공유·경계

경매로 상가 대지 지분만 샀는데 구분소유자들이 공짜로 쓰면 사용료를 받을 수 없나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 경매로 대지 지분만 사서 대지를 전혀 쓰지 못한다면 구분소유자들에게 부당이득반환을 청구할 수 있는 경우가 많습니다. 대법원 2010다108210 판결은 원래 소유자가 구분소유자들에게 공짜로 쓰게 해 준 약정처럼 사용·수익권을 사실상 포기하는 약정은 특정승계인에게 당연히 승계되지 않는다고 보았습니다. 지금은 매각물건명세서에 무상사용 약정이 적혀 있었는지 확인하십시오.

대지 지분이 작다고 해서 사용료를 포기할 이유는 없습니다. 구분소유자가 아닌 지분권자가 대지를 전혀 쓰지 못한다면 청구 대상이 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024. 11. 경매로 5층 상가 건물 대지의 공유지분 20%를 1억 2,000만원에 샀습니다. 이 지분은 분양회사가 증축용으로 남겨 두었다가 근저당 경매로 나온 것이었습니다. A씨가 2025. 4. 구분소유자들에게 지분만큼 사용료를 요구하자, 구분소유자들은 분양 때 대지를 공짜로 쓰기로 했다며 거절했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

구분소유자가 아닌 대지 지분권자도 사용료를 받을 수 있나요?

받을 수 있습니다. 구분소유자들끼리는 지분 비율과 관계없이 대지 전부를 쓸 수 있어 서로 지분 차이를 이유로 부당이득을 청구하지 못합니다. 그러나 건물을 갖지 않은 사람이 경매 등으로 대지 지분만 취득해 대지를 전혀 쓰지 못한다면, 그 지분권에 기해 부당이득반환을 청구할 수 있습니다.

공유자는 공유물 전부를 지분 비율로 사용·수익할 권리가 있습니다. 다른 공유자들이 대지를 배타적으로 점유해 내 지분만큼 쓰지 못하게 하고 있다면, 그들은 법률상 원인 없이 이익을 얻고 있는 것입니다. 금액은 대지의 임료 상당액에 내 지분 비율을 곱해 산정하는 방식이 쓰입니다.

원래 주인이 공짜로 쓰게 해 준 약정은 새 지분권자에게도 넘어오나요?

원칙적으로 넘어오지 않습니다. 공유물의 사용·수익·관리에 관한 공유자 사이의 특약은 특정승계인에게도 승계되는 것이 원칙입니다. 그러나 그 특약이 지분권자로서 사용·수익권을 사실상 포기하는 내용이어서 공유지분권의 본질적 부분을 침해한다면, 특정승계인이 그 사실을 알고 지분을 취득했다는 등의 특별한 사정이 없는 한 당연히 승계되지 않습니다.

이 판결은 분양자가 증축용으로 남겨 둔 대지 지분이 근저당 경매로 넘어간 사안이었습니다. 분양자가 수분양자들에게 대지를 무상으로 쓰게 했다고 보더라도, 경매로 그 지분을 산 사람에게까지 무상사용 의무가 넘어간다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제263조와 제265조도 원안 당시와 같습니다.

약정을 알고 샀다면 어떻게 되나요?

알고 샀다면 결론이 달라질 수 있습니다. 매각물건명세서나 현황조사서에 구분소유자들이 대지를 무상으로 쓰고 있다는 사정이 명확히 적혀 있었고 매수인이 이를 알고 지분을 취득했다면, 특별한 사정으로 보아 승계가 인정될 여지가 있습니다. 반대로 경매기록에 그런 기재가 없거나 추상적으로만 적혀 있었다면 승계를 주장하는 쪽이 이를 증명해야 합니다.

대지 지분 부당이득 청구 대응 순서

• 경매기록 확보 - 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 확보합니다. 무상사용 약정 기재 여부가 먼저입니다.
• 사용 현황 확인 - 대지를 누가 어떻게 점유하는지 사진과 도면으로 정리합니다. 전혀 쓰지 못하는 상태여야 합니다.
• 청구액 산정 - 대지 임료 감정 또는 주변 임대 시세로 지분 상당액을 계산합니다. 청구 기간은 취득일부터 잡습니다.
• 내용증명 발송 - 구분소유자들에게 지분 상당 사용료 지급을 요구합니다. 부당이득 기간 산정의 기준일이 됩니다.
• 소송 제기 - 합의가 안 되면 부당이득반환 소송을 제기합니다. 구분소유자가 많으면 관리단과 협의 창구를 함께 엽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 대지 지분을 구분소유자로부터 전유부분과 함께 산 경우나 규약으로 대지 사용을 정한 경우에는 등기부와 규약을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 집합건물 대지 지분을 둘러싼 부당이득·공유물 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 구분소유자끼리도 지분 차이로 돈을 받을 수 있나요?
  구분소유자끼리는 지분 비율과 관계없이 대지 전부를 쓸 수 있어 지분 차이를 이유로 부당이득을 청구하지 못합니다. 청구가 가능한 것은 구분소유자가 아닌 사람이 대지 지분만 가지고 대지를 전혀 쓰지 못하는 경우입니다.
• 공유자 사이 특약은 원래 승계되지 않나요?
  원칙은 승계됩니다. 공유물의 사용·수익·관리에 관한 특약은 특정승계인에게도 효력이 있습니다. 다만 사용·수익권을 사실상 포기하는 특약처럼 지분권의 본질을 침해하는 내용이면 당연히 승계되지 않습니다.
• 사용료는 얼마나 받을 수 있나요?
  대지 전체의 임료 상당액에 내 지분 비율을 곱해 산정하는 방식이 많이 쓰입니다. 임료는 감정으로 정하는 것이 일반적이고, 다른 공유자들이 얻은 이익만큼 반환을 청구합니다. 청구 기간은 지분을 취득한 날부터 계산합니다.
• 경매기록에 무상사용이 적혀 있었다면요?
  매수인이 그 사정을 알고 지분을 취득했다면 특별한 사정으로 보아 승계가 인정될 수 있습니다. 기재가 얼마나 구체적이었는지, 무상사용 부담이 매수가격에 반영되었는지를 함께 봅니다. 승계를 주장하는 쪽이 이를 증명해야 합니다.
• 구분소유자 전원을 상대로 청구하나요?
  대지를 배타적으로 점유·사용하는 구분소유자들을 상대로 청구합니다. 인원이 많으면 관리단과 협의로 일괄 정리하는 방안을 함께 검토하는 편이 비용과 시간을 줄입니다. 각자가 쓰는 면적에 따라 금액이 나뉠 수 있습니다.
• 대지 지분을 나눠 달라고 할 수도 있나요?
  공유물분할 청구를 생각해 볼 수 있지만, 집합건물 대지는 분할이 제한되는 경우가 많아 사용료 청구나 구분소유자들에게 지분을 매각하는 협의가 현실적입니다. 사건마다 등기와 규약을 확인합니다.

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