공유·경계

건물 부지로 공짜로 쓰게 한 땅도 도로처럼 사용료 청구가 막히나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

아니요. 도로처럼 일반 공중에 내준 땅과 달리, 건물 소유자들만 쓰도록 무상 제공한 땅은 소유권 행사가 제한되지 않습니다. 땅을 새로 산 사람은 무상 사용 약정을 물려받은 사정이 없으면 사용료를 청구할 수 있다는 대법원 2015다211685 판결의 기준과 대응 순서를 정리했습니다.

아니요, 건물 부지로만 무상 제공된 땅에는 도로 부지에 쓰는 사용·수익권 제한 법리가 적용되지 않습니다. 전 주인이 공짜로 쓰게 해 주었더라도 그 약정은 채권적 관계에 그쳐, 땅을 새로 산 사람은 원칙적으로 사용료 상당 부당이득을 청구할 수 있습니다. 전 주인의 허락을 이유로 곧바로 청구를 포기하실 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025. 6. 경매로 오래된 시장 상가 건물이 서 있는 땅 두 필지를 낙찰받았습니다. 상가 구분소유자들은 40년 가까이 땅값을 낸 적이 없다며, 원래 지주들이 건물을 지을 때 땅을 내놓기로 했으니 사용료를 낼 이유가 없다고 합니다. 일부 필지에는 옛 회사 청산인 명의 지상권도 남아 있고, 상가는 1층부터 3층까지 점포가 나뉘어 있습니다. 2026. 4. A씨는 도로 부지처럼 사용료를 받을 수 없는 땅인지, 받는다면 누구에게 얼마를 청구해야 하는지 물으셨습니다.

(상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

도로로 내준 땅과 건물 부지로 내준 땅은 무엇이 다른가요?

도로나 수도관 부지처럼 일반 공중을 위해 내준 땅만 사용·수익권 행사가 제한될 수 있습니다. 대법원은 소유자가 땅을 공공의 사용에 제공한 경위, 소유권 보장과 공익의 비교형량을 거쳐 독점적·배타적 사용·수익권을 포기한 것으로 볼 수 있으면 사용료를 청구할 수 없다고 봅니다. 이런 땅을 사들인 특정승계인도 그 부담을 알고 샀다고 보아 마찬가지로 제한됩니다.

반면 건물 부지로 내준 땅은 그 건물 소유자들만을 위한 용도입니다. 공공의 이익과 비교할 대상이 없으므로 사용·수익권 포기 법리를 끌어올 수 없습니다. 도로 부지 사건에서 쓰는 「알고 샀으니 청구할 수 없다」는 논리도 그대로 적용되지 않습니다.

대법원은 2015다211685 사건에서 어떻게 판단했나요?

시장건물을 짓기 위해 여러 지주가 회사를 세워 토지를 출자하기로 하고 집합건물 두 동을 지었지만, 국유지가 섞여 있어 토지 이전을 끝내지 못했습니다. 구분소유자들은 약 37년 동안 대지를 무상으로 썼고, 원고 회사는 그중 2필지를 경매로 취득하고 다른 토지 지분과 지상권 지분도 사들인 뒤 부당이득 반환을 청구했습니다.

원심은 도로 부지 법리를 적용해 원고가 부담을 용인했는지에 따라 토지별로 결론을 달리했습니다. 대법원은 이 법리가 “토지가 건물의 부지 등 지상 건물의 소유자들만을 위한 용도로 제공된 경우에는 적용되지 않는다.”라고 보고, 무상 사용 관계가 특정승계인에게 대항할 수 있는지, 원고가 그 관계를 승계했는지를 다시 심리하라며 파기환송했습니다.

전 주인의 무상 사용 허락은 새 주인에게도 효력이 있나요?

원칙적으로 효력이 없습니다. 땅을 공짜로 쓰게 하는 약정은 사용대차와 같은 채권 관계여서 약정 당사자 사이에서만 효력이 있습니다. 지상권처럼 등기된 물권이 아니면 새 소유자에게 주장할 수 없습니다.

