등기·명의신탁

아파트 대지 지분이 면적 비율보다 모자라게 등기됐는데 시효로 채울 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 집합건물 대지 일부에 관해 점유취득시효가 완성됐다면 구분소유자는 전유부분 면적 비율에 따른 대지 지분에서 모자라는 지분만큼 등기명의인에게 시효취득을 원인으로 지분이전등기를 청구할 수 있습니다. 대법원은 일부 구분소유자만 대지권등기를 마친 경우에도 이렇게 부족 지분을 청구할 수 있다고 봅니다. 지금은 우리 세대의 대지권 비율과 전유면적 비율을 등기사항증명서로 비교해 보십시오.

모든 세대가 함께 소송할 필요는 없습니다. 부족 지분이 있는 구분소유자는 각자 자기 몫만큼 청구할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

L씨는 1998년 사용승인을 받은 아파트의 한 세대를 2020년에 샀습니다. 2025년 대출을 받으려고 등기부를 보니, 대부분 세대는 대지권등기가 돼 있었지만 L씨 세대를 포함한 몇 세대는 전유면적 비율보다 대지 지분이 적게 등기돼 있었고, 모자라는 지분은 아직 옛 시행사 명의로 남아 있었습니다. L씨는 모자라는 지분을 받아 올 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

일부 세대만 대지권등기를 마쳤으면 나머지는 어떻게 하나요?

부족한 지분을 등기명의인에게서 이전받으라고 청구할 수 있습니다. 대법원 2017. 1. 25. 선고 2012다72469 판결은 대지 일부에 관한 점유취득시효 완성 당시 일부 구분소유자만 대지권등기나 지분이전등기를 마쳤다면, 특별한 사정이 없는 한 구분소유자들은 전유부분 면적 비율에 따라 대지권으로 등기돼야 할 지분에서 부족한 지분에 관해 등기명의인을 상대로 시효취득을 원인으로 한 지분이전등기를 청구할 수 있다고 보았습니다.

이미 대지권등기를 마친 세대라도 등기된 비율이 전유면적 비율보다 낮다면 모자라는 부분을 청구할 수 있습니다. 반대로 이미 면적 비율만큼 등기된 세대는 더 청구할 지분이 없습니다.

구분소유자의 대지 지분은 어떻게 정하나요?

전유부분의 면적 비율로 정합니다. 공용부분에 대한 각 공유자의 지분은 전유부분 면적 비율에 따르고, 구분소유자가 둘 이상의 전유부분을 가진 경우 각 전유부분에 따르는 대지사용권도 같은 비율에 따릅니다.

대법원은 이 규정들의 취지를 들어, 구분소유자들이 대지 전체를 함께 점유해 시효를 완성한 경우에도 각자 전유부분 면적 비율에 따른 대지 지분을 대지사용권으로 갖는다고 보았습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」도 같은 규정을 둡니다. 규약으로 달리 정한 경우에는 그 규약을 따릅니다.

시효취득은 어떤 요건이 필요한가요?

20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 부동산을 점유해야 하고, 그 뒤 등기해야 소유권을 얻습니다. 구분소유자는 전유부분을 소유하면서 공용부분을 공유하므로 특별한 사정이 없는 한 건물 대지 전체를 함께 점유하는 것으로 봅니다.

점유 기간은 전 소유자의 점유 기간을 이어서 계산할 수 있으므로, 분양 이후 여러 번 매매됐다면 최초 입주 때부터 기산할 수 있는지 검토합니다. 시효가 완성돼도 등기를 하기 전에는 소유자가 아니므로, 부족 지분의 등기명의인이 지분을 제3자에게 넘기기 전에 청구하는 것이 안전합니다.

부족 대지 지분 청구 대응 순서

• 면적 비율 계산 - 전체 전유면적 합계와 우리 세대 전유면적으로 정당한 지분을 계산합니다. 등기된 대지권 비율과 비교합니다.
• 등기명의인 확인 - 토지 등기부에서 부족 지분을 가진 사람(시행사·공사 등)을 찾습니다. 청구 상대입니다.
• 점유 기간 확인 - 사용승인일·최초 입주일·매매 이력을 정리합니다. 20년 기산점을 정합니다.
• 처분금지가처분 - 등기명의인이 지분을 처분하지 못하게 막습니다. 시효 완성 뒤 제3자가 끼어드는 일을 막습니다.
• 지분이전등기 청구 소송 - 부족 지분에 대해 시효취득을 원인으로 이전등기를 청구합니다. 여러 세대가 함께 제기하면 비용이 줄어듭니다.

여기까지는 일반 기준이고, 재건축·환지를 거쳐 토지 지번이나 지분이 바뀌었거나 규약으로 대지사용권 비율을 달리 정했다면 환지 서류와 규약을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 소유권이전등기 소송과 집합건물 관련 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 부족 지분 청구는 누구를 상대로 하나요?
  부족한 지분이 등기돼 있는 등기명의인을 상대로 합니다. 대법원 2017. 1. 25. 선고 2012다72469 판결 사안에서도 대지 일부 지분을 보유한 옛 시행 주체를 상대로 지분이전등기를 청구했습니다. 등기명의인이 법인이면 현재 법인 등기부로 존속 여부를 먼저 확인합니다.
• 이미 대지권등기가 된 세대도 청구할 수 있나요?
  등기된 비율이 전유면적 비율보다 낮다면 청구할 수 있습니다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제12조 제1항과 제21조 제1항이 정한 면적 비율이 기준이므로, 그 비율에 못 미치는 부분이 부족 지분입니다. 면적 비율만큼 등기된 세대는 청구할 몫이 없습니다.
• 20년은 언제부터 계산하나요?
  구분소유자들이 대지를 점유하기 시작한 때부터 계산하며, 보통 사용승인 뒤 입주가 시작된 때입니다. 민법 제245조 제1항의 20년 점유는 전 소유자의 점유 기간을 이어서 계산할 수 있으므로, 중간에 매매가 있었어도 최초 입주 때부터 기산할 수 있는지 검토합니다.
• 시효가 완성되면 등기 없이 소유자가 되나요?
  되지 않습니다. 민법 제245조 제1항은 20년간 점유한 사람이 등기함으로써 소유권을 취득한다고 정하므로, 시효가 완성돼도 등기 전에는 이전등기를 청구할 권리만 있습니다. 그사이 등기명의인이 지분을 처분하면 다툼이 생기므로 가처분을 먼저 검토합니다.
• 받아 온 대지 지분을 따로 팔 수 있나요?
  원칙적으로 안 됩니다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제2항은 구분소유자가 전유부분과 분리해 대지사용권을 처분할 수 없다고 정합니다. 시효로 받아 온 지분도 전유부분을 위한 대지사용권이어서 전유부분과 함께 처분됩니다.
• 여러 세대가 함께 소송할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 세대마다 부족 지분이 다르므로 청구 지분은 각자 계산하지만, 상대방과 쟁점이 같아 공동소송으로 진행하면 감정·증거 비용을 나눌 수 있습니다. 대법원 2017. 1. 25. 선고 2012다72469 판결의 법리가 각 세대에 똑같이 적용됩니다.

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