 특정승계인도 토지 소유자이므로 취득 뒤 새 도로가 개설되는 등 이용상태가 현저히 바뀌었다면 사정변경을 들어 권리를 주장해 볼 수 있습니다. 취득 전부터 있던 사정만으로는 어렵습니다.

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