공유·경계

집합건물 대지 지분만 가진 사람도 공유물분할을 청구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

집합건물 대지를 구분소유자 아닌 사람이 함께 공유한다면, 그 지분을 구분소유자에게 넘기고 값을 받는 방식의 공유물분할은 청구할 수 있습니다. 대법원 2022다271753 판결로 분할 금지 조항의 취지와 예외, 대지 사용료 청구를 정리했습니다.

네, 집합건물 대지를 구분소유자가 아닌 사람도 함께 공유하고 있다면, 그 지분을 구분소유자들이 가져가고 값을 치르는 방식의 공유물분할은 청구할 수 있습니다. 집합건물법은 건물 사용에 필요한 대지의 분할청구를 금지하지만, 대법원은 그 취지에 어긋나지 않는 이런 분할은 허용된다고 보았습니다. 오히려 대지가 구분소유자들에게 모여 건물의 존립 기초가 단단해지기 때문입니다. 대지를 물리적으로 나누거나 경매로 팔자고 할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 아버지에게서 상가건물 대지의 지분 3분의 1을 물려받았습니다. 대지 위에는 2017년 지어진 5층짜리 집합건물이 있고, 구분소유자 두 사람이 건물 전체와 나머지 대지 지분을 갖고 있습니다. 구분소유자들은 땅 사용료를 한 번도 내지 않았고, 2026. 2. C씨가 지분을 사 가라고 했지만 응하지 않았습니다. 상대방은 집합건물 대지는 법으로 나눌 수 없다고만 합니다. C씨는 정말 분할 소송을 낼 수 없는지, 그동안의 사용료는 받을 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 대지 지분만 가진 공유자의 분할청구를 어떻게 판단했나요?

대법원은 구분소유자가 아닌 공유자들의 지분을 구분소유자인 공유자들에게 넘기고 그 값을 받게 한 원심의 분할 방법을 그대로 인정했습니다. 사안에서 원고들은 집합건물 대지의 공유자였지만 건물 구분소유자는 아니었고, 피고들은 같은 대지를 공유하는 구분소유자였습니다. 원심은 원고들 지분을 전면적 가격보상으로 피고들에게 귀속시키면 집합건물법이 바라는 건물 존립 기초 확보에 맞는다고 보았습니다.

대법원은 이런 분할이 공유자 사이의 실질적 공평을 해치지 않는 특별한 사정이 있으면 “그러한 공유물에 대한 분할청구는 집합건물법 제8조의 입법 취지에 비추어 허용된다고 보는 것이 타당하다.”라고 판단했습니다. 피고들의 상고는 모두 기각되었습니다. 구분소유자 쪽은 분할 금지 조항과 당사자 적격을 다퉜지만 받아들여지지 않았고, 원고들은 지분 값을 받는 대신 대지 지분을 모두 피고들에게 넘기게 되었습니다.

집합건물 대지는 원래 나눌 수 없는 것 아닌가요?

원칙적으로는 그렇습니다. 집합건물법은 대지 위에 구분소유 건물이 있으면 그 대지의 공유자는 건물 사용에 필요한 범위의 대지에 대해 분할을 청구하지 못한다고 정합니다. 대지와 그 위 구분소유권은 떼어 놓을 수 없는 관계라, 일반 공유처럼 나누면 대지사용관계가 무너지기 때문입니다.

그러나 금지의 목적은 집합건물의 존립 기초와 공동생활관계를 지키는 데 있습니다. 대지를 구분소유자에게 모아 주고 나머지 공유자에게 값을 주는 분할은 그 목적에 오히려 들어맞습니다. 그래서 법원은 금지 조항을 내세운 상대방 주장보다 분할 결과가 건물 사용관계를 해치는지를 먼저 봅니다. 대지권과 전유부분의 일체성 문제는 「아파트 대지권으로 묶인 토지 지분만 따로 경매할 수 있나요?」에서 자세히 설명했습니다.