다만 새 소유자가 매매계약에서 그 약정을 그대로 떠안기로 했다면 이야기가 달라집니다. 이른바 채권적 법률관계를 승계했다고 볼 특별한 사정이 있으면 사용료 청구가 막힐 수 있습니다. 판결도 이 부분을 심리하라고 했으므로, 매매계약서·경매 매각물건명세서의 기재가 핵심 증거가 됩니다. 등기된 지상권이 있는 필지는 지상권자가 쓸 권리를 가지므로 그 범위에서는 소유자 청구가 제한됩니다.

사용료는 구분소유자 각자에게 얼마씩 청구하나요?

집합건물 대지를 권원 없이 쓴 데 따른 부당이득은 구분소유자별로 나뉘는 채무입니다. 판결은 이를 전유부분 면적 비율에 따른 가분채무로 본 원심을 정당하다고 하면서, 1층만이 아니라 모든 층의 전유부분 면적을 넣어 비율을 계산해야 한다고 지적했습니다.

금액은 보통 감정으로 정한 차임 상당액을 기준으로 합니다. 청구는 소멸시효를 고려해 소를 낸 날부터 거꾸로 셈한 기간과 앞으로 인도할 때까지의 장래분으로 나누어 구성하는 경우가 많습니다. 대지지분을 일부 가진 구분소유자의 부담은 「대지지분을 일부 가진 상가 구분소유자도 땅 사용료를 내야 하나요?」에서 자세히 설명했습니다.

건물 부지 사용료 청구 대응 순서

• 권리관계 확인 - 토지·건물 등기부에서 지상권, 지분, 구분소유자 명단을 확인합니다.
• 무상 사용 경위 조사 - 원래 지주와 건물 소유자들 사이 약정, 출자 합의 문서를 찾습니다.
• 승계 여부 점검 - 매매계약서나 매각물건명세서에 무상 사용 약정을 넘겨받는 문구가 있는지 봅니다.
• 청구 상대와 비율 산정 - 전 층 전유부분 면적 비율로 구분소유자별 금액을 나눕니다.
• 감정과 소 제기 - 차임 감정을 신청하고 과거분과 장래분을 함께 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전 주인과 건물 소유자 사이 약정의 내용과 새 소유자가 그 약정을 승계했는지에 따라 사용료를 받을 수 있는지가 달라집니다. 법무법인 윤성은 집합건물 대지 사용료와 부당이득반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 땅을 산 지 얼마 안 됐는데 이전 기간 사용료도 받을 수 있나요?
  원칙적으로 받을 수 없습니다. 부당이득은 소유자가 입은 손해이므로 새 소유자는 소유권을 취득한 뒤의 기간만 청구할 수 있습니다. 그 전 기간은 전 주인의 권리이고, 따로 양도받았다면 그 범위에서 함께 청구합니다.
• 구분소유자 한 사람에게 전체 사용료를 청구할 수 있나요?
  어렵습니다. 대법원은 집합건물 대지 무단 사용에 따른 부당이득반환의무를 전유부분 면적 비율에 따른 가분채무로 봅니다. 구분소유자마다 자기 비율만큼 청구해야 합니다.
• 지상권이 등기된 필지도 사용료를 받을 수 있나요?
  지상권은 등기된 물권이어서 새 소유자에게도 주장할 수 있습니다. 지상권이 유효하게 남아 있는 범위에서는 소유자의 사용료 청구가 제한되고, 지료 약정이 있으면 지료 청구로 다투게 됩니다.
• 무상 사용 약정을 승계했는지는 무엇으로 판단하나요?
  매매계약서의 특약, 대금을 깎은 사정, 경매 매각물건명세서의 기재 등을 봅니다. 새 소유자가 그 부담을 떠안기로 했다고 볼 특별한 사정이 있어야 승계가 인정됩니다.
• 공짜로 빌려준 땅을 언제 돌려달라고 할 수 있나요?
  반환 시기를 정했다면 그때, 정하지 않았다면 사용 목적이 끝났을 때 돌려받습니다. 다만 사용에 충분한 기간이 지났다면 빌려준 사람은 언제든지 계약을 해지할 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

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