그동안 땅을 쓴 사용료도 받을 수 있나요?

구분소유자가 대지 일부를 배타적으로 점유·사용했다면 다른 공유자에게 지분비율에 따른 차임 상당액을 부당이득으로 돌려줘야 할 수 있습니다. 사안에서도 원심은 건물 보존등기가 된 2016. 12. 6.부터 2019. 4. 10.까지 피고 1이 한 필지를 배타적으로 점유·사용했다고 보아 원고들 지분비율에 따른 부당이득 반환을 명했고, 대법원은 이를 유지했습니다.

공유자는 공유물 전부를 지분 비율로 사용·수익할 수 있으므로, 지분만큼 쓰지 못한 쪽은 그만큼을 청구할 수 있습니다. 다만 사용료 액수와 청구할 수 있는 기간은 점유 형태와 감정 결과에 따라 달라지고, 오래된 기간은 소멸시효가 문제 될 수 있습니다. 대지 사용료 청구의 기준은 「집합건물 대지 지분만 가진 사람이 구분소유자에게 땅 사용료를 받을 수 있나요?」에서 자세히 설명했습니다.

집합건물 대지 공유물분할 대응 순서

• 권리관계 확인 - 토지·건물 등기부로 대지 공유자, 구분소유자, 대지권 등기 여부를 확인합니다.
• 분할 방법 설계 - 내 지분을 구분소유자에게 넘기고 값을 받는 가격배상 방식으로 청구취지를 구성합니다.
• 지분 가격 감정 - 변론종결에 가까운 시점의 시가로 지분 가격을 감정합니다.
• 사용료 청구 병합 - 배타적 점유 기간을 정리해 차임 상당 부당이득을 함께 청구합니다.
• 지급 능력 점검 - 상대 구분소유자가 가격을 치를 수 있는지 재산 상황을 확인합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 대지 공유자 중 누가 구분소유자인지, 가격배상이 공유자 사이의 공평에 맞는지, 구분소유자가 대지를 어떻게 써 왔는지에 따라 분할 방법과 받을 금액이 달라집니다. 법무법인 윤성은 집합건물 대지 공유물분할과 대지 사용료 부당이득 청구, 대지권 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 구분소유자끼리만 대지를 공유하면 분할청구가 되나요?
  건물 사용에 필요한 범위의 대지는 분할을 청구할 수 없는 것이 원칙입니다. 이 판결은 구분소유자 아닌 공유자가 섞여 있고, 대지를 구분소유자에게 모으는 분할이 공평에 맞는 경우에 관한 것입니다.
• 가격배상 방식으로 분할하면 지분 값은 언제 기준으로 정하나요?
  분할 시점의 객관적 교환가치, 실무상으로는 사실심 변론종결에 가까운 시점의 시가가 기준이 됩니다. 감정 기준시점이 오래되면 재감정을 신청할 수 있습니다.
• 구분소유자가 지분 값을 치르지 못하면 어떻게 되나요?
  가격배상은 지분을 넘겨받는 쪽이 값을 치를 능력이 있는지도 공평 판단에 들어갑니다. 지급 능력이 없다면 법원이 이 방식을 받아들이지 않을 수 있어 소송 전에 확인해야 합니다.
• 대지 지분을 구분소유자에게 그냥 팔 수는 없나요?
  공유자는 자기 지분을 자유롭게 처분할 수 있으므로 합의가 되면 매매로 정리할 수 있습니다. 분할 소송은 상대방이 매수에 응하지 않을 때 쓰는 방법입니다.
• 구분소유자가 대지 일부만 쓰고 있어도 사용료를 받을 수 있나요?
  구분소유자가 특정 부분을 배타적으로 점유·사용했다면 그 부분에 대해 지분비율에 따른 차임 상당 부당이득을 청구할 수 있습니다. 점유 범위와 기간을 측량과 사진으로 남겨 두어야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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